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房企盈利空间下行压力或将长期存在
自2019年行业利润增长拐点得到确认，叠加疫情对房企施工及竣工交付节奏的影响，2020年行业营收及利润增速进一步放缓。同时，随着高地价项目和资本化利息步入结算期，推高营业成本、行业整体的利润空间受到挤压，利润率水平延续下行趋势且降幅明显扩大。总体而言，在土地成本上升和政策调控持续的背景下，行业利润空间和企业盈利指标的下行压力或将长期存在。
营收及利润规模增长受到挤压，2020年增速进一步放缓
2018年以来，中国房地产行业在“房住不炒”政策主基调下，整体规模增速明显放缓。随着销售增速的放缓，近年规模房企的结算规模受到影响。同时，叠加部分房企前期高地价项目进入结算，利润空间受到挤压，行业利润增速拐点已在2019年得到确认。
2020年，疫情给企业开工复工、交楼结算的节奏以及运营管理都带来严峻的挑战，营收和利润压力倍增。从截至目前已披露年报的66家行业典型上市房企的营收和利润规模来看，2020年整体的营业收入为45429亿元，营收增速的中位值为18.4%，较2019年的28.7%下降10.3个百分点。整体营业成本33706亿元，增速放缓幅度明显小于营收。
在营业收入和营业成本增速不匹配的挤压下，行业毛利润规模增速表现出更为明显的下降趋势。2020年，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母公司净利润4297亿元，毛利润增速和归母公司净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%进一步明显下滑。
盈利指标持续下行，逾7成典型房企毛利率、净利率双降
从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临下行压力。2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位值同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母公司净利率的中位值也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。
在当前的行业竞争格局下，房企面临融资端资金收紧、投资端拿地成本提升以及销售端热点城市限价等多重挑战，利润空间和盈利水平持续受到挤压。具体来看，2020年在66家行业典型上市房企中，绝大部分企业的利润率水平呈不同程度的下行。其中，毛利率、归母公司净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母公司净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。
高地价项目、资本化利息进入结算，挤压利润空间
总体而言，2020年行业营收及利润增速进一步放缓、多数规模房企利润率水平显著下降主要有以下几大方面原因：其一，近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，2020年不少房企前期获取的高地价项目进入结算，对企业利润空间的影响较为显著。如招商、金茂2020年受部分高成本项目进入结算的影响，毛利率分别降低6个和9.3个百分点。同时，2020年内招商和金茂分别计提减值31亿元和43.7亿元，净利率和归母公司净利率也均有不同程度的下降。其二，2018年以来房企的利息资本化处理，对营收及利润率的滞后性影响开始显现。在近年融资监管加强、融资渠道收紧的行业背景下，面对不断提升的融资成本，多数房企调高利息资本化率，以优化当期利润指标。但2020年以来随着这部分项目进入竣工结算，融资利息计入营业成本后导致项目的利润率水平下行。其三，目前“房住不炒”调控基调企稳，一二线热点城市限价政策直接抑制市场价格上扬，且短期内政策难有放松。对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的获利比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。其四，2020年特别是上半年在疫情的影响下，房地产行业整体的开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全年营收及利润规模的确认。
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