上海中招新政发布一周 学区房价格暂未出现拐点

上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)，其中，最值得关注的莫过于“名额分配综合评价录取”制度，名额分配录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。与新政实施前相比较，名额分配比例进一步扩大。

新政甫一出台，上海学区房价格立即成为社会关注的焦点。22日，中新经纬客户端从数位房产经纪人处获悉，新政出台一周，学区房的价格整体比较平稳，主动下调报价的情况不多，个别着急置换的业主会有谈价空间。

挂牌价整体平稳 换房业主降价出售

从2020年下半年至今，上海的房地产市场尤其是学区房，一直较为火热。易居研究院数据显示，在学区房炒作较多的上海大三林板块，其2020年年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比上涨17.7%，涨幅明显偏大。新政的出台，是否会对学区房形成冲击呢？

浦东梅园片区的部分小区，对口的是建平西校、福山外国语小学等优质学校，是浦东区顶尖的学区之一。房产交易平台显示，当前梅园二街坊30余平方米房源的挂牌价最高能达到20万元/平方米，两居室在15万元/平方米左右。链家的一位经纪人郭枫(化名)对中新经纬客户端表示，新政出台这一周，有的房源是降了点，但降得不多，观望的局面暂时没有被打破。

“最近成交的一套房子，挂牌价是820万，最后以760万成交，这个业主是置换，那边已经定下了，着急用钱才降这么多。”郭枫还说，“我们这一片降价没多少，还是僵持着，有的房东报价比较高，两房的话能挂到900多万。不过，如果客户付款快的话，还是能谈一下，比如现在有一套858万的两居，客户2个月内付清款项，我有把握谈下20万。”

梅园片区太平洋房屋的经纪人陆明(化名)也称，目前这边的调价空间不是很大，基本没太大的变动，“这边是几十年的学区房了，即使未来实行名额分配，它的生源质量也要比其他地方好很多。”

不过，他们手中有两套房源正在降价出售。一套是从720万元降至699万元，陆明称，该房源的业主卖一买一、诚心出售；梅园七街坊一套挂牌价为820万元的房源，业主在近期摇到一套新房，着急用钱，在3月20日直接降价至765万，如果客户能在3月底之前交齐首付款，725万就能成交。

中原地产的一位经纪人认为，学区房的优势还是存在的，有一些业主心态比较好，也不着急卖，挂的价格就高一些；有一些要置换的业主，他们看中的房子可能就有很高的性价比，为了快一点成交，就会降一些。

顶尖学区房价格将受冲击 二、三流类影响不大

《实施办法》明确规定，委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上以各区当年度中招报名人数占全市中招报名人数的比例为测算依据分配到各区。同时，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

区属市实验性示范性高中的名额分配招生计划占其招生计划总数的50-65%，其中，分配到区招生计划约占本校名额分配招生计划的30%，分配到校招生计划约占本校名额分配招生计划的70%。

按照新政的原则，上海人口中的“菜中”里的学生与顶尖初中里的学生，都有机会进入优质高中。易居研究院认为，新政将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配方式让高中教育资源的分配更加均衡，各初中都可以享受更多的报考优质高中的机会，进而促进初中学校的生源也会更加均衡。

易居研究院副院长杨红旭对中新经纬客户端分析说：“新政会对一流学区房的价格有影响，或者说是有一定的冲击。去年以来，上海房价出现上涨，一些顶尖学区房出现比较明显的炒作行为，个别房源的价格涨幅能达到50%-80%，脱离了上海楼市大势。因此，新政对顶尖学区房的影响比较大，个别板块的价格可能会有所下滑。”

杨红旭还称，政策对大部分二流、三流类学区房的影响并不大，接下来可能是进入盘整态势。对非学区房基本没什么影响，也有可能是小幅利好，例如，有些对口一般初中的小区可能会受益。

“教育资源均衡化改革是一个渐进过程，新政对整体的房地产市场是一个小幅利空，谈不上很大的冲击。”他还判断，新政影响的是初中，对口优质小学的小区房价的影响有一个传导过程，影响没有那么直接。

58安居客房产研究院分院院长张波则对中新经纬客户端表示，新政肯定不利好学区房，但目前的政策调整幅度并不是特别大，短期内对学区房的价格冲击不会很大，更多地是对人们心理的影响。“随着未来的调整，教育资源均衡化一步步推进，传统的学区房概念可能就会被打破。但从当下看，影响并没有那么大。”

张波也认同新政会对上海顶尖学区房产生冲击，市重点类的影响大于区重点。从更长远看，学区房尤其是顶尖学区房的价值会越来越弱化。