楼市“小阳春”降温 地产调控全面升级

5月17日，国家统计局发布了4月70城房价涨跌情况。据统计，在全国70个大中城市中，房价涨幅仍保持历史高位，但从数据变化来看，楼市“小阳春”效应已有所减弱。当月新房、二手房价格上涨城市数量分别为62城和54城。其中，一线城市受打新潮等因素影响，新房价格仍保持领涨，但其二手房价格涨幅已开始出现收窄。进入4月，面对全面升级的楼市调控，业内预计“小阳春”将短时持续，但房价涨幅将继续放缓。

一线城市新房仍领涨

4月房地产市场热度仍处于历史较高水平，一线城市新房价格继续领涨。据统计，当月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。

“从涨幅的变动情况看，一线城市变动是最大的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期前述城市房价上涨存在各类炒房团投机操作问题，后期仍需严管类似“深房理”等机构，真正促进房价稳定。

中原地产首席分析师张大伟表示，调控政策持续收紧，但部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求也增加了购房需求。虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但楼市依然属于高位运行状态。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，随着年初以来北上广深陆续加码调控，后期市场热度或将有所回落。

虽然涨幅不及一线城市，但二三线城市新房价格涨幅也在此次打新潮中有所扩大。其中，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别达0.6%和0.4%，涨幅均较3月扩大0.1个百分点。

“小阳春”效应减弱

虽然从环比涨幅看，各级城市新房价格稳中有升，但作为楼市风向标的二手房价，却在4月表现出涨幅趋缓的迹象。陈霄指出，进入4月，“小阳春”效应减弱，市场热度有所回落，但仍处于历史较高水平。

从二手房价上涨城市数量来看，4月当月二手房价格上涨的城市共54个，较3月减少4城。从各等级城市来看，除二线城市二手房价以0.5%的环比涨幅，较3月扩大0.1个百分点外，一、三线城市二手房价环比涨幅分别为0.8%和0.3%，涨幅分别较3月回落和持平。

“整体来看，一线城市二手住宅销售价格涨幅仍然领先，但是涨幅呈现持续放缓趋势，随着北上广深纷纷加码调控，楼市热度有所回调，市场逐渐转稳。同时，二三线城市二手房市场热度保持稳中有升的态势。”陈霄表示。

从同日国家统计局发布的开发投资数据同样可看出，房地产投资信心虽仍维持在历史高位，但“小阳春”效应有所减弱。据统计，前4月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%，这一增速较一季度回落了4个百分点。房地产开发企业到位资金也以35.2%的同比增速较一季度下降6.2个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱评论指出，进入4月，“小阳春”效应减弱，房企投资信心随之趋缓，开发投资增速持续放缓，但仍然维持在较高水平。由于定金及预收款、个人按揭贷款是到位资金的重要组成部分，4月市场销售增速高位回落带动了行业资金增速趋缓，预计5月行业资金增速将保持小幅下滑。

楼市调控频次创年内新高

虽然房价仍保持历史高位，但在“房住不炒”的政策定调下，业内关于短期内楼市的评估仍是涨势趋缓。而进入4月以来，全国房地产调控已进入全面升级阶段。

据中原地产统计，4月单月房地产调控刷新年内新高，达51次。在此前的1-3月，这一数据分别为48次、45次和42次。截至目前，年内房地产累计调控次数达到186次。

期间，住建部约谈、中介整顿和经营贷相关治理措施成为本轮调控重点。例如，截至今年4月底，住建部已于年内累计约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌13个城市楼市调控，约谈频度较往期实属罕见。

随后，各地相继下达相应房地产调控举措，房价连月领跑的一线城市打起“头阵”。例如，4月21日，广州市发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，相继收紧了人才购房、增值税缴纳等方面的措施；次日，北京市住建委下达《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，明确对新房市场开展检查，整顿二手房市场哄抬价格、违规撮合业务等行为。

展望后市，张大伟指出，从整体趋势看，预计2021年上半年房价继续上涨的趋势将持续，但收紧加码的调控政策有望平稳市场。“房价增速会继续放缓。一线城市虽已成为一季度房价上涨龙头，但包括深圳、上海在内的城市已开始强监管二手房价格、经营贷，后续市场有望逐渐平稳。”