买房到了关键时刻：人民币升值到6.3，房贷利率连涨半年

近日，人民币持续升值，而且创出了近3年来的新高，引发全球级关注。在楼市资本论看来，这对中国楼市是个利好消息。

与此同时，作为房地产市场的风向标城市之一，最近深圳房贷利率涨了，并且数据显示不少重点城市的房贷利率都涨了，有的已经连续涨了半年。直接影响是买房成本上升，这让很多购房者开始犹豫。但楼市资本论认为，目前仍处于买房窗口期。

此外，各地新建商品住宅的存销比数据和第七次人口普查的城市人口数据也公布了，对未来楼市有哪些影响？对买房人有哪些参考？接下来，也听听专家们怎么说。

【一】人民币汇率6.3元时代来临，利多楼市

人民币升值还在持续。5月28日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.3858元，较上一交易日提升172个基点，迈入6.3元时代。

此外，在岸人民币对美元汇率、离岸人民币对美元汇率均已处于6.3元时代，离岸人民币对美元汇率一度突破6.37元关口。

回望一年前的5月28日，人民币对美元汇率中间价为7.1277，如今是6.3858，这意味着一年期间升值了7419个基点。

人民币升值，手里的钱越值钱，利好出国旅游、购物、留学等，也利好进口企业，但是出口会因此承压。

那么，对于楼市呢？又会有什么影响？

楼市大V 子木聊房 认为：“人民币升值，依旧利多楼市”。人民币升值，全球热钱涌入中国，由于楼市限购，国外资本无法直接注入楼市，但是可以通过资本市场间接流入楼市。

1、受益最大的是开发商，融资成本更低，拿地会更加激进，地王诞生，从而带动周边房价上涨。

2、人民币升值，房子的可兑现价值，也就是实际价值有了支撑点，一些归国华侨更愿意在国内买房，年后上海海归派的购买力非常惊人，就是这一背景下的产物。

3、对于未来人民币的趋势，我还是坚持我过去的结论：“相对国内贬值，相对国外升值”。

相对国内货币贬值，房子是最好的避险资产，相对国外升值，房子的真实价值在上升，无论怎样，民富承载体都很难被动摇。

【二】房贷利率连涨半年，仍处买房窗口期

作为房地产市场的风向标城市之一，最近深圳房贷利率变动引发外界关注。有消息称，当地五大国有行房贷利率均已上调，首套房贷利率调至5.1%，二套房调至5.6%。然而，与国内其他大中城市相比，深圳的房贷平均利率，并非最高。

据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率：5月72城首套房贷平均利率达5.47%，二套房贷利率达5.73%，均比4月提高6个基点。这一平均利率，也要比深圳的房贷利率高。事实上，据贝壳监测，重点城市房贷利率已连涨半年。

与此同时，长三角、粤港澳大湾区的多个城市房贷放款周期延长。其中，上海放款周期已延长至92天；东莞、中山的房贷放款周期延长到108天。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，近期银行收紧购房信贷、上调房贷利率，主要是银行落实房地产贷款集中度管理叠加通胀压力。

那么，最重要的3个问题来了。房贷还会不会涨？还要不要买房？还要不要贷款买房？

业内大V刘德科分析认为， 第一，接下来房贷还会涨。越到年底，银行的房贷指标就越不够用。

第二，利率涨了仍然要买房。虽然房贷利率连涨，但现在的利率水准还是比上一个历史低位低。上一个历史低位是 2019 年 5 月，全国首套房房贷平均利率 5.41%，现在是 5.33%。假设利率上涨能让你所在城市的房地产市场稍微降点温，就更适合你买房了——追涨是迫不得已，反人性的买跌才是利益最大化。

第三，利率涨了也要贷款买房。现在通胀压力大，钱会越来越不值钱，虽然房贷利率在涨，但只要能贷到房贷，仍然还是赚到。

【三】全国新建商品住宅存销比9.9，南方二线城市看好

近日，根据上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》。

报告显示，4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月时间。其中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为7.7、10.0和10.1个月。

严跃进分析称：“相对来说，一线城市存销比最小，今年前4月下探现象非常明显。一线城市存销比下探，其实还是说明一线城市潜在的购房需求很强，代表了疫情期间购房资金加快进入房地产市场的城市类型。而在一线城市房地产调控升级的背景下，后续存销比数据有可能反弹。”

从百城新建商品住宅库存去化周期排序中可以看出，去化周期较高的城市，普遍位于北方市场，如包头、哈尔滨和威海等。而长三角和粤港澳大湾区的相关城市去化周期较小，如珠海、合肥和湖州等。

严跃进认为，无论库存高还是低，其实很多城市都出现了房价上涨的现象，但是，库存排名倒数、降幅较大的城市，房价往往更容易上涨。

根据易居研究院同时发布的百城房价数据，今年1-4月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为17634元/平方米，同比上涨13.6%。其中，32个二线城市新建商品住宅成交均价为17390元/平方米，同比上涨13.2%。总体上看，二线城市房价涨幅是比较大的，且有明显的反弹现象，如近期市场上颇受关注的武汉、重庆等，同比涨幅都相对较大，分别为21%和12%。

严跃进表示，二线城市普遍为省会城市，人口导入规模大、房价看涨预期强烈。

【四】最新人口十强城市公布，楼市远期利好

房地产行业有一句名言，短期看金融，中期看土地，长期看人口。可以说，一个城市的楼市终局是由其人口格局决定的。

随着地方第七次人口普查数据陆续公布，“人口十强城市”已经出炉。以下上榜城市的楼市值得大家重点关注。

相较于2010年第六次人口普查，重庆、上海、北京、成都继续占据全国前四，特别之处在于，成都此番首次跨过“2000万+”门槛；

广州、深圳超越天津，分列第五、第六位，值得一提的是，二者过去十年的人口增量分别达到597.58万和713.61万；

排在第8~10位的西安、苏州、郑州，同处1200万+梯队，其中，西安和郑州的人口规模不仅较2010年有大幅跃升，更力压武汉、杭州等明星城市，首度晋级全国十强。

人口存量是一座城市经济发展的基础，对楼市影响最敏感的还是其人口增量。

从增量来看，深圳以超700万人的吸附力排名榜首，增长68.46%，年平均增长率达到5.35%；广州和成都分列第二、三位，十年人口增量分别为597.58万、581.89万。

在经济学家任泽平看来，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这也是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

综上，楼市资本论认为，中国的楼市依然是看好的，特别是一些热点城市、高线城市，大家房住不炒，确实有居住需求的，看好了，能买还是建议早些买。