新一轮整治“风暴”来袭 海口监管部门围堵房企捂盘惜售

针对房地产项目捂盘惜售等违法违规行为，海口将进行严厉查处、整治。

日前，海口市住建局发布的一则《关于清理房地产开发项目可售房源的通知》，再次引发业内对海南楼市的关注。通知明确，已取得商品房预售许可证或现房备案的项目，开发企业须于5月18日前一次性公开销售全部可售房源。

对此，海南省房协执行秘书长王路向财联社记者表示，海南政府在3月发布文件，进一步深化整顿购房秩序，其中海口重点针对清查开发企业加价捆绑销售行为。而开发商之所以加价捆绑，主要因自贸港利好驱动房地产市场向好，而市场化商品住宅供地不足，供需矛盾较为突出。

“更重要的是海口的一刀切限价已实施近三年，对于房企正常销售影响巨大。长期低利润或负利润，造成房企以‘时间换空间’，不愿意主动把房源全部放出，并且有个别房企选择通过捆绑方式提升盈利能力。”王路补充称。

对于上述通知，一家头部房企海南区域相关人士表示，非常支持监管部门的最新规范，公司也一直贯彻执行公开透明卖房政策。

楼市升温致乱象增多

记者了解到，海南自贸港建设总体方案去年6月落地后，海南虽然未放松楼市调控，但看房人数增多，交易量及价格有所上涨，违规行为也随之增多，这使得海南监管部门频繁发出严打违规售房通知。

去年6月，曾有媒体援引知情人士消息称，因交易量增多，海南部分大型开发商有意涨价，涨幅在四五个点左右。

海南楼市升温局面延续至今年一季度。易居研究院在一份报告中指出，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省（区、市）中排名第四，仅次于上海、北京和浙江。从涨幅数据看，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平。

另据界面海南站不完全统计，一季度海口共有13889套房源入市，其中住宅套数为3668套，占比约26.4%。海口市自然资源和规划局公布信息显示，今年前两个月海口共有5073套商品住宅进行交易登记。仅从预售信息看供需关系，今年第一季度海口新建商品住宅市场“供不应求”。

王路向记者表示，“海口的本地客户相对比较充足，加之海南其它市县有购买力的客户因子女教育等多重因素，聚焦海口市场，而海口市场化商品住宅供地有限，库存有限，基本上不需要依赖岛外客源，但其他海南城市，因为本地客户购买力不足，对外部客源依赖性强，存在渠道公司为投资客提供一些钻空子渠道，帮助其骗取购买资格的可能。”

为抑制楼市乱象，今年3月，海南省人民政府办公厅印发了关于海南省2021年房地产市场专项整治工作方案的通知，即琼府办函〔2021〕72号文。通知称，全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

一位海南业内人士认为，海南发布72号文之后，那些试图通过加价平衡利润的企业，或有意捂盘惜售。此次海口市发布的最新通知，主要是针对房企的捂盘惜售行为。

海口在最新发布的通知中明确，已取得商品房预售许可证或现房备案的项目，购房人预订商品房后，未在规定时间内签订买卖合同的，预订予以解除，解除的房源应当及时公开销售。

如被查实存在捂盘惜售行为的开发企业，海口市住建局将根据相关规定，采取关停网签备案等措施，对拒不整改的，将依法从严查处。

值得一提的是，财联社曾独家报道，2018年9月，海口市相关主管部门曾指导商品房备案价不得超过17300元/平方米，随后多家开发商开始下调项目均价。据财联社记者了解，这一限价政策至今仍未取消。只有在2019年末，曾允许房企根据人均收入涨幅，价格有一定程度的浮动，一年涨幅空间在1000元/平方米左右。

而海口部分高地价项目因“一刀切”的限价政策，面临亏损的尴尬境遇。

“包括原来海口的地王项目，及一些二次收购的项目，例如富力此前收购海航的项目，如果按17300元/平方米价格卖，差不多是亏损状态。”上述海南业内人士称。据了解，2018年，富力地产曾以57亿元的价格，与海航地产合作开发海口地块。

另外，2017年7月，北辰曾以23亿元的价格拍下海口西海岸南片区160.14亩地块，折合楼面地价11164元/平方米，溢价率142%，刷新海口楼面地价历史纪录。有数据显示，当时海口西海岸的新房均价也不过1.4-1.5万元/平方米左右。去年4月，北辰发布挂牌公告，以1490万元底价转让海口项目30%股权。

限价背景下高周转与利润取舍

限价迟迟不放松，意味着近两年房企在海口的项目利润率空间被大幅压缩，这或许是开发商寻求捆绑销售以获取更高利润的主要原因。而房企选择以捂盘惜售方式应对后，如今监管部门要求房企放出全部房源，开发商寻求利益最大化的路径，再次被围堵。

未来，房企在海南将如何适应新的监管政策，备受业内关注。

海南一位长期与当地房企保持密切合作的服务机构负责人认为，房企对这种政策的敏感性及应对能力并不一样。高周转企业对现金流量的要求更高，一般不会选择捂盘惜售，除非其业绩已经完成得很好，可以卖的慢一点。例如一些大企业，现金流考核指标要求高，利润率并不是单个项目最关键的考虑因素。

“但对于一些规模不大的房企，以及仅有单盘或者后面没有可持续开发项目的房企而言，如果本身项目卖价就很低、成本又过高，肯定希望维持较高销售价格，否则难以盈利。”上述服务机构负责人补充道。

该负责人还表示，限价背景下，对那些本身项目不多，但每个项目都有利润要求的企业而言，要实行高周转是很难受的事情。

一家头部企业海南区域相关人士告诉记者，“公司坚决支持海口发布的新通知。我们一直都是在拿到预售证之后，第一时间把房源公开推出。公司所有房源都是一房一价，全部都是公开透明的。”

对于利润率问题，上述头部企业海南区域相关人士透露，限价政策对公司利润多少会有一些影响，但公司定的考核是把周转速度放在第一位。因为房源尽快销售后，有利于资金的回笼。

“在当前限价背景下，可能也兼顾不了太多的利润，活着最重要。”上述头部企业海南区域相关人士补充称。

另有多家房企人士表示，当前海南楼市较为敏感，不愿做过多表态。一位Top10房企海南区域相关人士指出，“现在海南几乎所有开发商都是低调行事，违规行为被政府部门抓到可能面临百万元罚款，外加暂停网签备案及预售，代价非常高。”

实际上，对于一些重点布局海南的房企，在限购叠加限价政策下，毛利率受损严重。以雅居乐为例，2019年整体毛利率为30.5%，同比下降13.4%，当年海南区域毛利率贡献减少，被指拉低了集团整体毛利率。

就利润被压缩，开发商如何权衡在海南拿地的问题，上述服务机构负责人认为，“一些把海南作为重要布局区域的房企忍痛都要拿，如果不拿，在海南就没有可开发的体量了。一些地块可能不赚什么钱，但是对公司有一定的流量贡献。否则，就要离开海南了。”

“也有部分房企在期待限价放松，从拿地到住宅现房销售需要两年左右的时间，两年之内如果限价政策有所松动，那么大家还是有一定销售利润的。”上述服务机构负责人说。