存量房贷如何转 专家手把手教你解锁转换正确姿势

　　摘要：3月1日，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。但对于大多数房贷用户来说，究竟该转换成LPR定价基准还固定利率的方式，仍比较迷茫。选LPR浮动还是固定？

　　3月1日，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。但对于大多数房贷用户来说，究竟该转换成LPR定价基准还固定利率的方式，仍比较迷茫。

　　选LPR浮动还是固定？

　　首先，从目前的形势来看，中长期LPR大概率仍将继续下行，因此用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。部分用户的存量房贷利率为基准基础上打折水平，觉得变更为LPR定价基准会导致利率上升，实际上这个担忧大可不必，换锚政策充分考虑到这一特殊情况，因此特意提到转化成LPR后的加点数可以为负值，转换后的水平仍是原执行利率，不会比原水平高；另外，转化以后各年的加点数不变，也可以享受到LPR下行的红利。

　　当然，用户也不要抱着选择转换为LPR浮动利率后，就一定会每年都比上年利息减少的心态。虽然LPR大方向是下降的，但5年期以上LPR不会像1年期下降的幅度那么大，下降速度也会较慢，过程中也可能会有反复，尤其是不能保证每个用户恰好每个重定价日对应的上月LPR水平正好处于下行。如果用户非常保守，更注重房贷的稳定性，情绪上不能承受房贷利率上涨的哪怕一丁点可能，那还是建议选固定利率。

　　另外，不管是房贷打折用户还是基准上浮用户，都需要理解一点，这次转换之后，由以前确定变动比例的方式（如上浮10%或者打7折），转换为了确定加点数的合同方式，不再存在上浮或者打折的概念。

　　现在就改？还是等等再改？

　　根据央行的〔2019〕第30号文，合同转换为LPR定价方式时，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。因此，不管什么时候改，在改后的第一个周期（即第一个重定价日期前），利率水平都与原合同最近的利率水平一样，加点数值不受转换时点的影响。选择转换为固定利率的各位用户，不存在重定价日期的概念，也就无需纠结何时变更的问题。

　　同时，上述政策中也明确，之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与确定后的加点数值重新计算确定。也就是说，重定价日期的不同，可能会因为转换时间带来利息支出差异。

　　转换为LPR利率方式的，可能因为原合同的放贷日期不同，进而重定价日期也有所不同，存在的时间差会影响到利息支出。

　　关于重定价日期，每个银行和用户协商的方式不同，主要有两种：一是每年的1月1日进行重定价；一种是在重定价周期和日期上仍遵循放贷对应日期，即每年的对年对月对日进行调整。

　　政策规定，银行进行换锚工作的时间为3月1日至8月31日全部完成，即留给用户的转换时间就是这6个月。

　　倘若将重定价日期为每年的1月1日，那用户在可选择的时间内，转换日期不影响利息支出；如果重定价日期为合同放款日的每年对月对日，则用户最好是在相应的日期前进行转换，这样最快可以在当年的对应日期可以尽快享受到LPR下降带来的利息减少。举个例子，比如说房贷合同放款日期为4月1日，用户如果在4月1日前完成转换，那2020年4月1日起就可以享受LPR下行的福利，如果在放款日期后也就是4月1日之后才进行转换，则需要等到2021年才可享受。

　　这方面，大多数银行也为用户提供了比较贴心的选择，用户可以自行选择重定价日为每年1月1日，还是放款日的每年对月对日。总结就是，如果用户已经决定转换为LPR浮动利率方案，倘若放款日期在进行转换日期之前的，建议选择每年1月1日为重定价日；倘若放款日期还比较靠后，建议用户在放款日期前完成转换，并将重定价日选为每年的对月对日。

　　如何操作才是正确姿势？

　　可见，每个银行的具体操作方式还是有些微的区别，用户在具体办理时，需要与自己的贷款银行沟通确认。另外，房贷合同转换后，对应的合同变更、未来每月的还款方式和还款金额变更等各种细节问题，也建议用户在办理时一次性向自己的贷款经理咨询清楚，做到心中有数。