住建部约谈五城背后 2021年房价走势如何？

　　时隔近三年，住建部再次就房地产调控问题开启约谈模式。

　　住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

　　倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，近期以来，以部分一线和热点二线城市为代表的房地产市场热度攀升，尤其适逢三月传统小阳春，部分城市出现过热现象，此前合肥等城市已经陆续出台调控政策稳楼市，本次住建部约谈，并且强调密切关注政策实施效果，体现了对于热点城市的重点关注，并且在因城施策的原则下，更加着重对政策实际实施效果的关注，体现了政策的针对性和实效性，同时对于其他城市也起到警示作用。

　　东莞、南通被列入监测重点城市名单

　　值得一提的是，在约谈5城政府负责人的同时，此次住房和城乡建设部将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

　　有着深圳“后花园”之称的东莞在2020年6月因房价“涨幅首次超过深圳”而备受关注。此后三个月（2020年7月至9月），东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”，包括调整商品房限购、限售政策，下调最高贷款额度，并明确任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。

　　据深圳贝壳研究院监测数据，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比涨幅有所扩大。

　　从今年的楼市表现看，中指研究院数据显示，2月份，东莞新建住宅价格环比涨幅0.64%;二手住宅价格环比涨幅1.07%，均排名百城第五。而从挂牌价格来看，东莞二手房挂牌价环比涨幅已连续三个月最高。

　　这也使得东莞再出调控政策抑制楼市过热。

　　今年2月27日凌晨，继去年出台楼市限购、限转让政策后，东莞再出楼市重磅新政。广东省东莞市住房和城乡建设局官网发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

　　今年3月，东莞又着手调控二手房市场，公布133个热点二手楼盘网签价格。东莞市住房和城乡建设局表示，相关统计力求如实反映东莞部分成交活跃的热点楼盘近期多数房源的网签交易价格情况，供市场各方参考，理性进行交易。同时，相关部门密切关注二手房市场异动，加强联合执法，加大查处力度，严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象，切实规范二手房市场交易秩序。

　　南通楼市在去年以来也热度不减。南通西站通车、上海第三机场确认落户南通等利好激发出南通楼市潜力。除了房价不断上涨，土地市场也引来多家房企竞相角逐。

　　以今年2月一次土拍为例，2月22日，两宗位于江苏省南通市通州区的普通商品房用地进入现场竞买环节，一宗地经过99轮竞价以70.77%的溢价成交，另一宗则经过149轮报价，达到最高限，后续通过摇号决定宗地归属。

　　3月15日，编号为R2021-004的钟秀东路北侧、金安路西侧宗地耗时5小时40分、经过470轮竞价成交。

　　从过去一年的表现看，南通市房地产市场多项数据均呈现上涨态势。南通市统计局发布的南通固定资产投资数据显示，2020年南通市房地产开发投资增长37.5%，商品房销售面积增长14.6%，商品房销售额增长16.6%。

　　易居智库研究员研究总监严跃进对此表示，除了三个一二线城市广州、合肥和宁波被约谈外，此次东莞和南通这两个地级市也被约谈，说明三大都市圈周边的重点地级市近期有炒房的现象，依然需要积极管控。

　　严跃进称，此次五个城市被约谈后，势必后续会强化政策管控。从近期此类城市市场热点看，哄抬区域市场投资价值、捂盘惜售等现象依然比较明显，同时二手学区房方面炒作较多，所以预计近期会有各类购房政策收紧和购房秩序的检查。另外，从长效发展机制的角度看，此类城市后续一手房的备案价公开、二手房的指导价制度建立、土地价格的限制等，都会陆续开展。

　　时隔近三年住建部再开启约谈模式

　　上一轮住建部就房地产调控问题开启约谈模式还是2018年。2018年5月，住建部先后约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12城政府，强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。

　　2018年8月，住建部又约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。

　　彼时，约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

　　约谈后，多城纷纷响应出台新政稳定楼市。

　　住建部曾赴多地调研督导

　　在此轮约谈5城之前，住建部曾赴地方调研督导房地产工作。

　　据不完全统计，今年以来，住建部赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。

　　据1月26日消息，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

　　3月3日，消息，倪虹又带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。倪虹表示，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

　　3月20日，住房和城乡建设网站发布消息，倪虹又带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

　　这些城市在督导后，无一例外均出台政策稳定楼市发展。

　　上海于3月3日发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。同时，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。

　　深圳于2月8日连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。但参考价普遍较低，几乎相当于市场价的七折，同时银行将根据参考价发放贷款。

　　无锡市住房和城乡建设局于3月2日发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，将建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架。

　　杭州也于3月3日印发《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强住房限购，法拍房被纳入限购范围。同时，严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

　　成都于3月22日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确建立二手房成交参考价格机制，同时法拍房纳入限购。

　　西安则在3月连续三次发文调控楼市，按照新规，西安新房、二手房“满五”才能交易，同时规定从市外迁入西安户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

　　2021年房价走势如何？

　　2021年以来，楼市调控可谓是重拳出击，北上广深，强行按住;一些稍微冒头的强二线，也都陆续迎来了严厉调控。

　　东莞成都推进参考价，南昌刺激政策被叫停，西安突发限购限售政策、合肥发布新八条等等……纷纷加入调控大军表决心。

　　近期，不知大家有没有发现，调控又从三个方面对楼市接连压制，值得关注。

　　严查楼市经营贷！严查首付资金来源！

　　3月26日，银保监会、住建部、央行三部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。不仅要求防止经营贷等违规贷款流入市场，还对个人贷款提高了难度，严格把控房贷市场。

　　如今，已有一大批城市开始行动，北京、上海、广州、深圳等地相继出手，从房贷利率、首付来源等多方面严查，避免经营贷资金变相流入楼市。

　　可以说，这一次首付贷款审核难度是史无前例的，对买房人非常“不友好”，并且假流水、假证明、借贷等都将被通通堵死。

　　根据四大行（中行、工行、建行、农行）的首付来源调查详细介绍中，可以总结以下几个方面：

　　1、需要提供首付款的流水。提审之前需要借款人家庭提供首付款来源近半年的流水，包括活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。

　　2、对于半年前已持有80%首付资金的可以直接认定具备资质，但如果部分首付款是近半年内才转入的，需要通过核实是否是合理收入所得。

　　3、对于直系亲属转入的，需要提供直系亲属近半年的流水。

　　4、对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

　　5、提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如果有新增消费类贷款或者信用卡分期业务的，需要提前结清后方可发放。

　　这也就是说，假如你爸妈帮忙付首付，还需要提供近半年的流水，并证明80%以上是自己家的钱。此外，除了爸妈、子女、岳父岳母可以借钱，亲朋好友以及兄弟姐妹想借钱给你买房也不行了。

　　还有，值得关注的是，为了防止经营贷或消费贷流入楼市，对于申请借款人名下如果有经营贷或消费贷的，房贷则不批。所以，近期准备贷款买房的朋友要注意，最好半年内不要有消费贷、经营贷、大额分期以及大额信用卡消费、分期、融资等，需要准备好所有的材料，以供银行审查。

　　管控二手房：实施官方指导价

　　实施“二手房成交参考价”制度，这是2021年以来首次出现的管控手段，在此之前国家对于二手房市场的管控比新房市场宽松的多。

　　主要有两个代表，一个是深圳对3595个小区设置了指导价，而且银行以官方参考价作为发放贷款的重要参考！

　　根据深圳发布的二手房成交参考价格，经观察对比，普遍相当于市场实际成交价的50%~80%。假设市场实际价格1000万的房子，官方参考价为700万，若银行按照官方参考价发放贷款，实际价格高出的300万怎么办？恐怕要“私下”算在首付里面了，那么无疑将大幅提高二手房的购房门槛。

　　而从市场的实际影响来看，“效果”还是比较明显的，统计数据显示，深圳不少片区的二手房源出现了不同程度的降价出售。

　　此外，成都建立了二手住房成交参考价格发布机制，也就是说它会在比较长的一个周期内不断更新发布，是一个动态的管控。

　　对于二手房官方指导价的后续影响，实际上第一点是在降低贷款的额度，因为银行评估要按照指导价来评估的;第二点是改变了市场的预期，市场会认为未来上涨力度不足;第三点是改变了市场的透明度，你不可能再从网上就了解到一个具体楼盘，或者具体的住宅真实的价格。

　　整治学区，学区房市场将有大变革？

　　国家还在整治学区，不管是上海的名额均分到区到校，还是其他一些城市的多校划片公民同招大学区，都是针对高价学区房采取的措施。

　　当然，这些措施不一定能够起到效果，比如已经有很多城市实行了名额均分，但是学区房的价格依旧在飙升。

　　不过，这种对学区的整顿，实际上更多的是给出了一种信号和方向，如果持续下去，不断的调整政策以适应市场，可能总有一天会对高价的学区房产生影响。

　　综上可以看出政策从金融、二手房市场以及学区等多个方面、更全方位进行了整顿，是2021年开年以来前所未有的，历史上针对这些方面几乎没有过真正有效的治理。

　　2021年以来，截止目前，全国房地产调控政策次数已累计超过120次。调控对房地产“围追堵截”，政策风向上可见，“房住不炒”已不再是一句空口号。

　　在房地产快速发展的这20多年时间里，楼市经历了很多次大大小小的调控，但基本持续两三年就结束了。但是，这一次明显不同。从2016年9月份开始算起，楼市调控已经持续了4年多，而且2021年还有更加严厉的趋势，所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。

　　随着宏观政策面的继续收紧，楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等）。

　　笔者认为大城市房价依然很难下跌，但2021-2022年这两年整体上也不会有大涨，在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。