房地产，最苦逼的时代来了

昨天下午18点27分，备受关注的北京首轮集中土拍落幕。

53家房企胶着酣战了两天，最终用1109.71亿资金，抢到手30宗土地！

这次，北京不仅卖出了相当于去年一半的宅地，而且大部分集中在朝阳、海淀等中心城区，不由得激起了房企的抢地热情。

各家公司动用“马甲”243组，缴纳保证金1580亿。

动用更多“马甲”提高拿地成功率，是土豪开发商采取的策略之一。

面对上百亿的地块，不缺钱的央企也选择组团抢地，几家房企联合竞拍。

一来分摊风险，二来可以用雄厚的组团资金吓退其他竞争对手。

可以说，在这场没有硝烟的战争中，各家房企犹如八仙过海，各显神通。

两集中拍地以来，从4月15日到5月11日，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京，七个城市共成交251宗地块，成交金额超4千亿，杭州和北京两地卖地破千亿。

其中，广州土拍48宗土地，溢价率达45%；重庆土拍46宗土地，溢价率最高达到了130%，平均溢价率43%，几乎每一块都被房企疯抢。

对比之下，北京整体溢价率略超7%，与动辄40%多的溢价率形成反差。

在稳地价方面，北京无可厚非，起到了带头大哥的表率作用。

02

账难算的开发商

这么多资金砸进去，抢地抢得热火朝天，开发商却懵了！

能不能赚钱不知道，反正大家都抢，自己不抢没天理。错过这波，后面可能粥都没得喝了。

如果说疫情加速了房地产行业的洗牌，那么，集中供地政策，再次加速了房企的分化。

为何这样说？

一方面，各项成本肉眼可见的上升。

先不说土拍成本上升，现下不断飙升的建筑材料价格，就直接影响到了房企。

钢材，木材，水泥，原材料价格一波接一波地上涨，哪怕建同样品质的房子，造价也高出很多。

另一厢，房企融资三道红线和房贷集中度两道红线出台，使得吸金能力巨强的“灰犀牛”暂时放慢了速度。

资金需求端的三道红线！

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线三：现金短债比小于1倍；

资金供给端的两道红线！

红线一：房地产贷款占比上限最高为40%，最低为12.5%。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27%，小型银行不得超过22.5%，县城农合机构不得超过17.2%，乡镇银行不得超过12.5%。

红线二：个人住房贷款占比上限最高为32.5%，最低为7.5%。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县城综合机构不得超过12.5%，乡村乡镇银行不得超过7.5%。

为了继续在规则内发展，不踩政策红线，房企们拼命降负债，去杠杆，融资成本越来越贵，水龙头越拧越紧。

另一方面，新房销售价格和自持比例方面的限制增加，房子更不好卖了。

以此次北京为例，除了“限地价、限售价”，开发商还要再竞租赁、竞政府持有商品住宅产权份额、竞“公共租赁住房”面积或者是执行“套内70/90”政策。

什么概念？就是每一块地，政府持相应份额，还要尽量多地建公租房，这两部分，开放商无利可赚。

可供操作的部分，也面临新房限价等政策约束，捂盘惜售高价卖房这招明显不灵了。

面粉更贵，面包又不好卖，新规则之下，开发商只能摸着石头过河。

再精确的计算器也难以算出更高的利润率。

不管怎样，先拿到地再说吧！

拿到地就有了生存，有了业绩，有了奖金，至于房子建好了去化怎样，到时候再说，料想不会太差？！

03

青铜时代

万科董事会主席郁亮曾说过，房地产已经进入了白银时代。房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了管理红利。

靠管理红利，说明房地产事实上已经到了青铜时代，利润率越来越薄，逐渐向制造业看齐。

回顾房地产过去的发展阶段。

2002年之前的土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就可以赚到钱；

土地招拍挂制度出台后，买地就不能凭关系，而要花钱了，就到了金融红利阶段；

谁资金实力雄厚，谁是老大，融资能力成为房企最重要的竞争力。

“三道红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利阶段。

向管理要效益，这时候要注重打磨产品和企业口碑了，管理精细化才能赢得消费者和资本市场的支持。

事实上，今天的制造业利润已经很低了，徘徊在5%左右。

房地产行业的利润率从最初的40%—50%，下降到今天的10%左右。按照管理红利的说法，意味着未来还会进一步压缩利率空间，尽管销售数据看起来并不算低。

不得不说，房地产最苦逼的时代，真的来了。

躺着赚钱的时代一去不复返，精耕细作才能勉强不被淘汰。