房屋“使用权”起风波 北京合美国际住户遭遇第三方要求“腾退”

“本来是安心入住的小区，从2020年9月份开始，一个第三方公司的到来打破了原有的平静。”近日，多位北京朝阳区合美国际小区住户向新京报记者反映称，其“购买”多年的房子被第三方公司通知腾退，“整个小区目前处于被第三方公司及相关物业公司违法入驻管理的状态。”

针对上述住户所反映的情况，合美国际小区开发商北京市通建合美投资管理有限公司（简称“通建合美公司”）相关负责人称，项目现在被第三方公司“非法侵占”，该公司也一直在寻求各种途径挽回损失。该小区所在地的朝阳区三间房乡党委相关负责人回应称，“确实有这么回事，相关专业工作人员正在处理解决当中。”

新京报记者调查发现，与一般的购房交易不同的是，合美国际小区上述住户所购买的并非房子的完整产权，而是“长期使用权”。该事件的问题焦点在于，对于住户来说，其所购买的房子“长期使用权”究竟是什么性质，又是否受到法律保护？而被该项目开发商所称“非法侵占”小区的第三方公司，为何会突然“闯入”小区，又是否有权要求住户腾退？

“购买”使用权房入住后，突遭“腾退”通知

据合美国际小区住户沈鹏（化名）介绍，2014年4月，自己看到开发商通建合美公司等相关机构的宣传后，就以40多万元的总价款“购买”了位于通惠河边的合美国际小区一套约60平方米的房子，随后不久就收房入住了。

据媒体报道，在2010(第七届)中国商业地产行业年会中，北京市朝阳区重点发展的文化创意产业项目“运河·新时尚”摘得中国最具创新商业地产项目奖。该项目是由北京市朝阳区政府策划，三间房乡政府主办，通建合美公司投资兴建，属于通惠河文化创意产业规划区的配套商业综合项目，该项目总建筑面积18万平方米，分两期开发。整个项目由“运河·新时尚酒吧街”、“运河·新时尚—汇通时尚购物中心”和“汇通滨水动漫城”三部分构建而成。

对此，该小区住户沈鹏向记者介绍，“上述媒体报道项目中的汇通滨水动漫城就是现在的合美国际小区。当时，一些宣传材料都能显示出小区可以居住，比如，宣传材料中显示有生活、床等信息。虽然我购买房子为了居住，但合同显示房子是工作室性质。”初步了解，合美国际小区约860家住户，基本都是签订的这种“以租代售”协议。

住户称，在汇通滨水动漫城曾经的宣传中，包括生活、创业等信息。 受访者供图

对于沈鹏关于所述“滨水动漫城即为合美国际小区”的说法，该项目开发商通建合美公司相关负责人表示认同。此外，购房人所提供的房子地址、协议、小区照片显示的“合美国际”字样，也印证了沈鹏的说法。

根据沈鹏向记者提供的材料显示，其与甲方北京美合慧通投资有限公司（简称“美合慧通公司”，为通建合美公司的旗下企业）曾在2014年4月份签订过一份《汇通滨水动漫城房屋使用权协议书》（以下简称“《协议书》”），这份协议显示，甲方将一套约50平方米房子的“长期使用权”转让给沈鹏，房屋用途为工作室用房，按建筑面积计算，该房单价约为每平方米7900元。《协议书》显示，沈鹏已经向甲方支付42万余元的全款，甲方应当将符合《协议书》约定的汇通滨水动漫城房屋验收后交付于沈鹏。

但是，《协议书》并未明确“长期使用权”到底是多长时间。不过，通建合美方面相关负责人表示，针对与沈鹏等住户签订的协议，基本可以理解为永久使用权转让协议，由于当时没有独立的产权证，所以就以这种方式转让给业主，如果日后能办下小房本，将直接给这部分业主办理产权证。

沈鹏已经向美合慧通公司支付42万余元的全款，购买了该项目一套房子的“长期使用权”。 受访者供图

“由于购买合同显示有使用权转让的字样，所以很多居民们一直向开发商及相关政府单位追问小区的产权问题，但并未得到明确解决方案。”沈鹏告诉记者。

然而，在沈鹏与邻居们入住几年后，2020年9月开始，一家第三方公司的出现打破了这个小区原有的平静。“我们被瀚峰资本投资（北京）有限责任公司（简称“瀚峰投资公司”）通知，合美国际小区使用权已经变成他们的了。”沈鹏向记者介绍，“在此期间，瀚峰投资公司进驻了合美国际小区，通过短信、电话等方式要求住户变更原始交易合同（更改为租赁性质合同，将使用权等原始主体变为瀚峰投资公司），同时约定房屋使用权也归属于瀚峰投资公司。该公司还向部分住户发出了腾退通知，并做出了停水、停电等行为。此举，遭到部分住户的坚决反对。”

第三方公司是“谁”，为何要求住户腾退？

据沈鹏提供的瀚峰投资公司所发出的腾退通知显示，瀚峰投资公司依据与三间房乡东柳村经济合作社及通建合美公司的相关协议，取得了汇通滨水动漫城A、B、C座的使用权、管理权、收益权；该公司与沈鹏签订的《北京市朝阳区三间房乡汇通滨水动漫城房屋交易合同（转移登记版）》已经到期，通知沈鹏等住户限期搬离——若在2020年9月8日前未将占用该公司的房屋清空并腾退，将要求补齐该房屋在使用中的一些相关费用，并且不排除通过诉讼或强行对该房屋清空并收回。

而沈鹏等住户向记者表示，他们从未与瀚峰投资公司签订过上述房屋交易合同，也一直拒绝腾退房屋。

根据瀚峰投资公司发布的通知，沈鹏等人被要求限期腾退。 受访者供图

更令住户们不解的是，合美国际小区本是通建合美公司开发建设的项目，住户们是与通建合美公司签订的相关合同，怎么就被第三方公司瀚峰投资公司通知腾退了呢？

8月10日，记者带着该小区部分住户的上述问题与通建合美方面取得了联系，一位负责人回应称，在上述纠纷中，通建合美公司和住户都是受害方。主要因为，该项目与瀚峰投资、三间房乡政府、三间房乡东柳村经济合作社之间存在一个转让关系，虽然签订了相关转让协议，但作为受让方的瀚峰投资非但始终未出资，更是组织数人直接冲进项目，还“霸占”了整个项目产业。

对此，通建合美方面第一时间报警，并一直向相关部门进行举报和求助。“目前，瀚峰投资相关负责人已在国外，在现场的工作人员公开身份为物业管理工作人员等，公司名为金玉盛原物业有限公司（简称“金玉盛原物业”）。”这名负责人介绍说，“2021年1月份，警方对此事以寻衅滋事罪立案，但至今没有明显进展。”

上述负责人进一步介绍，通建合美与瀚峰投资签订了管理权等转让协议时约定，所转让的管理权等区域不包括上述住户所在的合美国际小区，转让目的是，瀚峰投资代通建合美向乡政府方面偿还租金。此外，通建合美从东柳村租了一部分地建项目，东柳村经济合作社代表东柳村向通建合美收土地租金，三方协议约定这个租金由瀚峰投资代支付。同理，瀚峰投资未支付，却拿着协议来收房。

据通建合美方面提供的一份三方转让协议显示，通建合美转让给瀚峰投资标的物的债券、债务，标的物是“运河新时尚商业文化广场”地上二层的201号、202号以及地上三层的301号，面积共12343平方米。而“运河新时尚商业文化广场”就是上文中的“运河·新时尚—汇通时尚购物中心”。

新京报记者通过天眼查获悉，瀚峰投资公司于2014年6月10日成立，注册资本1000万元，经营范围包括项目投资、投资管理等。为了进一步核实情况，8月10日，记者多次通过拨打天眼查平台上所显示的瀚峰投资公司多部联系电话，但对方一直称“打错了”。

沈鹏等多位住户也告诉记者，目前，瀚峰投资公司已经不再公开出面“干扰”小区住户，现在由金玉盛原物业在小区进行所谓的“物业管理”，包括原有停车位等公共资源的使用收费都归这个物业公司管理，而令人不能接受的是，金玉盛原物业根本就没有在政府相关部门进行备案。

根据合美国际小区上述居民提供的证明材料显示，部分居民曾向朝阳区三间房乡人民政府申请公开“金玉盛原物业入驻合美国际小区的合法手续”，2020年12月1日，三间房乡人民政府回复称，该物业公司未到三间房乡机关备案，该机关未获取相关信息。

三间房乡政府回复称，金玉盛原物业未在该机关备案。 受访者供图

8月10日当天，新京报记者以合美国际小区住户身份联系到了金玉盛原物业，一名工作人员称，“业主因为限水、限电报警，那是业主的事，我们没有限水、限电。”当记者问及开发商通建合美公司与小区的管理关系、小区现在的管理权限等问题时，这名工作人员称，“这种事你问我们就行，不用问通建合美。如果问得太深，就去问（政府）有关部门。”但他并未向记者透露相关具体信息。

天眼查信息显示，金玉盛原物业成立于2018年3月16日，目前是存续状态，未显示与瀚峰投资有相关股权关联。不过，对于瀚峰投资公司和金玉盛原物业的协作关系，部分住户向新京报记者提供了视频予以证明。该视频显示，有住户正在与金玉盛原物业办理瀚峰投资公司所提出的合同变更事宜。

三间房乡东柳村：腾退的事不成立

在此事件中，有几个关键点是，通建合美公司的这两次动作——其一，签订协议把小区房子的“长期使用权”转让给了住户们；其二，与三间房乡政府及东柳村经济合作社一起，签订协议将相关项目权益转让给瀚峰投资公司。而另一方面，瀚峰投资公司是否向通建合美公司等三方支付了资金，为何会对住户们发出腾退通知，金玉盛原物业又为何未备案入驻小区？

对于这一系列问题，新京报记者通过多方联系，试图找到瀚峰投资公司和金玉盛原物业相关负责人，但最终未果。

有业内人士指出，即使通建合美公司涉嫌二次转让，但如果瀚峰投资公司一方未支付相关转让款项，那么他们所签订的合同，一般会因“履行不能或未履行”而失效，具体需要由司法部门来进行认定。

然而，尽管通建合美公司和瀚峰投资公司的纠纷未明，但受影响最大的无疑是购买了房子“长期使用权”，又被通知腾退的住户们，他们未来将何去何从？

8月10日，新京报记者与三间房乡东柳村一名贾姓书记联系，听过记者对上述事情的大概介绍及问题以后，该名贾姓书记称“这个通知腾退的事不成立。”随即挂断了电话。

当天，记者联系到了三间房乡党委原相关负责人，得到回复为，“我在任的时候，确实有这么回事（小区住户被要求腾退等事宜），但不了解目前进展。”随后，记者又联系到了三间房乡党委现任相关负责人，该负责人表示，“上述问题基本存在，部分居民也确实反映过此事。针对此事，目前，我们专业部门正在处理当中。”

8月10日、11日，记者又就此事多次与三间房乡政府方面取得联系，但是工作人员皆表示负责人不在，不能进行回复。

律师：“购买”使用权或形成租赁关系

北京市京师律师事务所林玉键律师表示，上述事情主要是两个焦点，其一，能否形成房屋买卖关系？其二，如果是租赁关系，民法典规定“买卖不破租赁”。

林玉键律师称，根据上述相关业主所提供的证据，如果双方能形成买卖关系，更有利于已经入住的相关住户。但是，根据协议里的“使用权”内容来看，该协议可能形成的是一种租赁关系，《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，如果租赁合同生效之前，租赁房屋不存在查封、没收、征收、质押等情况的，后形成的买卖合同（产权转移）不影响租赁关系，租户可以继续正常居住。

林玉键律师进一步表示，租赁合同具有非永续性，《民法典》规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。也就是说，超过二十年租期的租赁合同是无效的，而对于后续合同的签订，还要结合具体案例来判断是否属于必须续签或双向选择的情况。

业内人士指出，从通建合美公司与住户们签订的《协议书》来看，其约定的是“长期使用权”，那么有效期应为二十年，目前无疑仍在有效期内。

此外，针对物业管理问题，林玉键律师认为，一般情况下，物业公司进驻服务项目的形式先是前期物业模式，即在没有物管会、业主大会等决议的情况下，由开发商引进物业管理公司。后期，物管会、业主大会等方面可以根据民主决议选择聘用新的物业管理公司，但无论通过哪种形式，物业服务公司都应该向当地主管部门进行备案等。如果相关物业公司未通过合法程序入驻，则涉嫌违法操作。