信达、泰禾“上海院子”六年起伏

一宗已经展开了5年的合作突然宣布终止，背后原因颇引人关注，尤其是当合作的双方是知名房企信达和泰禾时。

3月26日，信达地产股份有限公司发布公告称，下属全资子公司上海坤安投资有限公司及下属上海坤安置业有限公司（“项目公司”），拟终止与福州泰禾丽创置业有限公司（“合作方”）就上海宝山新城顾村A单元10-03地块及10-05地块的合作关系。

公告称，项目由坤安投资于2016年通过公开摘牌取得，后成立项目公司作为项目开发主体。2017年，坤安投资与合作方签署了相关合作协议，合作方为项目公司提供技术及管理服务；承担部分项目建设资金、操盘项目开发等；项目公司按照服务目标实现情况向合作方支付相应的管理服务费与综合服务费等。

但履约过程中，随着房地产行业的政策调控持续深入和市场形势的变化，房地产企业面临的开发、销售环境都有较大变化，对项目合作进度和效果产生了一定影响。

截至2020年底，双方约定的开发期限届满，双方根据各自企业当前的实际情况，经双方充分沟通、协商一致，同意终止项目合作。

上海院子六年起伏

信达地产方面表示，本次终止合作协议，合作方将承担项目公司部分损失，补偿金额初步预计将增加公司约3.45亿元的非经常性收益。本次终止合作协议，有利于公司加强项目管理、提高经营效率、更有效地结合政策和市场的客观情况，加快开发节奏、加强销售去化、优化资金管理、降低成本。

信达在公告中写的颇为委婉，称在双方约定的合作期届满之际，根据实际情况，同意终止合作。

事实上，信达对这个项目的合作曾寄予厚望。

这从引入泰禾之后将项目命名为“上海院子”就可以看起，颇为寄望泰禾的“院子”系品牌效应能为项目带来更多附加值，增强项目议价能力。

可结果似乎并不如信达所想。

当初信达是以接近73亿元的价格竞得土地，名义楼面价4.9万元/平方米，若扣除20%保障房面积后，实际楼面价超过6.3万元/平方米，但目前该区域高端项目的在售均价仅约7万-8万元/平方米。

拉来泰禾之后，被命名为“上海院子”的项目在2018年4月首次开盘时的单价，可以说是一场“亏本”买卖。

据当时观点地产新媒体报道，上海院子首张预售许可证获批376套住宅，总面积将近3.26万平方米。而这376套房源均为90平方米以下的小户型毛坯房，总价约为730-800万元/套。

按此计算，即将开盘的房源均价介于83000-94000元/平方米之间；另有消息称，预售证批下来价格实为95000元/平方米。

同年11月，上海院子迎来二期开盘，随后对外宣布326套房源1小时售罄，总销金额约25亿。

然而，信达2021年3月26日发布的公告中，或许可看到一些不同的情况。

公告显示，项目分两个地块，其中10-03地块为住宅地块，规划有14栋高层住宅（其中，2栋为项目公司自持、1栋保障房建成后移交政府），4栋多层住宅以及21栋低层住宅；10-05地块为2栋2-3层独栋商业。高层住宅除自持部分外，已于2020年12月完成竣工备案；多层住宅、低层住宅正在全面施工建设中。

更重要的是，项目预计总可售面积约12.26万平方米，其中3.18万平方米高层住宅于2019年6月开盘销售。截至2020年12月31日，项目累计已售面积1.76万平方米。

也就是说，开盘一年半销售面积大约是推出面积的一半左右。这样的去化率，恐怕并不是信达所能接受的。

另一方面，从2020年起，项目就一直放出风声要推出189套别墅房源，建面185平方米、205平方米和215平方米，并预告单价为13000元/平方米，但直到今日，这批房源并未实际开盘入市。

未并表的项目

双方对这个项目的合作，看上去已没有太大意愿。

从同日公布的2020年报来看，信达地产去年营收上涨颇多，但净利润却反而下滑，这其中，如“上海院子”这样的明星项目不能为公司提供较高回报，或许是原因之一。

年报显示，2020年，信达地产营业收入约为258.64亿元，同比增长32.78%；净利润同比下降35.13%，至15.02亿元。

但事实上，上海院子并未进入信达地产的财务报表。

签订合作的2016年年报显示，新江湾城地块变成了合作开发，合作方获得45%的股份，信达地产仍是大股东。即便如此，信达地产还是将合作后的项目公司放入了合营企业名单，两方均不并表。

根据信达地产2020年半年报，公司持有上海泰瓴的股份已经升至91%，处于绝对控股地位。公司仍然将其纳入合营企业而非子公司名单中，理由是根据“双方合作协议及上海泰瓴置业有限公司章程”。

事实上，不止一个大项目没有并入信达的报表中，除了上海院子之外，2016年以123.18亿元拿下的杭州项目在引入合作方后，也同样未纳入报表。

曾有分析认为，信达地产之所以将这些“高投资”项目挪出报表，是为了降低财务报表上的负债率。

然而现在看来，这类项目“出表”到底是利是弊还有待探讨，但不可否认的是，信达地产的销售业绩去年确实出现了同比下降。

2020年，信达地产累计实现房地产销售面积120.2万平方米；销售金额210.33亿元，回款金额224.06亿元。

而2019年，该公司累计实现销售面积146.59万平方米，销售金额265.58亿元，回款金额261.54亿元。