前4个月卖掉去年一半房子！广州楼市五一后风向要变？

全广州房价最贵的珠江新城，分布着大大小小上百家中介门店。

刚过去的“五一”黄金周，这里的大多数门店普遍只留两三名经纪值守，大多数经纪奔赴一手楼盘。

某大型中介经纪陈清（化名），约了不少客户去看海珠区的世茂天鹅湾，几天里亲见同事陆续卖掉三套房，“都是总价3000万+的豪宅”。

留守珠城的经纪亦并非颗粒无收。假期里，保利心语一套大约110平方米的三房以总价1700万元成交，折合单价大约15.45万元/平方米。从某网站的成交记录可见，去年4月下旬，类似户型成交总价是1020万元。

今年4月份，广州新政频出，“黄金周”楼市却没有预想中的寂寥。无论中心区天河黄埔，还是郊区南沙增城等区，旦有新房开盘或开放，普遍人气都不错。

（新世界星辉开放销售中心现场）

截至4月底，广州今年来一二手住宅已网签近10万套房，是去年全年网签量的45%。在“五一”黄金周后上班首日，业界已传广州或将再出新政，剑指向一手住宅。

究竟“限价”这瓢水，能否令当下的楼市降降温？

豪客仍在出没

珠江新城13年楼龄成交单价15万+

“珠江新城几乎没有好的户型挂牌了，一旦放出来价格稍微贴近市场都会很快成交”。陈清称。

中海花城湾南向179平方米的户型，一个月前的挂牌单价已达20万元。隔壁嘉裕公馆，3月底就有一套153平方米的西南向户型，以总价3060万元挂牌，挂牌单价亦达20万元。

在中介的朋友圈中，嘉裕公馆一套建面120平方米的户型挂牌总价2150万元，单价17.95万元/平方米的已属“笋盘”。

楼龄已经13年的保利心语花园，在五一黄金周有一套110平方米的户型以总价1700万元成交。对于成交房源的更多信息，中介拒绝多说，“到时查税就麻烦了，今年税太重了”。

陈清称，他手上的高端客户现在几乎都放弃珠江新城，“一般都是去周边看二手别墅，或者一手新盘”。

“五一”黄金周，陈清带客户去看黄埔区保利香雪山别墅，建面290平方米放盘价2500万元，未获成交。早在4月下旬，曾有一名客户与业主相谈甚欢，约定以2100万元成交，“但就在签约前，客户找银行的朋友了解贷款，试图抵押原有房产贷款做首付，结果被告知行不通”。

政府严查“首付贷”之下，类似抵押房屋贷款买房的行为已被遏制。在珠江新城的高价成交下，一众小心翼翼的中介、业主、买家普遍守口如瓶“闷声发财”，“说太细被政府查税就麻烦了”。

陈清在这个假期未有促成交易，但亲睹同事们卖掉3套世茂天鹅湾的豪宅，单价大多都是13万+，一套建面237平方米户型以总价3081万元成交。加上其他成交渠道，该盘在黄金周一共卖掉6套总价3000万+的豪宅。

陈清称，海珠区的海珠半岛当前未有预售证，但也吸引一大批客户关注，“这里去年底卖过一波单价12万+的房源，现在还剩最后一批高层（38至39层）和低层（7楼以下）房源暂未有预售证，“但我有不少客户表示单价12万至14万都可以接受，一有预售证就可以签合同”。

老城区的多个一手楼盘，普遍售价已超10万+。

5月2日，经纪黄生带一名五旬客户看了越秀区一手楼盘粤泰荣廷府，这名客户最终买了一套建面123平方米的户型，总价1250万元。黄生说，该客户看房两三个月，此前也曾看了四季奕居，但建面190平方米的户型总价普遍1800万至1900万元，“他觉得超预算，最终仍是选择离现住家（东山口）里近的粤泰荣廷府”。

黄埔有一手楼盘1套房31人选

从珠江新城一路往东，房价层层递减，热度却是逐渐加深。

在天河公园板块，楼龄十多年的东方新世界挂牌单价同样已达10万+。以其实际成交价看，真正登上10万+是在今年3月份。在此之前，其成交价多在8万+至9万+。

楼龄已近20年的华港花园，近期挂牌单价多在八九万+。

牛奶厂板块，“五一”黄金周期间，龙湖天宸原著一期一套130平方米的中层户型，以总价1130万元成交，成交单价为8.7万元/平方米。而在4月上旬，同是龙湖一期的一套135平方米的户型以总价1265万元成交，成交单价9.37万元/平方米。目前，该板块的“四大金刚”挂牌单价多在9万+。

5月5日晚上8点，黄埔区大壮名城正式开始线上抢房，建面92-118平方米的三至四房刚改户型，4.75万元/平方米至5.9万+/平方米的单价，市民争先买单。开启选房不到30秒，现场大屏幕转瞬由一片蓝变一片红，180套新品被抢完。据称最热门的房源，一套房会有31人同时选。

陈清的一名客户，亦在这晚中选一套101平方米的户型，单价5.4万元/平方米。

最近成功卖掉在老家长沙的房子后，林小姐正式开启在广州看房。黄金周期间，她看了黄埔区不少楼盘，“总价都超出我的300万元预算”，只好将看房的范围延伸到增城新塘。

从广州中原研究发展部的数据可见，今年“五一”广州共有18个板块开盘或加推，整体去化率约60%，较去年五一理想（2020年五一去化率约为四成）。其中黄埔香雪、长岭居，南沙万顷沙三个板块去化率在80%以上；增城新塘永和、石滩、有较大体量项目入市推售，多盘“同台对垒”之下，各板块去化率普遍集中在40-50%之间。

黄金周5天，增城的网签量继续名列全广州第一，是全市唯一网签量破300套的区域，占全市网签量的近三分之一。相比去年“五一”，今年“五一”假期广州新房成交1204套，同比上涨134.24%，当中海珠和白云的成交同比大增；比清明小长假的593套也翻倍。

人气旺，南沙江景豪宅起价4万+，新塘2万+

经历去年楼市，如今4万+的楼盘在南沙当红板块已属寻常。

4月中旬，横沥岛上的旭辉曜玥湾开盘，单价介于2.8万元/平方米至4.3万元/平方米之间，户型越大越贵。由于房少客多，开盘现场开发商临时升筹至50万元筛客，但仍是有一半的认筹者选择升筹。而在4月底，地处万顷沙的新盘湾璟壹号以单价2.2万元-2.8万元/平方米开盘，据称开盘不到半小时已卖掉大半房源，当天销售额达7.3亿元。

在明珠湾板块，当地双海景大宅——颐德湾尚于“五一”期间开放建面218平方米的海景板房，吸引不少开豪车的客户前来看房。这批全新升级的产品约有168套，建面约190-265平方米。

作为明珠湾的高端综合体，颐德湾尚自身规划4万平方米街区式高端商业，楼下就有南沙体育馆、南沙区少年宫以及南沙钧泰网球中心，楼宇以一字型面海而建，全部为两梯两户纯板式大平层产品。其部分户型为全套房设计，打造有中西双厨房，更在主卧和主卧卫生间首次引入地暖配置。

（颐德湾尚开放218平方米豪宅板房现场）

南都记者现场了解获悉，颐德湾尚在新政以前吸引不少本土及深圳的豪客前来购买；而在新政以后，外地客户已经消失。按照推新计划，项目新品低层仍有“4万+”，但中高层以上的户型普遍总价或达上千万元。

（颐德湾尚一线望海）

同为远郊的增城，五一期间有多个新盘开放销售中心或样板房，普遍亦是人头涌涌。

在当红板块新塘，新世界星辉于“五一”当天开放销售中心和样板房，推出57-136平方米创享生活空间，开启认筹登记。该项目打造20多个不同主题的园林连接河岸滨水公园，打造缤纷多彩的户外空间和社交场所，有都市农场、宠物世界、阳光草坪等，更有以凯旋新世界广粤天地为蓝本打造的3.5万方街区式户外商业。

（新世界星辉开放销售中心现场）

销售介绍，项目当天开放后短时间就涌进上千访客，现场2小时喝光22箱水，看板房的客户从1楼排队到2楼，打印的筹单多到打印机发热卡机......

同在新塘的全新盘——阳光城·翡丽山亦于同一天开放样板房，现场挤满来自周边社区的看房客。该项目户型涵盖建面约75-95㎡三房至四房，其南向小三房三个开间全朝南，且有主卧套房设计。项目负责人介绍，翡丽山所在片区的备案指导价2.9万元/平方米，而项目吹风价2.4万-2.6万元/平方米，预计5月中旬拿到预售证，月底开盘。

（阳光城·翡丽山开放板房现场）

前4月广州已卖近10万套房

第三道新政或出鞘，楼市会否降温？

出人意料，刚经历了4月初，4月下旬的接连两道新政，广州楼市在五一黄金周热度依旧。

据不完全统计，今年“五一”当天，广州有时代天境（黄埔）、合景誉山国际等楼盘加推新品，现场人气都不错。新开销售中心或样板房的颐德湾尚、时代天韵、新世界星辉、阳光城·翡丽山、时代天逸、美的华发天珀·都荟半岛、越秀·天悦云湖等楼盘现场人气亦不错。

合富研究院指出，由于中心近郊供货“有所不足”，“五一”热点板块高度聚集“轨道交通沿线/规划优势+货量供应充足”的外围板块，包括增城仙村——石滩、永宁、中新；南沙黄阁、金洲蕉门河、万顷沙、明珠湾区、番禺广州新城等等。

而为应对公众需求，广州在4月23日-5月6日期间已有逾40盘新领预售证，新批货量近1.4万套。

南都记者统计发现，今年前4月，广州一手住宅网签量已达44265套。二手方面，广州住建局数据显示前3月网签36458套。叠加广州中原地产研究部监测的，4月份全市网签二手住宅为（自助网签+中介网签）为16025宗，相当于仅今年前4月，广州一二手住宅就已网签96748套房！

对比去年全年成交量，广州住宅网签22.1443万套（一手住宅网签111534套，二手住宅网签109909套），相当于今年前4月的成交量，已占去年成交的45%！而去年全年22万套的成交量，是广州近四年来最好的成绩，假设今年“五一”后楼市热度持续，今年或有望冲击近十年来的楼市成交高峰。

但显然，这一现象不会发生。

继4月连发两道新政后，广州多个区域已落地区域版的新政，广州市亦同时开启严查市场。截至4月中旬已组织开展日常房地产市场检查231次，检查在售项目669个，发出整改通知书20份；共检查中介机构576家，发出整改通知书47份。

在4月28日，广州市住房城乡建设局召开房地产中介服务机构公开承诺活动暨政策宣讲会议，全市约180家房地产中介服务机构代表参加。会议宣布，今年4月中旬至7月中旬，广州市住建部门将在全市范围内开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动，严厉打击房地产开发企业和中介机构无证销售、哄抬房价、虚假销售和18项重点整治行为，大力整顿和规范房地产市场秩序。与会房地产中介服务机构亦签署相应承诺书。

就在节后上班首日，业界已传出广州第三道新政的样本，届时或将对一手住宅实施限价，大量刚买房不久的市民，目前都被开发商催着网签。

如果广州再落地第三道新政，在此前两道新政收紧人才政策、严查首付贷，人才房3年限售、加强备案价监管、人才购房从半年社保变成1年社保，9区增值税从2年变成5年等之后再加压楼市，今年的“五一”楼市盛况，会否从此不再？而入夏的楼市，会否从此降温？