金融街计提9亿存货跌价准备拖累业绩 扣非一年降25.82亿创近8年新低

　　来源：长江商报 作者：赵洁

　　2020年，金融街(000402.SZ)销售创新高，盈利却大幅下滑。

　　根据金融街发布的年度报告，2020年，公司实现销售额402亿元，同比增长26%，成功迈入400亿房企梯队。但长江商报记者梳理金融街近年业绩发现，其盈利能力逐步走低，多项核心指标数据均为近年来最低，其中毛利润在2020年为59.5亿元，较2019年的105亿元近乎腰折，扣非净利2.88亿元，较2019年的28.7亿元大幅下滑25.82亿元，同比降89.94%，创近8年新低。

　　在限购限价背景下，金融街此前高价拿下的地块被套牢，导致整体盈利能力下降和计提减值。受调控因素影响，金融街对位于佛山、北京、天津、成都的6个项目计提了9亿元的存货跌价准备。对公司净利润影响为-7.97亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-6.86亿元。

　　知名地产分析师严跃进表示，存货跌价计提的操作，可以使得企业降低税费成本，同时也说明企业对于后续市场略偏保守。从其经营模式看，高价拿地下如果进行了存货跌价计提，也说明企业项目经营有一定压力。

　　签约业绩创新高盈利能力下降

　　2020年，虽然面临疫情和行业持续调整等影响，但金融街签约业绩再创新高。报告期内，金融街实现销售签约额402亿元，同比增长26%，其中住宅地产实现销售签约额339.1亿元，销售面积约148.9万平方米；商务地产销售签约额62.9亿元，销售面积约23.9万平方米。

　　但同时，长江商报记者注意到，金融街其他几项核心数据呈现明显下滑趋势。期内，金融街录得营业收入181.21亿元，同比下降30.79%；实现净利润24.98亿元，同比下降27.41%；扣非净利润2.88亿元，同比降89.94%。

　　严跃进指出，对于类似利润数据来说，若是出现下降和创新低，那么也说明拿地成本压力大，需要后续持续强化盈利方面的工作。

　　在4月27日举办的2020年度业绩说明会上，金融街称，业绩出现较大幅度下降，一是受疫情影响，公司部分计划结利的房产开发项目工期延后，未能实现竣工交付；公司持有项目经营收益下降明显，以及为中小微企业客户减免租金。二是受疫情及市场结构性下滑影响，公司采取以价换量的销售策略，部分项目收益下降，按照会计准则要求计提了存货跌价准备。

　　根据年报，期内，金融街房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，2020年实现营收158.13亿元，同比下降32.91%。其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。因结算项目的结构性差异，房地产开发整体毛利率降至27.54%，较上年同期下降9.22个百分点，进而拉低利润水平。

　　金融街管理层坦承，从目前房地产行业总体发展形势、调控政策及土地政策看，房地产行业整体毛利率呈下降趋势，公司会积极提高投资效率和管理效率，实现较好的毛利率水平。

　　虽然业绩大幅下滑，但金融街的财务指标有所改善。按照“三道红线”指标，金融街2020年有两项超阈值，较2019年下降一档，实现“由红转橙”。年末货币资金余额达188亿元，较去年增长70%，另外，2020年，金融街经营活动现金流量净额为98.90亿元，较去年同期增加72.30亿元，同比上涨达272%。

　　2021年一季度财报显示，金融街营业收入为15.14亿元，同比下降32.58%；归属于上市公司股东的净利润5.57亿元，同比上涨238.69%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1606.65万元，同比下降84.90%；经营活动产生的现金流量净额为46.11亿元，上年同期为-45.93亿元。

　　出售资产回笼资金超百亿

　　金融街一向以优质资产著称，但并没有获得预期的回报。财报显示，公司物业出租业务实现营业收入16.69亿元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较去年同期下降2.97个百分点；物业经营业务实现营业收入3.26亿元，同比下降52.52%，毛利率为-22.66%，较去年同期下降46.91个百分点。

　　业绩大幅下滑、优质资产回报不及预期的情况下，金融街相继转卖多个资产。去年12月底，金融街出售了与万科共同持有的金丰万晟，同时，金融街宣布，与中信地产以协商方式解除北京中信城B地块《合作协议》；今年1月28日，金融街发布公告称，拟将德胜公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌起始价格暂定为15.75亿元。

　　出售资产有利于缓解负债压力回笼资金。金融街坦言，出售金丰万晟可以帮公司减少有息负债14.95亿元，资产负债率下降0.24个百分点，撤出中信城B地块也可以尽快收回大额资金。据报道，金融街撤出中信城B地块得到合作款50.11亿，另加资金费35.97亿。金融街通过退出中信城B地块、出售金融街·万科丰科中心项目股权，回笼资金超百亿，极大补充公司货币资金。

　　土储方面，金融街通过招拍挂、股权收购等方式，仅在上海、佛山等地获取项目5个，新增项目权益规划建筑面积96.9万平米，同比减少58.6%；权益金额仅50亿元，同比减少70.4%。

　　从布局来看，金融街继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，在上海、佛山、惠州、天津、遵化通过招拍挂、股权收购等方式以合理价格补充项目资源。截至2020年底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1707万平方米(对应权益规划建筑面积1383万平方米)。

　　2021年，金融街仍表现出积极的扩张意愿，计划实现项目土地投资权益金额约180亿元。