成都下架高价二手房：抑需求与降杠杆

楼市调控更趋优化与阶段性调整。5月14日，成都市房地产经纪协会官方微信公布《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》（简称《通知》）。《通知》明确提及要下架成都虚高房价的房源，“虚高”的界限定在3.93万元/平方米以上。《通知》还规定，即便在将来真实的市场交易当中，存在高于这一个价格的标准，也不能够以这一标准对外进行展示和宣传。

成都下架二手房源的举动与上海如出一辙，也类似于深圳此前的二手房指导价，因此业内人士猜测成都二手房指导价已在路上。此前的“322”新政之后，成都市场成交确实有所放缓，但市场仍然过热，二手房涨幅过高，政府收紧二手房调控在情理之中。

然而，这样一来，部分难以接受降价的业主大概率就会提出“阴阳合同”的要求，那么高于3.93万元/平方米的那部分房价，很有可能就成为了买家多交的首付款了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，成都下架二手房源说明管控升级，可以预见后续二手房的长效管理会加速。更深层次看，成都目前出现了首套房房贷利率提高、二手房指导价即将出台、集中供地规模放大等等调控措施。为了给楼市降温，成都近期调控密集，且主要针对购买端降杠杆。

需求端降杠杆

张斐（化名）就真切感受到了成都下架高价房源的影响。他最近正在交易过程中的一套二手房正撞在了调控的枪口上。由于房源单价高于3.93万元/平方米，业主已经明确提出要签订阴阳合同。张斐很清楚，除了按照3.93万元/平方米单价签的合同去贷款之外，多出来的部分房款，需要另外筹钱解决了。

张斐面临的局面，可以说是成都调控进入深水区的常态之一。过去一年，成都一二手房涨幅明显。最典型的涨幅出现在2020年4月，国家统计局数据显示，2020年4月，成都新房环比上涨0.7%，同比2019年上涨10.3%；二手房环比上涨2.1%，同比2019年上涨4.1%。二手房涨幅创下5年来新高，比2016年9月成都限购之前二手房单月最高涨幅1.7%高出不少，况且2020年时候的成都二手房价就比2016年高了。

到了今年4月，成都新房环比上涨0.5%、同比上涨6.6%；二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨7.4%。成都控房价的压力越来越大。

成都二手房涨幅很大一个原因来自于一手房的表现。成都近年来的楼市变化，可以通过高新区窥探一二。郑敏（化名）2020年买下了人生中第一套房子，位于成都高新区，这个区域也是成都最近两年房价涨幅最快的区域。一方面郑敏在高新区的银行上班；另一方面，小夫妻二人对比之后，认为在高新区买房，未来居住舒适性更大。随着高新区进入建设高峰期，二手房一直看涨，最近成都下架的超3.93万元/平方米的二手房源，位于高新区的就有不少。安居客网站显示，成都高新区二手房均价从2020年6月的2.25万元/平方米一路上涨到今年5月的3.22万元/平方米，一年来涨幅约为43%。

大量的楼市需求为何落入高新区？原因显而易见：因应互联网巨头的投资比如阿里巴巴、腾讯、网易等相继落地，高新区大量就业机会也随之浮出；此前很多刚进入成都打拼的年轻人被限购，只能买高新南区的房子，新房供不应求，二手房市场因此水涨船高。

2019年年底，成都调整了限购政策，拥有高新南区购房资格的人群也可以在成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房，适度分散了高新南区的供应压力。但这也带动了其他区域二手房的涨价，导致了土地拍卖价格上涨。2021年成都多个郊区板块土地楼面价突破2万元/平方米。最近一年来，成都远郊区青白江区商品住宅成交均价为7871元/平方米，在远郊中同样处于中游水平。成都瑞理机构数据显示，目前该片区存量不足百万平方米，按照2020年的去化速度，去化时间只需要4个月。

趋高的房贷利率

在用尽限购、限价等招数之后，成都楼市调控在需求端降杠杆上出手的意图也越发明显了。尽管全国房贷利率有下降，但成都房贷利率却在悄然上浮。在房贷收紧方面，成都算是目前最严格的城市之一。也是首套房利率最高的城市，平均房贷利率达5.93%。

成都某银行业务员郑敏比较幸运，她申请到的贷款利率是5.88%。根据融360大数据研究院数据显示，2020年底，成都新房贷利率最高到了6.13%。

实际上，为了抑制楼市，目前成都首套房贷款利率常见于5.88%-6.1%。据了解，目前成都首套房贷利率有的上浮20%-25%，执行利率最高6.13%；二套房普遍上浮25%-30%，最高执行利率6.37%，基本与上月持平。

郑敏认为，成都近段时间购房利率不断上浮，购房成本在增加，但在一定程度上也抑制了房价增速，所以房贷利率的上浮，实际上打压的是炒房客，变相在保护刚需的权益。在郑敏的认知中，过去十几年，无论购房利率有多高，最后随着房价大幅上涨，房子的大幅增值完全可以覆盖这一点上浮利率。所以她作为刚需一族，表示不会因为房贷利率上涨而不买房，“不管未来的房价是涨是跌，也不管利率上升到多少，该买的房，硬着头皮也还是会买。”

调控优化

2021年以来，成都对房地产的调控力度就在不断加大。比如将“法拍房”纳入限购以及限售的政策监管范围当中，又比如将热门楼盘的销售期限从三年期限增加到5年。除了这些，还有一系列的调控政策，其目的就是为了保证成都市房地产市场的健康稳定发展。

首个提出二手房成交参考价制度的深圳，其效果已经初步体现：二手房成交大幅降温，市场发生巨大变化。成都也不避讳在学习深圳。为了整体市场平稳，成都政府积极主动，调控不断优化和调整：比如在严查经营贷、下架高价二手房、去年要求精装房出售，但因为市场对房屋质量的担忧，又逐渐恢复到清水房状态。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集。这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。深圳已经出现了二手房报价下调，预计在政策持续打补丁下，房价上涨将明显放缓。

从2020年8月“三道红线”政策提出开始，房地产调控政策不断加码。2021年3月，土地“两集中”政策出台，房地产行业已经形成了从房企、银行到地方政府调控的闭环，融资红利及土地红利时代结束。

从近期各地集中供地态势来看，房企在城市核心地段的利润率在下滑。此前杭州首次集中供地完成后，滨江集团(002244股吧)管理层在回答投资者提问时表示，测算所拿地块利润率在1%-2%。成都也一样。一直在成都主城区打拼的旭辉，公司投拓人员也表示主城核心区地块实在很难盈利。

与杭州接近的一点是，成都首次集中供地的地块中也有不少“双限地”，引发业内人士质疑接下来的房屋质量。一名成都房企人士指出，杭州具有“民企天下”氛围，而成都并非如此，国企如城投公司等往往可以拿下TOD项目，万科、龙湖鲜有机会拿下大型综合体项目。业内人士猜测，6月份成都首次集中供地完成后，市场或许又是另一番景象，到时楼市调控或许又出现新的路径。