广州调控升级 增值税“2改5” 杀伤力很大！

该来的，终于来了！

昨晚，广州发布新一轮楼市调控！重点如下：

1、人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免征年限从2年提高至5年。

广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，进一步完善房地产长效机制，推动市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、进一步加强房地产工作统筹协调

充分发挥市住房和房地产工作协调领导小组作用，落实各成员单位责任，强化部门协同联动，进一步加强信息共享和监测预警，提高政策实施的针对性、有效性，统筹推进房地产市场平稳健康发展。

二、加大保障性住房供应力度

加大商品住宅用地公开出让配建保障性住房的力度，配建保障性住房数量原则上不少于户籍中等偏下收入住房困难家庭年新增轮候户数。积极引导企事业单位等各类主体参与保障性住房建设，支持利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地和存量闲置房屋建设、筹集保障性住房。

三、加快发展住房租赁市场

通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房供给。规范发展住房租赁市场，完善《广州市房屋租赁管理规定》配套政策文件，鼓励集中式长租企业发展，进一步促进住房租赁市场健康发展。

四、强化人才购房政策管理

享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

五、调整增值税征免年限

将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

本通知自2021年4月22日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

广州市人民政府办公厅

2021年4月21日

相信大家对广州出台新的楼市调控政策，不会感到意外。

近期广州楼市接二连三传出网红二手小区业主乱涨价、经营贷违规流入楼市以及“ABC单”炒房团扰乱市场等消息，官方已陆续发布文件稳定市场：

4月2日，广州调控升级，将实行限价+人才购房限售3年，同时加强个人住房贷款审贷管理。

4月3日，广州南沙发布官微透露，近期，南沙区政府召开房地产市场管理工作会议，贯彻落实广州市《关于进一步促进房地产平稳健康发展的意见》。

4月8日，住建部约谈广州、东莞等五个城市，要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

4月9日，南沙区住建局召集区房地产协会区中介协会，南沙区内主要房地产开发企业和中介机构召开房地产工作座谈。

4月16日，广州市人民政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人。打击捂地囤地行为，加强新建商品住房价格指导。

750万元住宅税费或增30万！增值税“2改5”有什么影响？

增值税2改5，杀伤力就大了。对的，你没看错，任何房子，只要是5年内有交易的，无论是普通住宅还是非普通住宅，全部征收全额增值税。#楼市#增值税#限购#广州楼市

若按照一套网签登记价1000万元、原始登记价750万元的住宅来对比计算：

首先来看新政前：

若这套住宅交易未满2年，则其需要缴纳的费用分别为增值税约47.62万元、增值税附加税约2.86万元、契税约9.52万元、个税约9.52万元，合计是69.52万元；

若该套住宅满2年，增值税免征，则增值税及增值附加税均为0，那么购房者需缴纳的费用为契税10万元、个税10万元，合计是20万元；

若该住宅属于满五唯一(持有时间大于5年且名下只有这一套)，增值税及个税均免征，同理计算出来，合计是只需缴纳10万元。

新政后

如果这套住宅满二而未满五年，则需缴纳的费用分别为增值税50万元(网签价格÷1.05×5.3%)，增值附加税2.86万元，契税约10万元，个税约10万，合计是73万元；

如果该住宅为满五唯一，个税增值税等免征，契税10万元。

综上来看，“2改5”后，原本满两年、总价1000万元左右的住宅税费价格比新政前高出近50万不等。

综上来看，“2改5”后，原本满两年、200万总价的房子增值税费比新增前高出10万，500万房子高出25万，750万的房子住宅税费价格比新政前高出37万以上，1000万元左右的住宅税费价格比新政前高出近50万。

小编注：网签价格÷1.05×5.3%，就是需要缴纳的增值税。

大热必有调控，这是楼市铁律。凡是被点名的城市必然会相继调控措施，新政下来，楼市应该就会横盘一段时间了，客户购房成本增加不少，受伤的总是刚需。

广州市住建局官方解读

一、关于加强房地产工作统筹协调

市住房和房地产工作协调领导小组加强统筹协调，落实各成员单位责任，强化部门协同联动，进一步加强信息共享和监测预警，提高政策实施的针对性、有效性，统筹推进房地产市场平稳健康发展。

二、关于加大保障性住房供应力度

为实现我市保障性住房小区“大分散、小聚集”布局的目标，进一步提高保障性住房的居住品质和便利程度，将保障性住房筹集方式从集中新建转变为以商品住宅用地公开出让项目配建为主。为增加保障性住房有效供给，确保户籍中等偏下收入住房困难家庭在合理轮候期内实现“应保尽保”，明确年度配建套数原则上不少于年均新增轮候家庭户数。为进一步拓宽保障性住房供给主体和供给渠道，切实增加保障性住房房源，重点支持和引导拥有自有存量土地和存量住房、用工量大的企事业单位，利用存量土地新建或存量住房改造；村集体利用权属清晰、符合规划的集体建设用地新建；用工量大的产业园区适度提高配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积的比例等方式，筹集各类保障性住房。

三、关于大力发展住房租赁市场

推进落实中央财政支持住房租赁市场发展试点和利用集体建设用地建设租赁住房试点，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快租赁住房有效供给。结合《广州市房屋租赁管理规定》，制定规范住房租赁企业发展、修订租赁住房标准和网上备案规则等配套文件，重点支持住房租赁企业集中运营长租房，促进住房租赁市场健康发展。

四、关于强化人才购房政策管理

享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士，购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明；不得通过补缴个人所得税或社会保险购买商品住房。

执行时点继续延续以往做法。即4月21日24:00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。4月21日24:00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等)或完税证明原件的，仍按原政策执行。

各区要落实属地主体责任，继续严格人才资格审核，严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格行为。

五、关于调整增值税征免年限

发挥税收调控作用，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。

5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

个人住房转让合同网签时间在4月21日24:00前的，增值税征免年限按原政策执行；个人住房转让合同网签时间在4月21日24:00后的，按新政策执行。

4月21日24:00前已发生实际交易行为，但未及时完成合同网签或不动产权登记手续，符合以下情形的，视为已完成合同网签，增值税征免年限按原政策执行，但应当在2021年10月31日前(含10月31日)办理合同网签或办理不动产权登记手续：

1、4月21日24:00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等)；

2、对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在4月21日24:00前的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月21日，广州市发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。此次政策在人才购房、增值税缴纳等方面做了收紧性的动作，进一步体现调控不松懈的导向。广州在4月份密集出台政策，具有很强的信号意义。

1、人才购房需社保

此次政策明确，享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。这一点实际上也是对人才政策进行了微调。广州这两年在人才导入方面力度很大，但是也间接带来了购房需求明显上升的情况。所以此次填补了这样一个漏洞，即人才购房也需要一年的社保。这样就进一步打击了“假人才真炒房”的行为，具有非常强的导向。若联系近期南京的政策，可以看出，在落实发改委“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”方面，南京和广州是率先响应的两个城市。

2、调整增值税征免年限

此次政策明确，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。增值税征免年限的条件，是最近两年房地产税费调整的重要方向。据此统计，包括深圳、无锡、沈阳、成都和广州五城出台了此类增值税政策，即从过去的“满2”调整为“满5”。这样操作，可以减少短线炒作的冲动，打击快进快出的投资行为。类似增值税政策预计在后续别的城市也会跟进。

3、政策意义

广州此次政策信号意义很强。因为广州在4月2日已经出台过政策，即《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。根据此前的政策，广州明确，通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。所以4月份两个政策结合，就可以看出，广州对“人才炒房”现象进行了严打，限购限售一起推进，充分说明在人才和购房政策方面进行了优化。而且广州此次政策出台频率高，说明各地政府政治意识强，调控主动性增强，有助于及时发现政策漏洞。这对于其他城市都有积极的借鉴意义的。

值得一提的，关于这一轮调控，深圳方面也有不少动作。4月8日，深圳市住房和建设局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。

通告提到，对于“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒。

总的来说，还是一句话，房住不炒，广州此次出台新的楼市调控政策，相信会对部分区域“疯狂的”房价起到抑制作用，起到遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行的作用。