楼市“三孩定制户型”炒起来了！四房“大室所趋”？专家：或高估

“三孩不买房，半生都白忙”“3房成刚需， 4房变首改”“三孩时代，大室所趋”“学区房再迎利好”，三孩生育政策消息一出，各大地产项目和中介机构即时围绕学区房和大户型，开始新一轮造势。

5月31日，中共中央政治局召开会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

“生育政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，改善型需求最为直接，其次是学区房。”5月31日，中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者。

同日，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，中长期看，三孩生育政策可以释放更多改善需求和未来刚需。肖文晓还表示，当下养育压力不断增加，家庭从二孩到三孩的生育意愿是递减的，所以三孩放开对房地产市场的利好程度很可能不及二孩。

“三孩定制户型”上热搜

三孩生育政策一经发布，一张“三孩定制户型图”迅速冲上热搜。

这张图片展示的户型，面积为139平方米，采取4室1厅设计，四个卧室沿过道一字排开，户户朝南。这一设计能保证每个小孩都能拥有一间朝南房间，公平公正。

“目前市场上的供应大部分以2—3居为主，三孩政策放开后，套均面积和4—5居的需求都会有所增加。”张大伟告诉时代周报记者，以北京2014年2月正式实施“单独二孩新政策”前后纯商品房住宅市场数据看，3居成交量从前20个月占比39.2%扩大到后20个月近45%，4居也有小幅度增长。

从过往市场数据看，此前“二孩”政策落地实施后，全国多个城市的三房户型成交套数占比明显增多。据克而瑞数据显示，在住宅项目各户型成交套数占比中，4个一线城市三房占比从2016年的36%上升至2020年的53.42%，28个二线城市三房占比从2016年的43.97%升至2020年的58.68%。

以广州市场为例，自2020年起，截至2021年5月15日，广州全市合计网签成交超14万套新房，三房户型以81117套的成交量稳居第一，两房户型以27074套成交量排名第二，仅比排名第三的四房户型多了789套。

“从数据看，当初全面放开二孩政策后，二房户型的市占率在逐步降低，三房成为刚需必备，四房才算一步到位。”克而瑞指出，如今三孩政策明确实施，未来的户型格局或许变成三房起步，四房标配。

可研智库指出，假设三孩政策下，国民生育意愿有所增长，短期市场端改善住房的需求或将进一步加强，企业端则将面临产品设计的更新换代问题，可“三改四”的户型或将更受欢迎。

优质学区房或更吃香

三孩政策促使户型变革的同时，优质学区房的竞争或更加激烈。

根据贝壳研究院发布《2020二胎家庭居住需求调查报告》，教育资源、价格和地段是二胎家庭购房时最为关注的三大因素，其中超6成受访者购置二胎房会重点考虑教育配套。

“生育扶持政策出台，不仅是鼓励三孩，而且扶持生育和养育的政策发布后，生育意愿有望提高，一二胎也有望增加。”6月1日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，鼓励多生小孩，降低生育和养育成本，学区房的需求就会增加。

值得注意的是，部分城市人口规模不断增长，教育资源配套压力也愈发凸显。

以广州为例，2020年以来，番禺、天河、南沙等区接连发布学位预警。今年以来，包括万科东荟城、万科金域蓝湾、融创文旅城在内的多个小区更是出现学位不足，引发业主热议。

“优质学区房在市场上一直较为紧缺，三孩生育政策放开将进一步增加学区房需求，学区房供不应求的现状愈发严峻。”张大伟告诉时代周报记者。

在李宇嘉看来，提高生育率、提升生育意愿，首先得解决高房价，特别是高学位房价格的顽疾。

近期，监管部门打击学位房名义的房价炒作，各地频频出台政策。同时，目前热点城市在多校划片、摇号入学、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，学位房开始降温。比如，深圳学位房价大跳水，学位房最集中的福田百花片区，普遍不同幅度地下调学位房的价格；上海在指标到校的影响下，学位房价格普跌。