楼市调控再度升级：全国房贷利率连涨三个月，北京一个月内四提学区房

LPR已经连续12个月保持稳定，而房贷利率水平近3个月连续上调。同时，银行面临着“两道红线”的压力，放款额度缩减，并同步带动了放款期限延长。业内人士认为，这是楼市调控效果进一步释放的表现。

不仅如此，在宏观层面上，各地也在不断对楼市调控进行“加码”，政策工具箱日益完善。

4月22日，北京市发布了《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》。文件对经营贷炒房、严控学区房炒作等进行了明确的规范与限制，《华夏时报》记者注意到，这已经是北京市一个月内第四次提到学区房。而此前一周，全国多地则密集出台楼市调控政策。4月16日，北京、厦门、宁波、合肥、南京等城市相继发布楼市调控加码政策，涉及到严控学区房炒作、收紧限购和税费、设立二手房指导价等方面。

2020年上半年，受到疫情的影响，全国房地产市场的销售在经过了“断崖式”下跌后处于恢复阶段。不过，可以看出，房子作为一个“特殊商品”，市场迅速回温，成交量和成交单价均同比2019年出现了上涨，近期调控与房贷双线收紧，是否意味着房地产在疫情冲击下的政策宽容期已经过去，未来将迎来相对紧缩的新阶段？

炒作学区房再遭严控

4月22日，北京市发布了《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》。文件提到，从即日起进一步加强房地产市场秩序整治工作，对于近期群众反映强烈的机构炒作学区房等问题，依法从严惩处，规范市场秩序。

关于此次整治工作，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《华夏时报》记者表示：“此次的查处重点就是受关注较高的学区房炒作。近期，北京部分板块学区房热度飙升，其中不乏一些投机机构和群体炒作的现象，带动产生了一波恐慌情绪，学区房的价格被抬高。”

在2020年4月30日，北京市西城区发布了一则入学新政，明确在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片的方式入学。不过，新政固然对市场有一定的震慑作用，但北京热点区域的学区房成交量和成交价格一直未能走低。

2021年4月份，北京市已经是连续4次提及到了学区房，其中包括发布学区房炒作专项检查治理工作的进度与执行情况，有6家中介门店因此停业整改。

随后，北京学区房最热的区域之一西城区对房地产市场较为活跃、房价较高的德胜街道、金融街(6.360 -0.14 -2.15%)街道的部分房地产经纪机构开展了联合执法检查。有房地产中介从业人员向《华夏时报》记者表示，在这两个街道，学区房的价格高点曾一度触及到20万元/平米。

4月19日，北京市教委再次提及到“多校划片”，明确2021年北京市将进一步加大多校划片，稳妥地推进以多校划片为主、单校划片为辅的招生办法。“信号灯”已经是频繁亮起了。

陈霄认为，从长远来看，要真正解决学区房的问题，从根本上还是要解决教育资源均衡分配的问题。3月16日，上海发布了一则高中阶段学校招生录取改革实施办法，被称为是“最严学区房新政”。

究其原因，上海市决定打破上学资格与学区之间的联系，采用名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类方式，合计占市实验性高中招生总计划的50%-65%。这一政策的调整是上海市教育资源逐渐公平化的一大体现，而超高价的学区房也在此背景下失去了大部分的支撑力。

房贷利率连月走高

宏观层面上的调控“平铺直叙”，微观层面的调控几乎也是紧随其后，最主要的一点便显现在房贷利率方面。融360数据研究院发布的数据显示，2021年4月份，全国42个重点城市首套房贷款平均利率环比上涨了4BP，为5.31%；二套房贷款平均利率环比上涨了2BP，为5.59%，而这是自2021年2月份开始上涨以来连续第3个月上涨。此前，在2020年3月份至2020年底，全国房贷利率水平曾一直呈现下降的趋势。

同时，贷款的放款周期也有所上升，贝壳研究院发布的数据显示，2021年4月份，全国重点60城的平均放款周期升高至了46天，呈现出了高位调整态势。另一方面，与房贷利率紧密相关的LPR已经是连续12个月保持不变，1年报价3.85%，5年期以上报价4.65%。

要知道，自LPR机制实行初期，报价下调“屡见不鲜”。2020年2月份，新冠肺炎疫情暴发，并对房地产市场造成了较大的冲击，开竣工面积及销售呈现“断崖式”下滑。随后，在2020年4月份，LPR报价创下了自机制实行以来的单月最大降幅，1年期下降了20个BP，5年期以上下降了10个BP。

“主要是在2020年，房贷的管控相对来说没有当前这么严格，有很多经营贷也流入楼市。这也导致了热点城市的房价有所上涨。进入到2021年之后，各地对于房贷的管控力度增加，房贷利率水平和放款周期都有所提高。”一位TOP20房企财务方面的负责人向《华夏时报》记者表示。

4月22日，在北京市的新一轮房地产市场秩序整治工作中，严防经营贷违规流入楼市也是一项工作重点。事实上，自2021年开年以来，就有包括北京、深圳、广州等城市对经营贷炒房进行了全方位的“围剿”。

此前，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设办公厅、人民银行办公厅3部门联合发文表示，严控经营贷违规流入房地产市场，加强贷中贷后管理，一旦发现贷款被挪用于房地产领域将立刻被收回，并追究相应的法律责任。也就是说，经营贷炒房已经成为了“过去式”。

而房贷利率水平、放款期限则与房地产市场息息相关。日前，银保监会统信部副主任刘志清表示：“房地产贷款增速进一步下降，2021年一季度末降至了12%，为8年以来的最低水平，继续低于各项贷款增速。”

另一个信号是，目前，银行面临“两道红线”，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。“一季度银行购房贷款规模较高，在一定程度上会挤压二季度及下半年的信贷额度，部分‘踩红线’的银行面临较大的调降压力。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如此认为。

在房地产集中度的管理下，房贷利率的实际水平和LPR之间的背离越来越大。银行信贷额度收紧、房贷加息、放款期限延长等一系列市场表现则促使了楼市的调控效果继续释放。许小乐预测，未来，除热点大中城市之外，预计会有更多的城市进入房贷加息的行列，楼市的成交量也将维持高位调整的状态。

楼市进入阶段性调整？

“去年受到疫情的影响，上半年市场的成交量都比较低。LPR的下调等在一定程度上的确促进了房地产市场的成交。”上述房企相关负责人向《华夏时报》记者表示。在经历了一年的“宽松”之后，2020年全国房价再创新高。

国家统计局发布的数据显示，2020年，全国商品房销售面积为176086万平米，环比上涨了2.6%。同时，商品房销售额为17.26万亿元，环比上涨了8.7%。按照这个数值进行计算，全国商品房均价为9860元/平米，涨幅达到了5.8%。

可以看出，在疫情得到了控制之后，楼市的需求并未受到疫情的影响而逐步消失，房地产市场迅速出现反弹，销售面积和销售单价都有所增加。楼市的小幅“升温”可以说一直延续到了2021年一季度。

以北京为例，贝壳研究院提供给《华夏时报》记者的数据显示，2021年一季度，北京新房市场成交套数达到了21365套，成交面积为260万平米。2020年同期楼市受疫情影响严重，数据之间并无绝对的可比性。但这个数据相比较2019年同期还是增长了55.2%。

价格方面，2021年一季度，北京新房市场的成交价同比小幅上涨了2.1%，达到了5.25万元/平米。同时，贝壳研究院方面向《华夏时报》记者表示，二手房的成交量的增速也在30%以上。

许小乐认为，一季度成交量有所上涨与新房市场集中供应有关，随着调控的不断加码，后续成交量增速也会有所放缓。值得关注的是，自2021年年初至今，全国房地产的调控政策次数已经超过了140次，频率甚至高过“一天一策”。其中包括广州强化人才购房政策管理，人才购房需要1年社保；上海实施住房限售，购房合同网签备案满5年后方可转让。

目前，政策工具箱是防止房地产市场出现“火苗”的主要工具之一。4月15日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在省部级干部建立现代财税金融体制专题研讨班座谈会上再一次表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。同时，韩正说：“加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。”