房地产动真格的，房价上涨的3条路都被堵上了

房地产发展到今天，的确为经济增长做了巨大的贡献，这一点不可否认，但同时也越来越积重难返，很多现实问题也在显现。之所以提出房子是用来住的不是用来炒的这个定位，其实也正是对房地产市场问题的纠偏。

房地产病态的市场，或者说房价高涨，没有哪一片雪花是无辜的，过去大家都把矛头对准开发商、中介，他们当然是炒作的中坚力量，但慢慢地，人们也发现地方也是通过推高地价间接拉高了房价。

除了开发商，很多银行当然也脱不了干系，如今信贷收紧就是认识到了这一点，媒体当然也是高房价的帮凶。但你以为购房者就清白了？

多数购房者依然是买房前希望房价跌，买房后就盼望着房价涨，似乎是人之常情，但就是因为所有人都成了利益既得者，房地产这条大船就只能向前快开，不容慢下来。

当所有的力量都集中在房价只能上涨不能下跌时，就很可怕了，主要是这似乎看起来对谁都没有坏处。当然我们深知，捡便宜的是那些投机炒房者。

真正的刚需并没有在房价上涨中得到什么好处，这本就是一场阴谋。他们不一定会把仅有的一两套房卖掉，即使卖了，可能也很难再买得起同类的房子。

所以，炒作的力量几乎充斥着房地产行业的所有参与者，地方、开发商、中介、银行、购房者、媒体等。但我们的代价是，除了民生被资本市场利用外，更重要的是房地产被警告，或成为金融问题爆发的重要领域。

从房住不炒定位的逐步落实，以及全国上下调控的坚决和力度，足以看出打击炒房、控制房价的决心，如今的调控也越来越全面化、立体化、精准化、常态化。尽管打击炒房的任务很艰巨，但是全面围剿投机炒房行为的思路越来越清晰，信号越来越明显。

1、开发商融资更难，借钱拿地可能行不通了。

房地产属于资金密集型行业，开发商对资金的依赖度和敏感性较强。而且房地产金融是房价飙升和房地产企业爆发性增长的助推器，这一点想必都没有什么争议。

不过随着房地产金融杠杆逐步加大，问题也愈发严重，所以监管力度也在逐步加大，房价非理性上涨的基础也正在动摇和瓦解，开发商如果不能尽快适应新时代的需要，顺应调控的大趋势，让房地产理性回归，那么很可能就会被淘汰了。

事实比我们想象中的更严峻。

在“三线四档”、“双集中”政策下，房地产行业正在进入管理红利时代。开发商拿地金额也要受到卖房业绩的限制，据报道，被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。

什么意思呢？过去靠滚雪球的金融玩法或许很难行得通了，而且政策意图非常明显，就是为了限制开发商激进盲目拿地，防止疯狂加杠杆。以前还可以靠借钱拿地，然后卖房再还钱。现在不行了，拿地金额必须跟卖房业绩挂钩。

不合格的拿地主体单位不能下场，临时借钱的前融渠道被穿透性严查，开发商拿地融资变得更困难，本来就难，如今是难上加难。

近日，银保监会召开会议明确指出，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场，银行资金仍是监管重点。

随着严监管趋势加强，部分开发商为了回笼资金或会选择打折促销。房地产市场“退烧”难免，对于购房者来说，“房住不炒”才是真理。卡住房企资金，就把银行也给卡住了，这样靠资金加杠杆炒房炒地就很难了。

2、购房难加杠杆，借钱买房也不行了。

一直以来，很多人无法理解为什么买房难度越来越大了。刨除房价上涨的原因，其实很正常的一件事情。过去房地产快速发展阶段，是时代的需要，而且出问题的可能性也不大。

所以，哪怕你没钱，哪怕你借钱，都能买房，再不济银行会给你提供贷款，实在不行的还可以通过其他方面的贷款用来买房。

如今完全不一样了，市场环境变了，自然大家的感觉也不一样。所谓的刚需在今天看来也谈不上什么刚需。因为你根本就没有实力买房，说白了，买房的门槛在提高，这是银行对于问题发生的考量，是在规避问题。

试想一下，过去房价上涨，你买房人家敢贷给你，大不了收了你的房子。现在谁敢？你没钱坏了账难道银行替你买单？他们可聪明着呢！

房贷利率的上涨，正是出于这方面的需要，实际上是在筛选优质的购房者。根据数据显示，目前全国不少城市的首套房贷款利率都突破了6%，这会让购房者承受更大的压力，买房前得好好掂量掂量，少了冲动，减少了充当炒房者帮凶的可能。

在很多购房者看来有点奇葩和极端，但事实上，三大行严禁借钱凑首付买房了。很可能，家庭6个钱包不好用了，即使找爸妈借钱买房都不行，因为也要倒查银行往来流水；找亲朋好友借，那也是要被禁止的。

目的很明确，就是减少房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，促进市场平稳理性发展。当然你也不用过度担心，不是说绝对不让借钱，而是只要你的钱是清白的，不是违规套贷就成。

否则，一些根本就没有首付能力，也没有偿还能力的，把他赶鸭子上架买房，将来断供谁来承担责任？毕竟，未来房地产不可能大幅上涨，甚至可能一些地方还面临下滑的情况。如今，把不理性买房行为助涨房价的路也给堵上了。

3、地方摆脱土地财政依赖，严控地价上涨。

众所周知，地价对推动房价上涨功劳不小，降房价者，地价先行也。然而在过去，各地方赖以生存的土地又怎么会轻易被割舍呢？曾几何时，土地财政立下了汗马功劳，然而也埋下了不少隐患。

地价一日不稳定，房价就一日不得安宁，因为开发商永远会抓住这个把柄，地价那么高，房价怎么会低？无论如何，地价稳定迫在眉睫。

“价高者得”势必会让开发商不惜一切代价都要抢，为了推动土地市场健康发展，今年推出了集中供地，目的是“控制地价、抑制溢价”，我也持积极态度，不过在现实中还是暴露了一些问题。

从最近一些热点城市纷纷暂停或推迟集中供地来看，有大招要出。有消息称，国家有会要求，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

此政策调整，目的是控制土地价格，希望通过控地价来稳房价，符合“三稳”调控机制。如果能控制土地出让价格，那么对地产业来说无疑是重大利好，也是巨大好消息，开发商拿地下来了，购房者买房房价能下来吗？还是可以期待的。

从地方卖地，到开发商信贷收紧，再到购房者去杠杆化，越来越表明，过去那一套行不通了，如今是有多大本事办多大事，靠玩金融那一套的逻辑不再适用今天调控之下的市场。房地产也该冷静下来，让真正有住房需求的人清净清净了。