人口大数据背后的房地产走势：珠三角、长三角置业需求大，郑州、西安、成都等二线核心城市开发空间更优

人口与房地产密不可分。

日前，第七次人口普查数据发布，全国总人口数量近14.12亿人，与第六次人口普查相比增加7206万人，增长5.38%，十年来我国人口继续保持低速增长态势。

其中居住在城镇的人口约9.02亿人，城镇化率上升到63.89%，流动人口大量增加。在户均人口和人口年龄结构方面，户均人口下降到2.62人，家庭小型化趋势明显，60岁及以上人口增加至2.64亿人，老龄化程度加深。

与第六次人口普查数据相比，第七次人口普查在城乡人口、流动人口、户别人口和人口年龄构成等方面均已发生变化。有人才有居住需求，城市人口总量和人口流动情况将直接影响房地产的业务布局，而户别人口和年龄构成的改变，将为房地产产品设计、养老地产和旧改等带来新变化。

大城市和都市圈的房地产新机遇

第七次人口普查数据显示，全国人口中，居住在城镇的人口近9.02亿人，占全国人口数量的63.89%。与第六次人口普查相比，城镇人口增加超2.36亿人，城镇人口比重上升14.21%，城镇化进程加速。

根据国际经验，城镇化率达到70%以后，城镇化建设速度和房地产发展速度放缓。我国城镇化率要达到70%还有一段距离，但城市统计公报显示，全国绝大多数省会城市城镇化率已达70%，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的城镇化率超80%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，城镇化率达70%甚至超过80%的大城市房地产市场以存量房市场为主。

从购房端来看，随着城镇化率达70%的大城市消费者进入“换房改善”阶段，在改善住房驱动下，消费者对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅的需求越来越大，物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场也将迎来发展机遇期。

从房企端来看，城市更新在城镇化率达70%的大城市中具有较大发展空间。贝壳研究院数据显示，预计到2030年，城市更新和住房改造规模达7亿平方米，预计投资5600亿元，按更新后平均净收益率预计10%计算，合计约560亿元的规模。

城乡人口数据影响房地产的业务定位，人口流向则关乎房地产的布局方向。第七次人口普查数据显示，我国人户分离人口近4.93亿人，与第六次人口普查相比，增加2.31亿人，增长88.52%。

从人口的省际流动来看，广东、浙江和江苏人口流入最多，十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人，人口流入背后是珠三角、长三角城市群和都市圈的勃兴。人口流入带来城市置业需求的上升，都市圈内的房地产市场将迎来更多发展机遇。

从人口的省内流动来看，市辖区内人户分离人口1.17亿人，增长192.66%，远高于88.52%的整体人户分离增速。而从人口流动的具体数量看，省内流动人口2.51亿人，占总流动人口的67%，高于跨省流动。天风证券分析认为，非一线核心城市，比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向，二线城市的房地产开发空间或许更优。

许小乐也告诉21世纪经济报道记者，从人口流向看，二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等城市人口净流入速度大于一线核心城市，都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市，城镇化率将进一步提升，房地产市场具有较大发展空间。

许小乐指出，流动人口中，有一定比例的年轻群体，这部分人群随着平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女和父母随迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。另外，发展租赁住房业务，健全城镇住房保障体系也是解决大量流动人口居住问题的题中之义。

小户型热销与老龄化改善需求

城乡人口和人口流动数据影响房地产的宏观业务布局，户别人口和人口年龄构成则更多影响房企的具体项目产品。

第七次人口普查数据显示，我国共有家庭户4.94亿户，较2010年增长近23%，家庭户人口合计近12.93亿人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人，家庭小型化趋势加速。

一方面，家庭裂变和家庭小型化催生新的购房需求。天风证券分析称，以目前家庭户数测算，户均人口每下降0.1人，有望平均新增2000万套住房租购需求。

另一方面，家庭日益小型化将增加小户型的市场关注度。一位品牌房企资深从业人士告诉21世纪经济报道，户均人口减少是一个持续发生的过程，对一二线城市的影响会高于三四线城市。由于一二线城市房价高，户均人口变少会让小户型更加畅销，“三四线城市因为房价低，还是120平方米以上的大户型占主流。”

如北京金茂国际社区，以青年为主要客群、主打小户型、低总价产品，50平方米一居室总价150万元左右，70平方米两居室总价220万元左右。2020年3月35日首次开盘，首日售出814套，在新冠肺炎疫情背景下实现热销，成为综合考虑人口、房价和家庭购买力等因素的成功典型。

但一位深耕北京新房市场多年的从业者对21世纪经济报道表示，就北京新房市场而言，现阶段小户型供应减少，改善类产品越来越多、越卖越好。限竞房入市让89平方米的紧凑三居成为主力户型，纯商品房供应增加后市场整体房屋面积继续扩大。在二孩政策、改善换房需求和疫情等因素影响下，购房者对大户型的渴望程度增加。

人口老龄化也增加了市场对改善大户型的需求。第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口2.64亿人，占比18.7%，成为各年龄段中占比上升最快的群体，较2010年上升5.44%。其中65岁及以上人口1.91亿人，占比13.5%，我国人口老龄化程度进一步加深。

上述北京房地产从业人士告诉记者，人口老龄化会增加改善项目的关注度。他表示，随着前期财富积累，老年人置业会对小区环境、房屋面积和居住舒适度提出更高要求。另一方面，人口老龄化也会催生更多养老地产项目，要进一步优化社区医疗和社区服务，更好地满足老年人需求。

我国现阶段仍以居家养老为主，今年4月，国家卫健委老龄健康司司长王海东介绍，中国90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现在和即将退休的老人多数住在老房子里，老龄化加速后，对楼市的影响更多是老旧小区改造的需求。

一位在TOP10房企从事投资工作的人士向21世纪经济报道记者分析，房企在业务布局时更关注城市的常住人口数据和人口流动情况，以制定城市整体业务布局规划，但在做具体项目分析时，更关注项目周边人口年龄结构等信息。他指出，城市当年的人口数据对房企决策的参考意义更大。