20天内，央行3次表态房地产，“现金为王”时代来了？

2021年春，楼市正站在关键的十字路口。作为掌控货币“水龙头”的央行，近期异常高频率的针对房地产表态，这个信号，远比各城市加码调控更值得我们注意。来看时间线。3月23日，央行召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调要“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。在这场会议后，多家上市银行高管在业绩发布会上均表示：将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。4月1日，在金融支持区域协调发展发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大，高杠杆的中小房企的债务违约等潜在风险也值得持续关注。

4月12日，还是司长邹澜的表态，他专门回应了经营贷流入房地产市场相关问题：前一段时间在深圳、广州、上海、北京等地方，金融监管部门已经要求银行对这个问题进行了自查，个别城市还在一定范围组织了监管检查，初步已经摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。最后他还意味深长地加了一句：如果购房人受到蛊惑和欺骗，通过作假的行为获得了贷款，被银行追回造成损失的，可以去找相关部门主张自己的权利。从3月下旬到4月初，短短20天内，央行连续三次针对房地产的表态，一次比一次具体，从限制房地产贷款流向、银行压降房贷额度、关注热点城市房价上涨压力，到高杠杆房企债务风险、经营贷流入楼市的处理方法，可谓面面俱到。是什么让央行对房地产“如临大敌”？原因无它，经历了去年宽松的货币政策，各大热点城市房价蠢蠢欲动，当过热的房地产捆绑整个金融体系，极易发生系统性风险，此时只有靠“铁腕”政策，才能压制住楼市的投机情绪。比如，今年前两个月，房地产开发投资增速近40%，销售面积和销售额增速直接翻倍，虽然有去年“低基数”的因素存在，但30个重点城市与2019年同期对比，成交量涨幅同样也达到了34%。这意味着：再不收紧政策，楼市极有可能重复2015-2017年的历史。拿近一个月加码调控的西安、成都、广州来说，3月份70城数据显示，广州新建商品住宅价格同比上涨6.9%，二手住宅价格同比上涨9.8%，这个涨幅在四个一线城市中排名第一，成都二手房价格同比上涨9.3%，新房价格同比上涨6.5%，涨幅排名靠前。从去年8月份至今，央行、银保监会高层反复重申了一个观点：房地产行业，已经成为我国经济发展过程中最大的“灰犀牛”。说白了，楼市一旦出问题，可不是个人资产缩水、房企赚钱变难那么简单，搞不好金融体系会出现大规模的坏账。因此，央行才三令五申，严防违规资金流入房地产，限制银行的开发贷和个人房贷占比，密集的表态背后，是对楼市潜在风险前所未有的重视，更是“暴风雨”的前兆。央行的表态，肯定不会只停留在口头上，货币总量的收紧，对房地产的影响更加深远。4月12日，央行公布了一季度金融数据，M2和社融增速均不及预期。

数据显示，3月末，广义货币(M2)余额227.65万亿元，同比增长9.4%，增速比上月末和上年同期均低0.7个百分点；社融方面，一季度社会融资规模增量累计为10.24万亿元，比上年同期少8730亿元。3月份，社会融资规模增量为3.34万亿元，比上年同期少1.84万亿元。这里普及一下M2的定义：M0+城乡居民储蓄存款+企业存款+机关团体存款+其他存款。而社融的定义是：境内非金融企业和住户，从金融体系获得资金的活动。也就是说，M2代表了印钱的“水”，社融代表了实体经济的“水池”。现在，央行的“水龙头”越关越紧，像去年那样流动性泛滥的局面，将成为历史。没有四处涌动的货币，楼市就没有大幅蹿升的基础，更别提现在各个城市还对投机客严防死守，加上住建部连续约谈热点城市，今年房价大涨的可能性非常低。对个体而言，更意味着“现金为王”的时代来临了。举个例子，最近一段时间，原材料迎来了“涨价潮”，但上游频繁地涨价，下游的需求却萎靡不振，这就会挤压下游中小商家的生存空间，进而影响到庞大的就业体系。以空调为例，生产成本涨了10%以上，铜的价格从3.8万元1吨涨到6.8万元1吨，硅钢的价格从4000元1吨涨到8000多元1吨，铝的价格则从去年的最低价1.1万元1吨最高涨到1.8万元1吨，而行业利润空间也就这么多，不少议价能力差的企业只能关门。还有铝型材加工企业、玻璃制造业、印刷企业，因为下游零售端的需求并没有提振，如今正面临进退两难的境地。之所以跟大家举这个例子，是因为同样的事也会发生在房地产市场。

海通证券宏观分析师梁中华上个月发了一个报告，其中的核心观点是：在本轮经济复苏过程中，地产和消费出现了明显脱节，这种“背离”效应，是2009年以来第一次出现的。梁中华指出：社消零售增速却只有4.6%，和疫情前的水平仍然存在较大差距，反映了我国的终端需求仍然偏弱。而这也是和以往经济周期最不一样的地方：本轮房地产经济复苏，并没有带动消费同步回到正常水平。说白了，以前就算房价上涨，大家还是愿意花钱消费的，这一次正好相反，无论楼市表现多么强劲，老百姓似乎“变抠了”。这个时候，才能看懂央行反复敲打楼市的用意，现金能给我们安全感，能陪我们度过这个多事之秋。这也是2021年铁一样的现实：诸位，兜里存点钱，才能把日子过好。