这家想让老百姓住上好房子的开发商 成为去年金融机构热追的投资标的

去年有一家A股上市的房地产公司特别受到金融机构的欢迎，每一次发债的发行利率，均能够以贴近市场询价的低位下限成功发行。这家房企，也成为了境内房企中少有的有息负债总额增加124亿元，利息支出却降低1.5亿的公司。

所以，公司的债券那么受欢迎，最主要的原因还是开发的房子不愁卖。尤其是在杭州开发的楼盘，大多数情况下，要靠抢才能买到。看到这，熟悉房地产行业的投资者一定能知道这家公司的名字。没错，就是滨江集团，一家在企业LOGO上打出“让老百姓都能住上一套好房子”的开发商。

滨江集团公布了2020年的年报，反映滨江所以备受金融机构青睐的原因。营收、利润、负债、融资成本乃至每股分红等核心财务指标，均较2019年有明显进步，是地产股中极少数现金奶牛之一。在地产向管理要红利的时代，这家公司有机会凭借高效的运营，和优质的产品、服务，以及日趋健康的财务，成为新“头马”。

盖好房子的滨江：永远不差钱

在财务层面，滨江拥有高度的自信。这种自信表现在年报对于有息负债的描述中。不少企业由于有息规模暴增，融资成本上升，通常会非常忌讳地在年报中，主动提公司的有息负债规模增加。往往以净负债率等指标的增加，隐晦地表达“负债增加”这件事，目的就是不要触碰投资者敏感的神经。

但滨江集团却很自信地在年报里，主动谈及公司有息负债规模的增加，并因为融资成本低廉，视为公司经营的一项优势，很大程度得益于公司的高运营质量。

根据年报，截止2020年12月31日，滨江集团的有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%，扣除预收款后的资产负债率1为69.71%，净负债率2为83.57%。债务期限构成上，短期债务为109.45亿元，占比仅为26.08%，低于期末货币资金（185.22亿元），现金短债比3为1.69倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

年报显示，尽管滨江集团2020年的负债规模仅增加100多亿元，但销售金额却增加了接近300亿元。公司的销售额同比增长幅度达到21.7%，全年销售额为1363.6亿元，

管理层将此归因于销售的高回款率。2020年，滨江的平均回款率达到90%， 2021年要继续发挥回款优势，平均达到92%～93%。 年报显示，公司反映为“合同负债”的预售款余额，由2019年年末的555.96亿元，增加至2020年末的728.52亿元，增幅远超过销售额的增幅。

利润增幅大幅超过营收

房子不愁卖，不仅让滨江不差钱，也让公司股东品尝了利润持续高增长的“甘美”。在营收只是较去年增长14.6%的情况下，滨江归属于上市公司股东的净利润却增加了42.69%，达到23.28亿元。每股收益则从0.52元，上升至0.75元，净资产也增加了10.88%。另外，货币资金增加了54.14%，长期股权投资增长了105.25%。

股东们发现，在前期不惜血本做品质之后，当年对品质的投入，和由此实现的品牌优势，正转化为企业更强的盈利能力。

滨江开发的项目，售价比竞品更高，卖得也更快。比如如皋的曙光之星，是2019年市区销售金额的TOP3，全市商品住宅销售均价的TOP2。2020年，上述楼盘销售均价从11154.8元/平米，提高至12782.68元/平米，却只用半年时间就全部卖完。江西上饶的公园壹号去年全年推出了901套房源，去化率高达97%，是广信区的销售额前四名，并且售价达到13000元/平米，远远超过上饶8000元/平米的均价。

在严格限价的杭州，今年2月共有19个楼盘集中开盘，平均中签率是13.6%。而滨江开发的7个楼盘中签率只有6.3%，难度赶得上彩票中奖。

因为房子不愁卖，滨江去年除了财务费用有一定幅度下降外，销售费用也有了25.46%的下降，进一步提升了公司的净利润率。

不仅房子价格高，滨江在保证品质的情况下，控制成本的能力也比同行更强，能够在产品定位、设计、招标采购、施工和结算等五大环节，尽可能地降低成本，这是盈利能力上的另一优势。

最为重要的是，滨江已经有能力在保证品质的前提下，实现更快地开工、施工和竣工进度，这使得公司过去三年，在净资产收益率指标上有了非常明显的进步，也确保了每股收益在去年的大幅增长。

人效行业前三：坐享管理红利

去年，行业的大佬们纷纷提出，房地产已经由土地红利、金融红利时代，开始进入到分享管理红利的时代。彼时，滨江集团已经分享管理红利很多年。

2020年末，滨江房地产板块的员工1053人，管理项目100余个，平均每个项目只有10人。按照2020年全年1363.6亿元的的销售额计算，人均销售额1.29以元，位列2020年度中国房企人力资本价值排行前三。

滨江所以能实现高人效，和领先的管理标准化、产品标准化有关。公司拥有一套套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政和销售等部门，共涉及46套标准化制度及科目。最近两年，因为业务规模和管理半径的扩大，管理标准又进一步细化、清晰和务实。

同时，滨江在产品、工程管理、项目运营管理方面也进行了详细和具体的标准化，使得产品具有可复制性，能提高项目定位、方案设计、招标以及材料采购等环节的效率，在关键事件节点和重点环节加强对工程质量的控制，以及对项目开发各环节的监督和管控。

这又反过来进一步提升了滨江的产品品质和品牌口碑。

不只是一手房，滨江的二手房也相比周边其他楼盘有更高的溢价。部分早期开发的楼盘，溢价率甚至超过了周边30%以上。

拥有高效管理的滨江，有机会在2021年实现更优的业绩。公司提出2021年要实现销售额1500亿元，新增土储目标达到30幅以上，在品质提升的基础上，进一步优化成本，并吧融资成本降低到5.1%，甚至5%以内。

同花顺(300033股吧)综合各大券商分析师的分析，滨江集团在2021年的收益可以进一步提升至0.88元/股，2022年的收益则可以达到1.16元/股，2023年则可以达到1.6元/股，这也成为了机构推荐买入的主要原因。