果然，学区房的雷开始暴了

今年楼市种种，皆是为了给楼市降温。

现在多数城市，不管涨没涨，调控都先出为敬。

调控是出了，卷子也发了，但到底考得怎么样，还得把卷子交上来。

这不，第一波成绩卷交了。

在学区房新规之后，学区房率先撑不住了。

此前高位入手天价老破小学区房的投资客，估计要哭爹喊娘了。

预计个时间吧，很有可能就在明年。

深圳撑不住了。

深圳教育第一梯队的百花片区对口小区法拍房，1次流拍后，比去年成交价跳水400多万成交。

从乐有家监测的大数据来看，今年除去2月春节影响，名校片区房源挂牌均价整体下滑。

其中，7月份六大名校片区房源挂牌价下调最多的是百花片区，其次是民治，百花的老破小真不少，而民治是深高北学区，那块普遍虚高，现在没了大护法名校，裸奔的概率很大。

深圳是7月底才提出要立法解决学区房问题，现在来看，市场反应时间还不大，大幅度划水是没有的，顶多是5%左右的回调。

不过今年3-7月份深圳二手房成交就开始一路下滑，六大名校片区学区片区房同比跌幅均在50%以上，即使在5月学校报名阶段，成交量跌幅也在60%以上。

本身就有208政策影响，首付提高，想出手就得拉长周期，现在学区房被重锤，出手更加难上加难。

后市还会不会有更大招，料不准。

但学区房回落怕是必要的了，建议那些学位已用，老破小还留在手上的家长，现在持有的赌资太大，适当时候降价卖掉也不亏。

剩下那些投资客，接下来是长达一段时间的心理博弈了。

现在持有天价学区房业主的心态是：只要还是以房择校，学区房的玩法和规则就不会大变，深圳不调整积分入学的政策，哪怕大学区、多校划片，也还是有个50%以上的机会读名校，有机会，房价就难松动。

只要稳住，就能挺过去。

确实，本身深圳就缺房，更缺好学校，但既然已经开始有松动，保不齐裂缝会越裂越开。

毕竟规则既然是人为制定的，就可以人为修改。

难松动不是不可撼动，这不过是一纸政策的调整。

当然调不调不是我们说了算，而是要不要，敢不敢，做不做的问题。

不过全国人民眼睛都盯着深圳，不适当表态怕是不行的了。

尤其深圳可是有很多8-90年代的天价老破小，与其说是买一套房子，不如说是花几百万单纯买一张“学票”。

这种花钱买学票的方式，就是学区房改革要敲打的对象。

广州也开始松动了。

没想到，广州学区房也开始降价了。

一向被称为越秀区学区房标杆的东风东路小学，对口小区锦城花园，大部分房源挂牌价下调，幅度18-800万不等。

我打开贝壳看了看，今年4月份的成交价是12.3万，现在有一套挂牌价只要10.6万，每平米降价1.7万，87平米相当于降价148万，估计真买还能谈。

广州在这轮学区房改革中，还没来得及表态，也没有重磅调控杀出，结果市场自己冷了。

和隔壁深圳相比，广州更沉不住气，而且这轮降价，不仅是学区房，之前连涨了10几个月的的天河和黄埔，现在开始悠悠回调了。

果然，欠下的账，该还还是要还的。

广州这次学区房的回调，估计是被北上深学区房政策的余震给波及了，市场情绪会传染，隔山打牛说的就是这个效果。

一线城市尚且如此，二线城市焉能独善其身？

典型的几个城市也不能幸免，南京首当其冲。

根据公众号六朝汇楼市的文章，南京树人双学区的新河一村，降64万，科睿小学+金陵汇文双学区的苏宁睿城，降50万，力人双学区的世茂滨江新城，降40万。

之前坚挺傲娇的学区房，如今也不得不低下高傲头颅。

去年我记得粉丝曾留言问我，南京12万/㎡的学区房值得买(300785股吧)吗？当时我劝他稳住，这个价这没必要买，不知道他听进去了没有。

天价学区房在政策没有变动的时候，就是穿越牛熊的硬通货，政策变动后，就是糟粕老破小。

一纸政策，天和地的差别。

不仅是南京，早前杭州的分配生制度调整+中考简单化，已经把杭州学区房打击得一愣一愣。

有的学区房已经出现大幅下调挂牌价，还有学区房也出现多月0成交。

被誉为“第一孟母”的小区文鼎苑，5月成交均价9.3万左右，到6月就直接降至8.6万，1个月下调7千。

还有蓝孔雀板块的华师大附属杭州学校，有小区据说5个月没有成交了，坊间传言是学校成绩不好。

学生的成绩排名能对学区房有如此大的影响力，让我联想到一个真实又令人哑笑的案例：

深圳华润城业主看到小区有几个孩子放学后在玩耍，业主在群里发消息说，让家长管一管孩子，如果因为成绩不好而影响学校排名，进而影响学区房价格就不好了。

深圳是典型的业主抱团涨价，杭州也差不多，杭州甚至有家长扬言，我们要齐心协力，努力鸡娃，把不是学区房变成名校学区房，用曲折方式提高房价。

只能说这真是绝对的高招。

可背后恰好能反映出名校学区房的畸形发展，这种极其不健康的状态，更需要一一击破。

国家对学区房的下手，就是宣告一个信号：不能允许学区房的高溢价，学区房的存在挑战了房住不炒的定位。

另外，能对北京西城区下手，明摆着：北京都能改，其他城市为什么不能？

除了以上提及的几个城市，有一个典型的城市，天津，似乎要逆势而行。

天津每年的本科高考录取率都非常高，去年本科录取率达到81.6%，以至于那些在北京没户口也买不起房的北漂，都会拐弯到天津读书，天津是一个公认的高考洼地。

但近期天津出了高考新政，求自2022年开始本市高考报名条件由单一的“户籍”调整为“户籍+学籍”，也就是说必须要有天津3年高中阶段学籍并完成实际就读要求。

这就堵死了临时插班的可能，但同时也会增加很多对天津本地初中学区需求的家长，而且天津其实之前出过政策：

在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排再有空余学位的公办初中。

不能在异地上学，也不能临时转到天津高考，必然在初中就插班天津，保证3年高中完整学籍，这意味着短期对学区房的需求会有明显增加。

这似乎不是调控学区房，反而是让学区房上涨啊？

我劝你别急，从大环境来看，学区房改革是必然的，而且教育部提出要实施“多校划片”的23个重点大城市中，天津就在其列。

我们去思考学区房，不该用的简单就是冰冷的经济学，而是涉及心理学范畴。

如果大家在大环境下普遍对学区房是“看空”，并且选择观望，那持有学区房的人就会做出妥协。

现在事实就是，和平区的学区房价格开始稳了，并且有内部消息说重小拆迁因为价格卖到非常高，已经引起教育部门的讨论，这种重小拆间，只有学籍没有居住属性。

一旦政策出台，首当其冲的就是它，风险极大。

天津虽然不在学区房下跌的城市列队中，但是最有可能跟进政策的城市，一旦有新动作，又是一场轰轰烈烈的学区房坍塌事故。

所以建议大家先静观其变，莫着急。

那么些年来，学区房一直是神一样的存在，无论怎么调控，都成了楼市的例外。

但如果说房住不炒必须坚决执行，那购买学区房的人，恰好多数都不是为了居住，既然如此，不就恰好违背了房住不炒的政治站位？

所以要干掉高房价，必须要先干掉学区房，才能让学区房和所有房子一样，处在一样的楼市逻辑里。

当打压学区房，成为一种意志力的时候，我建议你全面放弃天价老破小。

那不是房子，那只是裹着几百万的一张薄薄房票，一旦风吹草动，那张房票很可能就被政策大风吹跑。

能给你的建议就是，别做政策的逆风者。

以上。