那些手握两套以上住房的家庭，未来可能面临“新挑战”

根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，数据显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，其中一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，三套及以上住房占比为10.5%。

从这份数据我们可以看出中国城镇家庭的住房拥有率非常高，基本上每家每户都有住房，相信少部分没有住房的家庭也会有政府提供的福利房居住，城镇家庭基本上已经实现“居住有其屋”。

当然我们会发现在有房的家庭中，有超过40%的家庭拥有两套及以上住房，如果只有一套住房的话，我们可以理解为刚需购房者，房子是用来自住的，但是如果有两套或者两套以上住房，房子显然不仅仅是为了居住，还具有非常投资性质。

如果按照过去20年的房价涨幅，持有两套住房自然没有什么问题，甚至可以通过持有两套住房或者多套住房大赚一笔。根据国家统计局公布的数据，2000年我国的商品房住宅均价仅为两千元左右，2020年我国商品房的住宅均价已经达到9860元，如今的房价基本上是20年前的5倍左右。当然这只是全国房价均价的涨幅，事实上很多城市的房价涨幅远超过全国均价涨幅，房价涨幅甚至可以达到15倍甚至20倍以上。

不过如今楼市发生了两大变化：首先房价大涨的时代已经过去，如今的楼市以稳定为主，房价涨幅相比过去收窄很多；然后房价普涨的时代已经过去，如今楼市发展的趋势是分化，既有房价上涨的城市，也有房价下跌的城市。

基于楼市的两大变化，对于现在持有两套及以上房子的人来说，持有房产不仅不能实现财富增值，反而会成为家庭巨大的负担。持有房子本来就是一把双刃剑，在房价大涨的时候，持有房产可以实现财富增加，但是在房价涨幅收窄甚至房价回调的时候，多套房拥有者会因为持有房产巨大的成本而承受巨大的负担。

经济学家梁中华表示：现在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以达到6%-8%。换句话说，如果房价的涨幅低于这个水平，基本上就处于亏本状态。房子的持有成本主要包含3个方面：首先房贷利息成本，这是房子最大的持有成本；然后是房子的折旧成本，随着时间的推移，房子的价值也会逐渐降低；最后就是房子的交易成本、物业费、维修基金等费用。

下面我们就一起计算一下一套房子持有3年之后出售的所有成本：

案例：小王购买一套100平米的住房，房子的总价为100万，选择30年等额本息，房贷利率为5.635%（基准利率上浮15%）。

1、房贷利息成本：

第一年还房贷48408.18元，其中包含利息成本39209.84元；

第二年还房贷48408.18元，其中包含利息成本38667.91元；

第三年还房贷48408.18元，其中包含利息成本38115.23元。

3年总共的利息成本为115992.98元，基本上将近12万元。

2、房子的折旧成本：

按照每年房屋总价的1.5%来计算房子的折旧成本，3年房子的折旧成本为4.5万。

3、交易成本、物业费和维修基金。

假设物业费每平米2元，3年的物业费为7200元；契税按照房屋总价的1.5%来收取，为1.5万；维修基金通常为8千左右。加上其他各方面的费用，总共需要4万左右。

如果把这3方面的持有成本相加，3年的持有成本已经超过20万，平均每年的持有成本也超过6%。也就是说假如3年后房价上涨20%左右，持有这套房子也不赚钱，还会损失卖房时的交易成本。

这里解释一些折旧成本如何体现：如果房价上涨20%，小王的房子本可以卖120万，但是因为房子已经折旧，可能只能买115万甚至更低，二手房市场不景气的时候，二手房的议价空间会非常大。

相信很多投资炒房的人根本没有算过房子真正的持有成本，感觉只要买房，就可以躺着挣钱。如果真的计算过房子的持有成本，我相信没有多少人敢随便投资房产，每年这么高的持有成本谁能承受。

持有两套房子的家庭可能会面临“新挑战”，征兆已经出现从房子的持有成本来看，如果房价涨幅不超过6%，持有房产真的很难挣到钱，但是如今的楼市真的已经非常稳定，全国房价涨幅超过6%的城市可以说是屈指可数。对于多套房持有者来说，持有房产可能真的很难挣到钱，相反房子会给他们带来巨大的负担，他们每个月需要支出大量的资金来维持房贷。

当然对于多套房拥有者来说，未来可能面临更大的“挑战”，就是未来房产税可能会出台。最近关于房产税的消息真的非常多，首先是社科院在2020年末发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，报告中提出建议：在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征房产税，争取在“十四五”期间开征房产税。与此同时，经济学家马光远也认为，过去迟迟没有出台房产税是因为时机还不成熟，如今房产税的出台时机已经基本成熟，“十四五”期间出台房产税的可能性非常高。

房产税始终是悬在炒房客头上的一把“利剑”，如今这把“利剑”距离炒房客的头顶越来越近。原住建部副部长仇保兴认为：房产税是建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制必不可少的一环，从具体作用上来说，房产税可以稳定房价和地价，也可以增加地方财政收入，同时打击投机炒房，逐步实现房住不炒。

对于持有两套房以上的家庭来说，即使没有房产税，如今房子的持有成本已经成为家庭巨大的负担。未来随着房产税的出台，持有房产的压力会进一步增加，对于多套房拥有者来说，未来要面临非常大的挑战。