赶紧降温吧！杭州一千万的房子，实在太难了

在牛市里，不管什么都能转换成“利好”。

按道理讲，对于市场来说，杭州集中供地的目标是快速增加供应，有利于纾解接下来市场的需求。到最后，大家依然觉得房子不够卖，集中拍地反而助推了市场焦虑。

大家看到的是：开发商抢地，不计成本拼自持，实际地价比几个月前感觉提高了不少。当看到所有原材料都在上涨的时候，手上的钱最好明天就花出去。

所以，今年二手房又来了一波行情。年后很明显，商业大平层都要有点要抢的意思了。这几天后台不少粉丝咨询：哪里哪里的酒店式公寓能不能买？可见，手上的钱滚烫啊，一刻都不想拿住了。

如果杭州楼市的预期不打下来，所谓增加供应，调整结构，都其实是伪命题。杭州人永远还缺一套房子，加上全国各地资金和房票不断涌入，再多的房子都不够买。

在五一前拿证的绿城晓月澄庐，想尽办法低调，可最后还是逃不掉。82套房子，3545组客户报名，其中人才报名236套。想想看，全部房子都给人才，都不够分啊。这可是套均1200万以上的房子啊，还要限售5年。

在一些人眼里，杭州房子是最好的赚钱道具，大家预期都是交付后翻倍。所有房子交付都翻倍，请问现实吗？

我一直在说，只要不是失去理智的市场，自办出不动产证的限售五年，那得多吓人啊，怎么就对市场起不到一点劝退作用呢？当1000多万的房子，比买白菜还要随意的时候，请赶紧降温吧。

1.

关键词

谨慎卖房、鼎悦府135方复式、限售政策

@Xiao

在临平新城广宇鼎悦府有一套135方的复式，满五唯一，请问还有什么升值空间吗？最近想把它置换，想拆成一套主城区的酒店式公寓运河印，和一套有发展潜力区域的住宅，不知道这样的方式可行吗？工作在西湖文化广场，请问有什么新盘值得推荐？

楼先生：就是很有可能摇不到新房，更别说大家都想摇的红盘和超级红盘了。上周两天杭州拍出57宗涉宅用地，开发商抢地比新房摇号还要疯狂激进，不难看出接下来楼市还是会很火热。现在的情况就是，随随便便一个新盘中签率10%以内，锁进限售。其实基本上可以说，现在杭州新房就是限售五年的调控政策了。不要小看这一点，这条政策的威力，一定要重视和敬畏。换句话说，要珍惜手上那些没有限售的房子。

你手上这套鼎悦府，从产品上来说，还过得去，房子本身也没有太明显的短板。尤其户型和得房率，以后这样的产品很难再买到。如果是非自住需求的话，今年可以拼持稳一点，拿住也没有关系。至于还有多少升值空间，短期内要大涨不大可能，但跟上通货膨胀、保值抗跌还是可以的。

要不要置换呢，目前行情下，建议你谨慎一些。一方面，新房很难摇，除非你手上资金非常多花不完，但又只能卖房腾房票。如果只能卖房置换，换一套差不多量级的房子，不要轻易冒险吧。另一方面，总的来说，要等住宅买好了之后再来考虑酒店式公寓吧。一拆二，想想是挺好的，但实际上不如把资金全部用到一套优质住宅资产上。

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300W、萧山科技城/仁恒、宁围/滨江&融信

@秋之雨

老师好，第一套是绿城桂语朝阳，现在想买第二套投资，也可以自住，现金有200万，是萧山科技城、临安，或者别的什么区域，求老师的建议。孩子还在读大学，是以孩子名义摇，还是我们自己二套摇？

楼先生：当然建议用你们自己名义摇，不要轻易浪费孩子首套首贷的买房资格，虽然你们的二套房只能作为有房户是比较难摇。按目前行情，杭州新房摇号难度很难下来，以杭州城市的发展方向，今后大概率可以参照一线城市，买房的门槛只会越来越高。所以，首套首贷资格、无房户、人才家庭这样的买房资格，不要随随便便用掉。

至于200万现金作为首付，是六成首付吧，暂时不用去临安，虽然今年临安楼市很火，但基本上靠外地投资客撑起来的，整个市场还是有一点虚，需要较长的时间去化解。300万出头的总价，萧山科技城可以重点考虑，仁恒下半年有一个项目要上市。

另外，宁围、南部新城，以及丁桥、桃源这些区域也都可以。上周，滨江&融信在宁围、萧山科技城都拿了地，分别限价33500元/㎡和28500元/㎡，动作快一点，年底就能上市。

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总价500万、避免踏空、笕桥/春来雅庭

@麦小伦

老师好，我和老公目前名下没有房产，目前居住在金隅田员外，房子是公公婆婆的名字。想要在主城区买一套，改善为主。如果不把金隅这套房子卖了，预算在400-500万，金隅这套房子卖了预算可以提高到600-700万。是否建议卖了现有房子置换一套更好的一步到位？还是先摇预算相对低的，保证两套房子在手？这两个预算分别建议考虑哪里？

楼先生：不管怎么样，都先去看好想要买的房子吧，现在并不好买，新房难摇，哪怕是品质好一点的二手房也不好买，很多房东不诚心卖，有人来问了就把价格上调一点，再问就再上调。所以不管是新房还是二手房，都先去看看好，前者可以先凑钱摇到再说，后者也是一样的逻辑，尽可能以免踩空。

四五百万的预算，其实也能买到不错的新房，无非要一个个去摇过来。比如今年可以重点关注笕桥板块，是供应大年，在售的楼盘就有金隅、合景和甘肃建投等等，中签率还在10%以上，还没有限售，好好珍惜一下。很快滨江和绿城合作的春来雅庭也要上市了，到时估计会难摇一些，建议去试试。另外艮北也是一个方向，绿城、花样年都有房子可摇。

建议先摇一下四五百万的新房，如果真的都摇不到，再考虑提高预算吧。但前提是，盘算一下问亲朋好友凑钱先摇，而不是先卖房。六七百万的总价，有城东新城、东新、文晖以及亚运村，都可以去摇摇看。

4.

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800万、文晖/锦尚和品府、申花/滨融府

@潘

我手上有一套市中心老破小，老余杭有一套紫竹人家，现在市中心上班，想卖掉一套去摇号改善，估计卖掉一套加手头现金总共500万左右，请问一下：我应该卖哪一套合适，摇号中签概率这么小，有没有推荐的摇号楼盘，非常感谢。

楼先生：如果市中心的老破小带有学区性质，那就选择卖掉闲林的房子。或者说最普通的市区老破小，那就无所谓了，两套哪个卖掉都不觉得可惜。建议同步挂出去，哪套好卖或者哪套能卖出更理想的价格，就可以了。

在市中心上班，你可以关注文晖板块三芒星项目，就是最近信息很多的锦尚和品府，滨江、保利和越秀一起合作开发的老市中心大盘，今后边上就有嘉里城。另外可以留意望品，限价5万出头，位于大关板块，也在你的预算之内。还有申花板块，就是非常难摇了，中签率肯是个位数，比如滨融府、九龙仓天荟。

想要相对好买一点，城东新城还有两个楼盘，德信中心和佳兆业印月，但其实中签率也默默降到了10%以内了。前面提到的笕桥板块，目前还有不限售的机会，不过接下来会不会全面锁进限售，也不好说了。

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450万、市北东/锦粼云荟、萧山市北

@啊啊娜

目前住在万科世纪之光的小三房，想买萧山宁围或市北或亚运村的改善型住房，预算450万，宁围只有大家坤和·美筑有4房，市北目前只有锦粼云荟洋房，亚运村难摇且价高。想考虑锦粼云荟的1楼洋房，带小花园和地下室。想咨询：1、锦粼云荟觉得如何？2、洋房的话，是一楼带花园地下室好还是6楼、7楼的比较好？3、老师是否有其他推荐的楼盘或者建议。谢谢。

楼先生：如果是自住，锦粼云荟为什么不能买呢？它最大的优势就是可以买得到，而且还不用限售五年。当然不足的地方也有，虽然属于萧山市北，但在市北的东面，地理位置还是要差一些，还有就是高铁也比较近，对于居住多少还是会有一点影响。如果你对自己运气没有信心的话，那就直接买吧。

至于是否选择一楼，看你对居住体验、空间的偏爱吧，比如喜不喜欢楼上楼下的感觉，对在花园里种种菜、养养花是不是很向往？此外，地下室可以多出一个很好的储藏、休闲空间，但也有困恼的地方，杭州的地下室通常会很潮湿，要精心打理才行。

同样的预算，450万想要买到改善户型，也就只能是萧山市北、宁围和萧山科技城这几个板块。如果还是想去摇号，建议首选还是萧山市北，出门就可以有地铁，配套也基本可以与钱江世纪城共享，但现在市北的房价还是奥体的一半，这就是今后的机会。接下来市北会有滨江、兴耀和招商的新项目。