今年下半年楼市迎来“降价潮”？内行预测：未来房价或超人们想象

转眼间5月份就已经过去了大半，在过去的五一假期期间，全国都迎来了一场“报复性”出行游玩。根据有关机构预测，全国将有超过2.4亿人出行游玩。相比于热热闹闹的五一假期，楼市与之相比就相当于冷淡了。由于房子不好卖，开发商在五一假期开启了新一轮的降价促销活动。在过去20多年，也就2020年和今年的五一假期出现了开发商打折促销的情况，之前的五一假期开发商都是通过涨价吸引刚需购房者买房。为什么会出现这种情况呢？这是因为在每年的春节之后，很多刚需购房者就会购买房子。所以在每年的三四月份都会出现购房者增多的情况，这也就是楼市出现“金三银四”的原因。而2020年是因为停工停产的原因造成的，但是2021年春节之后楼市已经出现了明显回暖，由于楼市调控再度收紧的原因，直接导致了2021年楼市“小阳春”还没开始就已经结束了。

在今年3月初，很多城市的楼市都传来了楼市回暖的消息，不少房产中介和置业顾问都宣传房价即将上涨的消息，并且很多城市又出现了楼市炒作现象。在这种情况下，如果楼市按照这种趋势发展，在五一假期，房价就会像往年一样出现上涨的情况。但是今年的楼市调控政策并没有如开发商所愿，进入3月下旬，国家又开启了新一轮的楼市调控政策。根据数据统计，今年以来，全国各地已经累计出台了各种楼市调控政策超过150次。在这其中，不仅各地开始重新对楼市调控政策进行“打补丁”，堵死了投资客炒作的漏洞，并且国家对楼市金融调控开始加速收紧了。

在2021年初，央行和住建部公开表示要在2021年扩大“三条红线”的试点范围，这对于目前绝大部分都不符合“三条红线”标准的房企来说，扩大“三条红线”的试点范围大大增加了房企们降低负债率的压力。并且在今年年初，银监会也出台了“限贷令”，不仅限制了房企们的融资，同时还限制了购房者的住房贷款。更重要的是在今年3月份下旬，银监会要求各地严查经营贷和消费贷等违规资金流入楼市的现象。随着2021年楼市金融调控再度收紧，很多房企都面临了巨大的资金压力。因此很多内行人都预测，在2021年下半年房价将迎来降价潮，未来房价更是将超出很多人的想象。

内行预测：2021年房价将迎来降价潮，未来房价或超人们想象

一、金融调控政策收紧，房企资金链越来越紧张，降价卖房迫在眉睫

从2021年以来，楼市的金融调控政策已经有了加速收紧的趋势。在3月底，银监会要求各地严查经营贷之后，各地楼市就立刻由热转冷。就比如在深圳，一夜之间很多排队抢房的“刚需”就消失了。可以看出，目前很多城市的楼市炒作现象依然严重随着楼市金融调控政策收紧，当地楼市就立刻回归到真实的状态。

对于大部分房企来说，目前他们面临的最大问题就是资金链紧张的情况。从2019年下半年以来，央行就开始严查违规资金流入楼市的情况，以至于不断有房企因为资金链紧张甚至断裂的情况、出现经营异常和破产的情况。就比如福晟地产、泰禾集团和华夏幸福这些中大型房企都已经出现了资金链断裂的情况。现如今绝大部分房企都不符合“三条红线”的标准，随着“三条红线”在2021年扩大试点范围，对于绝大部分房企来说都有了降低负债率的压力。因此对于现在大部分房企来说，首要任务就是卖房子回笼资金，只有卖房子回笼资金才能缓解资金链压力，同时降低负债率。

二、房价严重偏高，目前刚需都买不起这么高房价的房子

房企们降价促销情有可原，但是并不代表降价之后人们就买得起房子，毕竟现在房企降价的幅度并不大。其实人们买不起房子的主要原因还是因为房价太高，严重偏离了居民的正常收入水平。在过去，由于存在大量的投资客投资房产，所以楼市并不缺客户，但是随着国家持续不断对楼市进行调控，炒房客已经正在退出房地产行业。在这种情况下，楼市中剩余的购房者基本上都是刚需购房者或者改善型购房者。

虽然目前楼市中还有不少刚需购房者，但是这些刚需购房者都是买不起房子的群体，否则也不会是刚需了。衡量一个城市的房价是高还是低，一般都用房价收入比来衡量。根据上海易居研究院的调查统计数据显示，截至2020年底，全国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3。这个房价收入比已经非常高了，毕竟合理的房价收入比都在3～5之间。13.3意味着在全国50城的家庭，如果想购买一套房子，就需要整个家庭不吃不喝工作13.3年。目前开发商资金链都非常紧张，开发商现在就只想卖房子，所以随着房企们资金链越来越紧张，在2021年下半年房企大概率进一步降低房价，以此来降低购房门槛，吸引更多刚需购房者入场买房。

三、二手房库存数量不断激增，二手房价格降低，对新房市场造成了巨大冲击

对于目前的开发商们来说，他们不仅要和各个开发商之间进行竞争，同时也要和二手房进行竞争。随着国家对炒房现象的不断打击，现在很多投资客不仅不再继续投资房产，反而开始大规模抛售自己手中的房子。根据数据显示，3月份全国新增二手房挂牌量环比上涨了86%，基本上相比于2月份的新增二手房挂牌量翻了一倍。

其实在二手房市场，二手房挂牌量上涨的情况从2019年下半年就已经开始了，到了2020年增速开始加快。随着2021年楼市调控政策再度收紧，各地抛售二手房的情况越来越严重了。根据统计数据显示，目前重庆、成都、南京、郑州、武汉、天津、北京和青岛等城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中重庆（仅城区）的二手房挂牌量就超过了20万套。

相比于开发商有着各种各样的宣传和销售渠道，二手房业主们只能通过二手房中介来卖房子。所以相比于新房降价，二手房降价幅度更大。就比如笔者的粉丝说的那样，只有卖房子的时候才知道房价真的下跌了，房子也真的难卖了。随着二手房市场供大于求现象越来越严重，二手房的价格就会出现更加严重的下跌现象，这对于新房市场会造成巨大的冲击。这是因为二手房价格降低，会吸引大量的购房者。作为现房，二手房相比于新房有着巨大的优势，不会出现像新房期房那样延期交房和烂尾的风险。因此在二手房价格不断降低的大环境下，新房价格也会跟着慢慢下跌。

根据目前楼市的供需关系和楼市调控政策，2021年的房价走势基本上已经清楚了，并且在房企的资金链越来越紧张的情况下，2021年大概率会出现新的降价促销潮。而对于很多人口不断流失的三四线城市，这里的房价走势甚至会超出很多人的想象。因此，在2021年，不仅不建议投资客继续投资房产，就是刚需购房者买房时也要注意房子的地理位置和品质，要尽量避开地理位置偏远和品质差的房子。