老破小翻身啦！二手房公积金贷款年限延长10年

又一利好资深二手房的政策要出台。

昨日，广州住房公积金管理中心发布公告，公开征求对新修订的《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》的意见 。值得注意的微调是：

该意见稿拟要求贷款期限不超过30年，二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。

当前政策是：一手楼贷款期限不得超过30年。二手楼贷款期限不得超过20年。一手现楼、二手楼的贷款期限与楼龄之和不得超过40年。

这意味着，二手房贷款年限延长10年！

加之4.21广州楼市新政中，二手房增值税免征年限“2变5”的规定，最近政策频繁利好资深二手房，如果意见稿实施，会对二手房市场产生什么影响？

刺激资深二手房流通

目前购房者正面临着一个极其高姿态的一手市场。

价格高：历经半年补涨，尤其是热点板块一手房价一定到达一定高位；

抢房难：网红盘不愁卖，不仅拼手速拼运气线上抢房，乃至提高认筹金门槛，如天河东近日开盘的某盘，番禺万博地铁上盖某盘，认筹金加码到50万，以筛选顾客。

在此背景下，部分购房者回流到二手市场。相比次新名气大的二手大盘目前受限于“2变5”政策，加之新政后业主观望情绪浓重，放盘热情放缓。

满5，乃至更资深的二手房，在政策背景下得到了利好，在市场上增加了竞争力，会刺激更积极入市。

二手市场上，满5成为优势

减轻房贷压力

显然，新政如若实施，二手房贷款从20年变30年，二手房贷款期限与楼龄之和不超过40年变50年。增加10年的房贷年限，拉长还贷周期，有利于减轻房奴压力。

目前公积金贷款夫妻两人最高100万，若还贷20年，每月需还贷5671.96元；若延长至30年， 每月还贷4352.06元，每月还贷压力减少1320元。

个人来说，最高60万，还20年月供3403元；还30年2611元，每月还贷压力减少792元。

助力刚需

资深二手房，往往在价格上相比同区域内一手货次新房，更笋。

刺激这一批房源入市，让购房者更注意到这批房源、成交，也利于平衡目前市场房源价格，维持二手房市场平稳，也是为着急上车的刚需，提供了出手机会。

后市预测

经历4.21新政后，广州二手市场正处于震荡后摸索期。

据中原数据，4月广州二手成交环比上涨6.74%，同比大涨78.6%。

主要原因在于大批客户集中抢先在4.21当天网签，避免新政调控给买家带来的置业成本增加。

4月21日一天成交超2000宗，占整月12.5%。

一波疯狂后，二手市场成交有所放缓，人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等“稳市”调控，促使不少买家购置心态发生变化，观望客增多。

公积金新意见目前仍处于意见征求阶段，如果实施，整体来说会利好高楼龄房源，更多是润物细无声地反映在市场上。

《意见》全文如下：

广州住房公积金个人购房贷款实施办法

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为规范住房公积金贷款管理，防范资金风险，落实租购并举，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）及《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕第2号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 广州住房公积金个人购房贷款（以下简称“住房公积金贷款”），是指广州住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）委托商业银行向符合贷款条件的住房公积金缴存职工发放的，用于在本市行政区域内购买自住住房的贷款。 第三条 住房公积金贷款实行缴存住房公积金权利与义务对等原则。

第四条 公积金中心负责全市个人住房公积金贷款的审批和管理。

经住房公积金管理委员会同意，公积金中心可委托商业银行（以下简称“受托银行”）办理住房公积金贷款业务和住房公积金贷款相关金融业务，委托专业服务机构办理住房公积金贷款具体事务（非住房公积金贷款金融业务）。

第二章 贷款对象和贷款条件

第五条 贷款对象是指按规定在本市或国内其他城市公积金中心缴存住房公积金的职工。

第六条 缴存职工申请个人住房公积金贷款，应当同时具备以下条件：

（一）具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证（大陆居民），或来往内地通行证（台港澳同胞），或护照和外国人永久居留身份证（享有中国永久居留权的外国人）；

（二）申请贷款时，本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；本市和异地缴存住房公积金的时间以及退役军人在军队缴存住房公积金的时间可以合并计算;

（三）具备房屋所在地不动产登记部门所确认的购房合同，并能办理抵押、保证担保手续； （四） 按规定支付购房首期房款；

（五） 具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

（六） 缴存的住房公积金优先用于偿还个人住房公积金贷款。

第七条 符合本市人才购房政策且持广州市、区人才绿卡或人才绿卡副证的职工申请公积金贷款的，享有本市户籍职工待遇。

第八条 属于以下情况之一的，不予贷款：

（一）所购住房建筑结构为砖木结构、混合结构；

（二）所购住房用途为非居住用房或别墅；

（三）所购住房是独立成栋的住宅；

（四）除购买房屋产权性质为共有产权住房外，仅购买单套住房部分产权份额的。

第九条 不向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

第十条 对以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额或提供虚假资料骗取住房公积金贷款的职工，自前述行为发生之日起5年内不受理其住房公积金贷款申请；对前述已提取存储余额或已发放住房公积金贷款的职工，其全额退款5年后方可再申请住房公积金贷款。

第十一条 职工没有还清住房公积金贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

第十二条 借款申请人属于以下情况之一的，不予贷款：

（一）已使用两次住房公积金贷款；

（二）单笔贷款近5年累计逾期6期（含）以上；

（三）单张贷记卡近2年累计逾期6期（含）以上；

（四）贷记卡状态为呆账、冻结或止付；

（五）贷款被划分为次级、可疑或损失类；

（六）有正在执行中的法院强制执行记录。

第三章 贷款的额度、期限和利率

第十三条 公积金中心应根据资金结余情况及风险管理的要求拟定年度发放额度，经广州市住房公积金管理委员会审议通过后执行。

第十四条 个人住房公积金可贷额度应同时符合下列要求：

（一）不高于公积金缴存账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数；

（二）不高于我市住房公积金个人住房贷款最高额度。该最高额度由公积金中心根据我市社会经济发展情况报市住房公积金管委会批准后适时调整；

（三）不高于购房总价款×（1-最低首付比例）。所购住房为一手房的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款为准；所购住房为存量房（二手房）的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中的较低者为准。最低首付比例按如下规定执行，如国家、省、市有关政策调整的，以最新政策为准：

1.购房人家庭无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记录且在本市无住房的，申请公积金贷款时首付款比例不低于30%。

2.购房人家庭有已结清住房贷款记录且在本市无住房的，购买普通商品住房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房申请公积金贷款时首付款比例不低于70%。

3.购房人家庭无住房贷款记录或者有已结清的住房贷款记录，且在本市拥有1套住房的，购买普通商品住房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%。

4.购房人家庭在本市拥有1套住房且对应的住房贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。

5.购房人家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。

6. 购房人家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%。

7.普通住房的认定标准依据国家、省、市有关规定执行。

8.购买共有产权住房申请公积金贷款的，首付比例参照购买商品住房有关规定执行。

（四）根据贷款额度计算得出的每月住房公积金贷款还贷额不超过申请人家庭收入的50%。职工申请住房公积金贷款时，其收入按以下标准认定：职工住房公积金缴存基数未达本市当前缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准；职工缴存基数达上限的，以其缴存基数或工资两者之间的较高值认定收入，工资以职工在公积金中心登记的数额为准。

第十五条 住房套数通过人民银行征信系统《个人信用报告》、不动产登记机关出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、住房公积金贷款记录及通过面测、面谈等形式的尽责调查来认定。上述信息可以通过信息共享获取的，不需要申请人提交。购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。

第十六条 住房公积金贷款期限应同时符合下列要求：

（一）贷款期限不超过30年；

（二）二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。公积金中心通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质的机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断二手住房楼龄。

（三）借款人的贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，且最高不得超过65岁。

（四）两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。

第十七条 住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。贷款期限内如遇利率调整，于利率调整的次年1月1日起按新的利率标准执行，不再另行通知。

第十八条 职工申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需房款时，可同时向受托银行申请商业住房贷款。

第四章 贷款程序

第十九条 住房公积金贷款按以下程序办理：

（一）公积金中心受理职工申请后，对职工有关情况进行审核；

（二）经公积金中心审核同意的贷款，由公积金中心、借款人等各方共同签订书面借款合同；

（三）公积金中心出具同意贷款审批意见及办妥担保手续后，公积金中心委托受托银行向借款人发放贷款。

第五章 贷款担保

第二十条 借款人申请住房公积金贷款时，可选择使用抵押、保证方式之一为其贷款提供担保。

第二十一条 采用抵押担保方式的，应以所购住房作为抵押物，在申请放款前须办妥不动产抵押登记手续。

第二十二条 采用保证担保方式的，由具有融资担保资质的担保机构为借款人提供保证担保。所购住房为预售商品房的，也可由该开发项目的房地产开发企业提供阶段性担保，直至该商品住房办理完成不动产抵押登记。保证人应当与公积金中心签订书面合同。

第二十三条 贷款房屋存在限制交易对象、限制交易时间等限制流通条件的（共有产权住房除外），公积金中心可要求房屋相关方在限制流通期间提供担保。

第六章 贷款偿还

第二十四条 公积金中心对借款人的住房公积金贷款应还本息进行核算。

受托银行应当按照公积金中心的指令进行放款或扣款，并出具相关的凭证。

第二十五条 借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式偿还住房公积金贷款本息。

违反前款规定的，公积金中心可按照借款合同约定收取罚息。

第二十六条 借款人提前归还住房公积金贷款的，应征得公积金中心同意，并按有关规定办理提前还款手续。

第七章 贷款监督

第二十七条 借款人不符合住房公积金贷款条件而违规骗取住房公积金贷款的，公积金中心调查核实后，有权依法解除借款合同，追回已发放的住房公积金贷款并追究相关责任人的法律责任。

第二十八条 因公积金中心、担保机构、受托机构不负责任、玩忽职守而导致住房公积金贷款损失的，依照国家法律法规及省市有关规定追究责任人的法律责任。

本办法自2021年 月 日起实施，有效期为5年，本办法与国家及有关部委、省市住房公积金贷款政策不一致的，公积金中心将贯彻落实国家、省市住房公积金贷款政策。《广州住房公积金管理中心关于实施住房公积金异地个人住房贷款有关问题的通知》（穗公积金中心〔2015〕74号）、《广州住房公积金管理中心关于加强住房公积金贷款风险管理的通知》（穗公积金中心〔2016〕57号）、《广州住房公积金管理中心贯彻落实广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知》(穗公积金中心〔2017〕11号)、《广州住房公积金管理中心关于印发<广州住房公积金个人购房贷款实施办法>的通知》（穗公积金中心规字〔2018〕2号）、《广州住房公积金管理中心关于退役军人申请住房公积金贷款有关问题的通知》（〔2018〕17号）、《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实<关于机关事业县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员退休年龄问题的通知>的通知》（穗公积金中心函〔2018〕49号）、《广州住房公积金管理中心关于调整贷款业务流程有关问题的通知》（穗公积金中心函〔2019〕74号）、《广州住房公积金管理中心关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》（穗公积金中心〔2020〕45号）同时废止。

目前，该意见稿还处于征求意见阶段，提交意见可通过以下途径：

一、征求意见时间：2021年5月7日-5月16日。

二、提交意见途径：

（一）邮寄至广州市天河区华就路12号三银大厦21楼贷款管理部（邮政编码：510623）；

（二）传真：020-85503970；

（三）电子邮箱：zhengyi@gz.gov.cn 提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。