评司论企 | 金地商置迎来张晋元，加码多元物业领域

导 读

2019年12月，职业经理人张晋元正式加入金地商置，担任高级副总裁一职，负责产业园业务和科技孵化，企业进一步展现出业务转型的趋势。

◎ 作者 / 沈晓玲 查明仪

金地商置旨在丰富集团业务内容，定位资管和开发运营。2012年，金地集团收购香港上市公司星狮地产，成为其控股股东，并在之后将其更名为金地商置。作为金地集团旗下商业地产上市平台，金地商置自身的定位是地产综合开发和资产管理，主营业务包括商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。除了“A+H”双平台上市能拓宽融资渠道外，金地商置的成立也能扩充集团除住宅开发以外的业务。那么这些年来，金地置业是否在执行最初的使命呢？张晋元的加入又能给企业带来怎样的变化呢？

金地商置销售增速曾一度超越金地集团。金地商置面世之初，集团为了协助其早期扩张，提供了一些资源。2013年，直接向金地商置注入了6个住宅物业以及150万方的土储。借助早期集团过渡的住宅项目以及后期收并购优质项目，金地商置实现了销售业绩的大幅增长，与集团合约销售占比维持在20%-30%，增速也在2016和2017年超过了集团，这反映了金地商置在物业开发方面似有“喧宾夺主”之势。

金地商置在开发销售上成绩突出，但从营收情况来看，投资管理和服务运营部分收入占比虽逐年提升，却并未做到齐头并进。分析企业年报，可以看出在2014-2016年期间，企业的物业销售收入占比均达到了90%以上，在2016年甚至达到了97%；在投资管理方面收入主要来自深圳威新软件科技园和北京搜狐网络大厦的租金，占比较小。更是在2016年收购了上海启客集团和广电地产76%的股权，正受惠于开始营运的商业物业数量增加以及物业管理收入的增加，企业在2017年实现了租金和管理费收入增长率约50%的成绩，这部分的收入占比也由2016年的3%提升至8%。之后，商业项目持续发力，至2019年中报发布，物业投资及管理占比已提升至9%，预计待更多商业项目竣工后，将进一步上升，但短期内依旧有限。

土储的规划用途也印证了企业目前业务重点仍是住宅开发，且分布城市与集团有所重叠。就2017和2018年企业公布的土储明细来看，纯住宅建面占比分别达到了65.7%和60.0%，若包含其他有住宅用途的混合用地，比例将进一步提高。观察土储分布，多分布在一、二线城市，在2019年中一二线土储建面占比达86%，且多为金地集团已有营运覆盖的城市。即使近年来逐步向三四线城市转移，分布城市有所差异，但仍有重叠。虽然这有利于整合资源，巩固在现有城市的业务，但不免会造成与其控股股东金地集团的格局。

虽目前业务重心是住宅开发，但展示出转移业务重心的趋势。从近些年企业的一些表现来看，反映了金地商置的重心逐步向投资管理和服务运营方向转移，且物业类型更为多元化。首先，从商业中心综合体来看，2018年末开业的杭州购物中心出租率近乎100%，在开发的商业项目也涉及徐州、南京、济南、北京及淮安等多个城市，并且在今年11月集团与青岛西海岸签署协议，计划进行商业综合体的开发。其次，在产业园镇方面也做了较多动作。金地商置在几年前就成立了金地威新产业，专门负责产业地产部分；早期开发的北京搜狐网络大厦和2016年收购的上海8号桥项目出租率在2019年中均达100%；今年10月，还在石家庄签约了高性能硅基辐射探测器产业化项目；并且此次张晋元履新金地商置高级副总裁，也是分管金地商置产业，由于其在万科、华夏幸福和泰禾均有履历，具有战投、营销和产业运营经验，或会放大企业在产业方面的投入和关注。

总的来看，金地商置销售开发的成绩亮眼并且这部分与总营收占比较高，土储也以住宅为主，所以短期内住宅开发销售业务仍会扩规模促增长。但这不妨碍企业在“商置”方面的发力，企业将借助开发销售带来的收益，积极拓展其他业务，长期来看会和金地集团形成差异化的优势。由于金地商置在商业、产业、物业等方面已经有所布局并且将持续加码，在多元化方面“反哺”金地集团值得期待。