二手房价的拐点，真的来了？

“4月二手房市场拐点出现。一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄。主要是热点城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落，市场预期减弱，带动4月二手房市场回调。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

5月17日，国家统计局发布70大中城市房价数据显示，今年4月，有54个城市的二手房价格环比上涨，数量比上月减少4个。这也是今年以来该指标首次出现下降。其中，除合肥、成都等热点二线城市外，四个一线城市的二手房价涨幅也全部收窄。

二手房价格被认为是市场的先导指标，热点城市的二手房价格出现颓势，被认为是政策端持续施压所致。因学区房升温带动楼市交易火爆，4月以来，热点城市纷纷出手降温楼市，包括教改政策等一系列政策的出台，在扭转市场预期的同时，也使市场交易出现降温。

统计局5月17日发布的另一组数据显示，今年4月，全国商品房销售面积为1.43亿平方米，仍处于近几年的同期高点，但已比3月下降了23%。

去年年末出现的这波楼市升温行情，能否就此“激流勇退”？

“历史最好开局”

此轮房地产市场的升温行情，始于去年四季度。在新冠肺炎疫情逐渐得到控制后，房地产市场从去年二季度开始升温。在宽松货币政策的刺激下，此前累积的市场需求不断释放，楼市最终在去年年终出现“翘尾”。

市场反弹力度之大，使得2020年全年的销售规模超过17万亿元，创历史新高。

2021年春节期间，出于疫情防控的要求，大中城市纷纷强调就地过年。加之房企继续推出优惠措施，今年的春节楼市并未过度降温，热度反而好于往年，这也为此后的楼市“小阳春”奠定了基调。

春节过后，楼市交易继续升温。国家统计局的数据显示，今年1-4月，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1-4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年1-4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。

纵向对比，这也实现了中国房地产的“历史最好开局”。

受销售升温的影响，今年1-4月份，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%。房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%。其中，定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别达到74.1%和41.3%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，按照当下的楼市发展趋势，如果不出现疫情反复等特殊因素影响，预计今年全年房地产市场销售额超过18万亿元将成为定局。

但若将目光聚焦短期，楼市走向并非一片坦途，相反还出现一些波折。在学区房季节性升温和其他因素的刺激下，今年3月以来，热点城市的部分区域出现楼市非理性升温现象，并引发监管部门的关注。4月8日，房价上涨较快的广州、合肥等5个城市被住建部约谈。

此后，热点城市继续加码调控，部分城市通过调整教育政策等方式，来给学区房降温，并间接实现降温楼市的效果。中原地产的统计显示，今年4月，中央监管部门和各地出台楼市调控政策的频次达到51次，为年内新高。这也使得4月的楼市出现一定回落。

根据国家统计局的数据，4月单月，全国商品房销售面积为1.43亿平方米，环比下降23%；商品房销售额1.52万亿元，环比下降20.8%。

4月份，房地产开发景气指数为101.27，比3月略有下调。

集中供地影响未知

一系列调控政策的加码，已经起到给房价降温的效果。其中，在部分城市对学区房的“精准打击”下，二手房价的降温最为明显。

统计局发布的70大中城市房价数据显示，今年4月，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

31个二线城市的二手房价格涨幅有所扩大，但一些热点二线城市明显降温。比如，合肥二手房价格环比涨幅由3月的0.8%降至0.5%；成都由0.7%降至0.3%。住建部于4月初约谈的宁波，二手房价涨幅也有所收窄。

同期，35个三线城市二手房价格平均环比上涨0.3%，涨幅持平。

二手房交易有着分散、随机的特点，买卖双方的预期容易受外部因素的影响而发生变化，二手房交易的冷热也因此被认为是房地产市场的先导指标。

针对4月的二手房价格走势，张大伟指出，虽然纳入统计的城市中仍有多数房价上涨，但随着调控的加码，二手房市场逐渐开始退烧，且其路径将从一线城市逐渐向二三线城市蔓延。许小乐也认为，在各项调控政策的影响下，二手房的市场预期已经回落，说明市场拐点已经出现。

多数分析人士认为，按照当前的政策力度和市场走势，加之季节性因素的影响，房地产市场有望在年中出现一定的降温。

但许小乐同时表示，4月以来北京部分城市集中供地成交热度较高，需警惕后续土地市场热度向房屋交易市场传递，并导致市场升温。

事实上，集中供地政策已经影响到新房市场。今年4月，一二三线城市的新房价格涨幅均有扩大，其中一线城市新房价格涨幅是在3月收窄后再度扩大。机构普遍认为，这是由于在土地集中供应之前，热点城市出现新房供应短缺，并导致市场预期增强。且部分城市土地集中交易热度较高，也给市场带来较好的预期。

但总体来看，市场已很难进一步升温，回归理性降温的通道，已是业界的主流看法。58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，二手房市场价格涨幅回落，将会在下半年逐步传导到新房市场，从而引导整个市场的房价稳定。