什么信号？一线城市二手房环比全部下跌！三线城市降幅扩大…专家提示部分城市房价“过冷”风险

9月商品住宅销售价格继续回落！

10月20日，国家统计局发布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，最新数据显示，9月份70个大中城市新建商品住宅（下称“新房”）和二手住宅（下称“二手房”）销售价格环比、同比涨幅继续回落态势。

不仅是销售价格持续回落，自6月以来，新房、二手房当月环比价格呈现下降的城市数量也在持续增加，今年9月，统计局跟踪的70个大中城市首次出现新房、二手房价格环比下降城市数量均超过环比上涨城市数量。

据证券时报记者统计，9月70个大中城市中，有36个城市新房价格环比下降，52个城市二手房价格环比下降，创今年以来新高。若除去受疫情冲击较为特殊的2020年2月，今年9月二手房价下跌城市数量则创下2015年3月份以来新高。

一线城市二手房价格环比下跌

整体来看，9月各线城市新房和二手房销售价格环比持平或下降，同比涨幅则持续回落。

据统计局测算，9月份，4个一线城市新房销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。二手房销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。

其中，在新房价格方面，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。在二手房价格方面，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

此外，31个二线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。35个三线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

诸葛找房数据研究中心指出，9月作为传统的楼市销售旺季，面临“三道红线”重压之下的房企为了实现加速回款，促销优惠行为不断，加之近期以来楼市调控频频升级，从加强限购限售到发布二手房指导价、打击学区房炒作等全国范围的楼市调控动作贯穿整个房地产行业，房企面临的销售压力加强，以价换量现象增多。随着政策的逐渐发酵，二手房市场热度率先下滑，新房市场降温显现。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，9月70城整体新房、二手房价格均下跌，价格的下行完成由二手房市场向新房市场传递。而二手房市场一线城市价格下跌幅度超过二三线城市，主要是一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。新房市场上三线城市价格率先下跌，三四线城市以新房市场为主，房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切，导致新房价格下行压力超过二手房。

房价涨幅收窄跌幅扩大

据证券时报记者统计，从新房销售价格环比涨幅排名来看，新房价格涨幅居前的城市有：西安、银川（0.6%），锦州、无锡（0.5%）；二手房价格涨幅居前的城市有：天津（0.8%），海口（0.5%），重庆（0.3%）。

另据记者此前统计，8月新房价格环比最高涨幅为1.0%，二手房环比最高涨幅为0.8%。可以看出，9月新房、二手房的环比涨幅较8月继续收窄。

诸葛找房数据研究中心指出，新房方面，西安新房价格涨幅与银川并列第一，主要是西安新房市场长期供不应求，加之二手房指导价的作用，导致新房价格保持较为强劲的增长。二手房方面，天津价格涨幅领跑70城，或与天津在8月底出台的教育新政有关。天津和平区“8.31入学新政”规定，小学一年级登记入学须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年，并设政策过渡期；小学其他年级申请转入，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。该新政带动了一波学区房成交热潮，拉动二手房价上涨。

从跌幅排名来看，泸州、湛江、牡丹江等三线城市跌幅较大，且对比8月来看，9月新房、二手房环比最高跌幅在扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次三线城市房价指数数据是自2020年3月份以来首次下跌，对于三四线城市而言，需要格外注意房价“过冷”风险。

四季度住房信贷环境或边际改善

对于当前房地产市场形势，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在日前表示，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。

严跃进认为，二手房市场降温的趋势会更加明确，从本轮市场降温看，二手房市场降温先于一手房市场。对于市场参与者来说，要充分认识到虚高价格交易有风险，因为本轮楼市管控相比过去的一大变化就是要严管房东的高价挂牌行为。二手房价格去泡沫的工作正持续开展，有助于二手房市场回归平稳态势。

许小乐指出，9月底央行针对房地产市场定调“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，此后多次释放信贷维稳信号。贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示，10月房贷利率在年内首次出现环比下降，这表示局部市场住房信贷环境有所改善。预计四季度住房信贷环境继续边际改善，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持，利于修复市场预期，减缓市场调整压力。

不过，在严跃进看来，尽管近期有一些政策放松的表现，如信贷政策放松，但是政策面的放松对市场基本面的影响是存在时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。