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行业透视 | 市场波动较大，房企境外债的主动与被动赎回
境外债发行高峰后跌落
发行规模持续缩水
自2017年房企广泛发行境外美元债以来，境外发债逐步成为房企融资方式里面的重要组成部分，融资量逐年上涨，到2019年100家房企境外发债达到高峰，融资量约达到5052亿元，占所有发债总量的64%。但值得注意的是，2020年叠加疫情全球扩散美元债市场动荡，以及三条红线出台等多重原因，境外发债方面有所收缩，融资量约为3998亿元，同比下降21%，其在企业发债的占比也同比下降了17个百分点至47%。2021年前9月，房企境外发债2379亿元，同比下降24%，占比也同比下降了2个百分点至44%，境外债券发行进一步收紧。
具体从单月表现来看，三条红线以来，房企境外债单月平均融资额263亿元，较三条红线前的表现下跌明显，值得注意的是，自2021年5月行业多家企业债务问题爆发以来，中资地产债二级市场及一级市场发行较为震荡，房企境外发债并未呈现年中“小高峰”的趋势，境外发债量维持较低的水平。
近三年为房企境外债到期高峰
政策限制下借新还旧滚动机制受考验
与低发行量相反的，是境外发债偿债高峰的到来。由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主，且近几年借新还旧持续滚动发行，2021年起房企的境外发债到期额暴涨，在2021年、2022年、2023年的到期美元债均达到3000亿元以上，其中接下来的2022年最高，规模达到3755亿元，境外偿债压力更大。
而2021年以来，房企债务违约事件增加，且逐步蔓延至头部房企，同时违约产品从此前的信托贷款等非标产品，蔓延到境内公募债违约，从而引发公募债券的信用风险；而叠加房贷两集中等政策的影响，境外投资者对未来房地产行业的发展有所担忧，是以近期房企境外发债市场波动较大，房企境外新债发行受阻。2021年前九月房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额，而2020年前九月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍，彼时仅有43%的企业发行新债低于到期债券。
房地产调控的持续以及境外市场信心的下降，使得部分高杠杆弱资质的企业债务偿还备受考验，近几月多家企业出现了美元债兑付展期等问题，房企美元债违约潮苗头出现，进而给本就脆弱的境外债券市场给予更大的打击，房企境外债券市场跌跌不休，在此情况下房企境外债券市场的信心重述，以及新债的稳定发行显得尤为重要。
境外回购潮重现
提振市场信心
在此背景下，境外债券市场重现回购潮，据不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
房企进行密集的债券回购动作，一方面主要是为了进行债务置换和缓解短期内的到期压力。回购金额的59%的债券到期时间集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股进行了25次的境外债券的赎回动作，合计赎回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债，同时其还表示未来仍将积极强力加大债券回购力度。而佳源国际控股7-8月赎回了约6.09亿元的境外优先票据，涵盖2022年-2024年到期的债券，债券利率11.00%-13.75%，而其2021年5-9月发行了3笔共计3.3亿元的境外债，债券利率为7.00%-11.00%，债务置换使得成本有所下降。
另一方面，主要在于提振市场信心，意在维稳。赎回债券到期年限还覆盖到2023年-2026年，范围较大；同时从债券赎回的单笔金额来看，单笔提前赎回金额一般为100万美元-800万美元不等，单笔赎回金额相对较小，呈现“高频次低额度”的特点。因而整体来看，债券赎回覆盖面较广，但赎回金额较小，企业旨在稳定各只债券的价格，提振市场信心。
总的来看，房企境外债高峰将逐步到来，而近期的多家房企违约问题频发也将加大房地产行业境外债发行与偿还的压力，同时在行业整体降负债，调控持续下，未来或将有更多的企业濒临美元债违约的风险，企业进行债券市场的信心重塑行动未来或将持续推进，同时积极提前部署债券偿还计划，从而保证境外债券市场的再融资需求有序滚动，稳定企业经营。
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