三孩与房子

我国是人口大国，过去、现在和将来，人口都是影响经济和社会生活的重要因素，常常是决定性因素。人口多寡，关乎国家前途，也关乎家庭福祉。

先是第七次人口普查数据公布，接着是三孩生育政策，你可以理解为，三孩生育政策与人口普查数据有重要关联，是中央应对人口老龄化、家庭少子化的一项重大决定。

放开三孩，你第一个想到的是什么？多数人会想到的，恐怕是房子。

就在宣布“一对夫妇可生育三个孩子”的5月31日，明星券商经济学家任泽平团队发表了一篇有关中国住房市值的报告。其几个结论是，中国住房市值321万亿元（含农村），是GDP的3.6倍（美国为1.26倍），一线住房市值占全国四分之一，粤京沪苏浙鲁6省份住房市值占五成，等等。

我跟朋友讨论这个报告时说，对包括市值在内的中国住房整体情况，目前看到的研究分析，都是不准确的。姑妄听之，权当参考。即使是主管部门，可能也没有掌握准确的数字。我国已经几十年没有进行全国住房普查了，所以我才建议说，可结合人口普查进行住房普查。

我个人认为最权威也经常引用的，是央行调查统计司所做的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，它的样本有3万户，比所有学者此前所做的相关调查的样本量都要多。根据这个调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0％，是全球主要经济体里比例最高的，美国只有63.7％。在这96%的有房家庭里，有一套住房的家庭占比为58.4％，有两套住房的占比为31.0％，有三套及以上住房的占比为10.5％，户均拥有住房1.5套。

早就听说我国已有4亿中产群体，这是从年收入的角度划分的。我个人有个非常不严谨的看法，就是从住房资产的角度来划分，城镇拥有两套住房的家庭，可算是中产家庭。也就是说，城镇约有近三分之一的家庭是住房资产意义的中产家庭。

根据“七普”，全国城镇常住人口为90199万人，而全国户均人口为2.62人，则城镇约有3.44亿户常住人口，31%有两套住房，则相当于1.11亿户家庭是住房资产意义上的中产家庭——我数学不好，不懂建模，请社会学家别较真。

之前确实不止一次听朋友说“送我一套房子才敢生二胎”，按照这种逻辑，得送她两套房子才会生三胎。你想什么呢，国家如果有实力送给你房子，就不用担心“未富先老”，社保和养老压力大了。这当然是玩笑话。但居住条件确实是生育家庭的重要考量。

就我个人的认知，农村地区普遍房子面积较大，生三胎也有房子住。想生孩子但为房子发愁的，多是生活在大城市的人。住在一居室只想躺平的年轻人，连结婚的想法都没有，更谈不上生孩子；而住个两居室还一直担心工作不稳定的，他们会觉得生二胎比较奢侈。

理论上说，属于我个人所说的住房资产意义的中产家庭，至少从居住方面讲是有生三胎的条件的。如果两套都是二居室，换一套四居室就可以。但这里就遇到具体问题。根据限购政策，不少大城市，非本地户籍限购一套住房，你只卖一套就不能再买；如果两套都卖了再买，中间衔接不到位，两个孩子以及怀孕的妈妈就得在外面租房过渡。

因此，三孩政策下，限购规定要调整。跟着是限贷有关规定。比如，为了生三胎，以小换大，买一套改善型住房，首付和贷款利率建议比照首套房政策。这是我理解的5月31日中央政治局会议提到的“加强税收和住房支持政策”的应有含义。

送房子不可能，调整限购限贷政策还是可能的。而税收支持方面，有两个建议：一是生育孩子数量与个税减免额挂钩，（三孩以内）孩子越多减免额越高；二是房贷利息抵扣，同样也是三孩的抵扣额最高。

我跟两位朋友分别讨论“再生一个”的可能性。他们各自都有两套或以上住房，收入也都不错。如果国家出台以上几项税收和住房支持政策，生不生？

“不生”，其中一位说，“二胎我们都还在犹豫呢，你以为生孩子解决房子问题就可以了？”另一位家境优越、生了二胎的居然也这个态度，一点都不考虑为国生娃的责任。

他俩都反问我，“你呢？”我只好说，年纪大了。抱头溜走的时候心里想：幼儿园—小升初—中考—高考，这场长旅再来一遍？真勇敢。

就如同当初实施全面二孩政策，没指望所有一孩家庭都会去再生，但二胎生育率还是有所上升，我相信，放开三胎后，生育率和三孩数量都会有所增加。这对缓和人口老龄化、少子化，是有帮助的。人口政策从来都是国家着眼于长远的战略政策，不仅是当下。

那三孩政策对房地产有何影响？短期来说，住宅户型设计要增加四居—五居的比例，这不用担心，房企有的是办法。我听说有房企已经组织内部研讨了。中长期来看，人口增长意味着住房需求的增加，这对整个行业都是有利的。还是那句话，即使是在长效机制调控下，房地产仍有较长的发展期，只不过，未来的发展一定是稳定健康的发展。