原创 融创做对了什么？孙宏斌的攻守道

原标题：融创做对了什么？孙宏斌的攻守道

稳坐行业前四

融创大概是整体地产行业最有劲的一家地产公司：每一步发展都超乎想象，每一宗收购都叹为观止。

他们正在稳步前行中。

融创中国（1918.HK）最新发布的年报显示，其合同销售金额约为4608.3亿元，同比增长27.3%，继2017年后蝉联行业第四名。“现在这个位置挺好。”董事局主席孙宏斌对融创这两年的发展表示满意。

位置不care，更在意的变成了对效益的追求。 2018年，融创营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%；净利润174.5亿元，同比增长50%。

这才是被公众所熟知的融创，孙宏斌早年的一条朋友圈中的一段话似乎预告了今天的格局：“马明哲说，‘企业家取得一时的成功，可能是靠运气，取得长时期持续的成功，内心往往有非常强力的欲望。一个成功的企业家内心深处，一定有某种强烈程度超过常人的极大热情在支配、驱使着他。”

做选择题比答题更难

融创擅长做选择题，做选择题，往往比答题本身更艰难。

孙宏斌在土地市场上的精准节奏让人赞叹。2015年，融创通过并购小规模标的和联营的模式成功进入南京、武汉、西安、太原等多个二线城市，当年总土地储备达到4427亿元，其中通过公开市场招拍挂有1576亿元，另外三分之二通过收购、并购获取。2016年10月至2018年9月，土地价格被推高，融创提高拿地标准，基本停止公开市场拿地。

如果这些还不足以说明，那么可以看到，融创的土地储备主要集中在一、二线城市。2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿，其中超过300亿的城市有重庆、青岛；销售超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南。

这些判断，给融创带来了不少机会。到去年底市场进入低谷后，融创又把握住机会窗口在一二线城市拿了不少好地，但随着最近土地市场偏热，其拿地又会“非常谨慎”，2019年会继续以并购为主要方式获取土地储备。

“今年拿地要小心，房地产是主业。”孙宏斌并不吝啬于在公众面前谈他对后市的判断。

或许因为这份小心，孙宏斌表示，2019年市场不是那么乐观，尽管政策有一些放松迹象，但政策大幅度放松的可能性不大，稳房价仍然是核心诉求。基于谨慎的预期，融创将2019年销售目标设定在5500亿元，同比增长19%；融创总可售资源超过7800亿元，这意味着销售去化率的目标将达7成。

高手路在前方？

融创一直是稳定型配速选手。

从2012年销售额356亿、位居行业第12位，到2017年3620亿、进入前四，再到今年4600亿销售额，融创的快速增长主要得益于其核心城市的经营策略，以及对多元化战略的克制。

他们配速惊人而持久， 2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%，这样的稳健配速，别无二人。

在政府对房地产行业持续调控的背景下，融创的业绩在2018年继续高速释放，尤其是收入增长幅度大大高于合同销售金额的增长，这主要是因为融创的产品主要是中高端住宅，结转周期通常在两年之后，而前两年融创的销售相当迅猛。

融创在业绩会上也披露，其已售未结转的金额达到5800亿元。这一数字在一线房企中也是较高的，构成了融创未来几年的利润想象空间，因此孙宏斌很有底气的说：“我们的股价肯定是被低估了。”

房企多元化转型是2018年的主旋律，融创也先后成立了融创文旅集团、融创文化集团，但孙宏斌对融创的多元化战略仍然非常清醒，认为现在融创的核心还是地产业务，而文旅、文化仍然主要是围绕地产业务进行。

“这两个业务（文旅与文化板块）是长期的，希望逐步培养，让它五年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化，当下主要是心无旁骛地把地产做好，地产增长空间还是很大的。”他说。

不盲目多元化扩张，也不盲目高价拿地，这让融创目前的债务总体结构比较安全。

未来几年，融创将延续核心城市的运作方式。孙宏斌在财报业绩会上表示，房地产行业的空间还很大，一二线核心城市人口的聚集，还会有一个很长的过程。

截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米（包括7,327万平米的旧改项目），对应货值3.55万亿，且超过85%位于一二线城市。融创土地平均成本仅为4181元/平方米，而融创2018年的销售均价为15220元/平方米。

融创未来的机会多不多？

当然多。截止2018年底，融创中国的现金余额约为1202亿元。作为唯一将收并购玩得出神入化的头部公司，融创的机会还有很多，现金余额代表着未来的实力，土地储备也代表着未来的实力，作为看未来两个尤为重要的指标，这家头部房企似乎从这两个指标中给出了一个明确的方向。

融创做对了什么？他们一路疾驰，始终都行走在正确的路上。