揭开上海楼市“速冻”的真相：开发商操控认筹

如果没有新政的出现，购房者可能想象不到，开发商为了“劝退”买家能够想出多少花招。

两个多月前，杭州开发商们为了不成为新政后的“出头鸟”，纷纷开启“劝退”模式。他们拟定了“自杀式”劝退模板，向那些有意购房的买家们细数自家项目缺陷，苦口婆心劝告买家“理性购房”。有置业顾问直言，那是他从业以来“最慌张的时刻”。

最近，上海楼市也出现了类似景象。但不同之处在于，上海楼盘的置业顾问并未因严苛的新政而感到慌张，他们很快就发现新政可以成为筛选客户的借口。于是，“傲娇版”劝退模板诞生。

现在上海许多楼盘接连开启“套路”模式，权衡买家匹配度的标准只有一个：首付比例。为了筛掉那些首付比例低、积分分数低的买家，开发商们竭力营造楼盘火热、房源紧张、摇号困难的氛围，劝阻非目标买家参与认筹，甚至在买家认筹态度坚决的情况下，置业顾问索性“失联”。

如此一来，上海楼市迅速“降温”，触发新摇号制度的楼盘屈指可数。不过，在冷却的楼市表象之下，暗流仍在涌动。

70分高分仍被劝退

新政出台后，买到心仪房源的概率与积分挂上了钩。上海购房积分主要由60分基础分加上年限分组成，其中基础分包括购房人家庭情况、户口所在地、房产情况、5年内在沪购房情况等，年限分则是认购人社保缴纳年限和楼盘社保系数相乘所得。

多个平台大数据显示，购房积分为50-60分之间的买家人数最多，若购房分数达到70分以上，就可以被称作“高分”家庭。但是，真的到了看房的环节，70分高分的优势未必能够发挥出来。

最近，拥有70分积分的赵雪（化名）在看房时，就遭到了“劝退”的打击。这是赵雪与丈夫首次在上海买房，他们的预算在1300万以内，去年，赵雪就已经开始寻觅适合的楼盘，但抱着“一步到位”的心态，她没有心急出手。

近期，赵雪看上了一套比较心仪的房子，三房两厅，总价也在预算之内。第一次去售楼处看房，赵雪的心情非常轻松，当置业顾问询问首付比例、贷款计划时，她脱口而出“我们首套、首贷，首付35%”。未曾想，一句实诚的回答却为后来坎坷的看房之旅埋下伏笔。

因为首付比例较低，置业顾问一步步劝退赵雪。“置业顾问先是说参与认筹的买家有很多积分是满分，我们70分的积分大概处于入围的边缘线，想要成功入围的话，积分还是不够。在他说出这些话之前，我本来认为70分是很有竞争力的。”

除此之外，赵雪看中的是110平方米左右的户型，置业顾问直言，像赵雪这样选择小户型的买家，很难从银行拿到65%的贷款，原因是“国家都在降杠杆，银行不会批出这么大的金额”置业顾问最后给出建议：购买小户型，最好不要贷款。

虽然在看房之前，赵雪对首付比例较低受冷落有了心理准备，但真的碰上置业顾问直白的劝退，赵雪还是“很受伤”。

离开该楼盘后，她又在朋友的推荐下看了另一个前年开盘的项目，但受到的待遇截然不同。“我们去第二个楼盘也非常明确说了首付35%，置业顾问直接引荐了银行的工作人员，还为我们算了算账。因为我和丈夫的还款能力是完全足够的，银行工作人员在了解我们的家庭收入情况后粗略算了一下，以我们的家庭收入状况和购房预算，拿到900万的贷款应该没有问题。”

前后不同的遭遇让赵雪觉得，此前劝退她的置业顾问明显是在“挑客户”，开发商在乎的，自始至终只有首付金额。而首付低的买家，无论预算有多少、还款能力如何、积分是高是低，都会被归类到一个类别：劣质客户。

上海楼市“速冻”假象

上海楼市的“劝退”怪象要从两个多月前新政的出台说起。

2月6日，上海楼市摇号细则正式公布，根据规定，新房认筹比超过1：1.3的楼盘，将实行积分摇号制度。即触发积分摇号的楼盘将在正式摇号之前先进行一轮淘汰，买家按照积分由高至低进行排序，排名在房源总数1.3倍范围内的买家将获得摇号资格。

3月3日，新政再度升级，为了封堵“炒房”行为，新政规定，但凡是认筹比越过1:1.3“红线”的楼盘，不仅要采取积分摇号制度，这批房源还将被定义为限售房源，限售期限为5年。

新政之下，上海楼市一改“魔幻”状态，立刻进入“速冻”模式。新政出台前夕，上海楼市认筹率均值达到244.13%，而新政出台后的近一个月，市场都十分冷淡，直到3月5日，位于上海闵行浦江镇的建发浦上湾成为新政后第一个触发积分制摇号的楼盘。

不仅如此，3月，上海曾在一天之内批出33张预售证，涉及上万套房源，其中不乏尚海湾豪庭这样的大热门楼盘。但即便如此，上海楼市依然显得十分冷静，除了建发浦上湾之外，再无第二个楼盘触发积分制摇号。

然而，这并非上海楼市的真实面貌，“速冻”只是购房者趋于冷静叠加种种人为因素的结果。

事实上，新政出台两个多月以来，许多人气较高的楼盘开始主动控制认筹人数，一方面，有楼盘花式劝退买家，另一方面，不少楼盘推出预约制认筹，将整个认筹期的接待量控制在认筹比“红线”之下。

人为控制认筹比的楼盘比比皆是。如嘉定一楼盘规定每日接待60位认筹客户，整个认筹期下来，总人数恰好踩在认筹比“红线”内；浦东一楼盘置业顾问则选择性进行认筹通知，仅通知首付比例高、积分高的买家；位于徐汇滨江板块的尚海湾豪庭索性拆除了售楼处，以发送邀请函的方式指定买家，最终252套房源获得266组认筹。

当然，黑暗处的乱象总有被拉到阳光下暴晒的一天。就在一周前，由于在认筹过程中违规采取预约制，位于上海嘉定的融信海纳印象遭到举报，开发商融信也因此被嘉定区房管局紧急约谈，要求其进行整改。

4月7日，融信发布自我整改公告，宣布将在4月8日10-14时为认购人开放补登记，且认购人在4月11日17时之前补齐相关认购材料即可。据参与补登记的买家透露，短短四小时内，上百人涌入融信海纳印象售楼处。

尽管融信海纳印象的认筹结果尚未公布，但根据网上房地产平台初步统计，融信海纳印象此次推出360套房源，认筹人数超过550组，触发积分制摇号或是大概率事件。

乱象丛生的楼市中，融信海纳印象的故事不会是孤例，而这个案例也意味着，上海楼市监管警报已经被拉响。