广州暴跌潮开始！珠江新城第一个顶不住了？

不知是新政药效太猛，还是货币缩水有点严重，广州楼市的凉意从脚跟快要蔓延到全身。

不管新房，还是二手，5月的成交量、价皆双双下滑，6月走过一半， 情况更是有过之而无不及。

因为新房限价，KFS粑粑推货也不积极，打新难度逐渐“深圳化”就算了，还要求买家全款优先，刚需心中万马奔腾。

倒是之前心态普遍坚挺的二手业主，渐渐少了些傲娇，试探、降价、“一切都好商量”，热情来得猝不及防，让人感觉好生不习惯。

最近这段时间，以珠江新城为首，广州的二手业主们轮番上阵“打折促销”，拼命卖货的样子像极了七姐双11抢打折爆款的模样。

不过我发现，新一轮降价潮来袭，可大家似乎也并不太领情，观望情绪浓厚。

拿天河-珠江新城中的嘉裕公馆来说，一建面约160㎡的满五唯一房源，4月刚挂出来是2880万，5月初降了154万，之后就20-30万的降，一直到现在的2668万。

狂降212万，可谓诚意满满，但36人关注，近30天仅一次带看，还是在5月22日。

中介告诉我，业主是诚心卖这套房子，因为“生意做大了，卖房再去投资”。

要是想买的话，“有个条件是1000万抵押需要客户帮忙”，其它“一切都好商量”。

同小区一套约120㎡的过两年唯一房源，4月17日挂牌是2220万，现已降到2100万。

尽管降价120万，69人关注，累计带看20次，近7日带看有4次，但大家的购买意愿普遍不强。

无独有偶，珠江新城的标杆项目保利新语花园，一套面积约113㎡的必看好房，挂牌价也从4月的1800万降到了1680万，足足降了120万。

此外，珠江新城的中海花城湾、隽峰苑、高德公馆等高价标杆盘项目，挂牌价都出现了不同程度的下调。

其中不乏一些满五的优质标的，采光、通风、朝向都挺不错。

好比深圳湾于深圳、千灯湖于佛山，珠江新城的房价，在广州是妥妥金字塔尖的存在。

珠江新城都开始降价了，其它区的二手房价离回调还会远吗？

从市场表现来看，一连串调控补丁政策下来后，广州楼市明显降温。

5月，广州新房市场，一手住宅网签量环比下跌15%；二手直降3成，跌到3000套以下。

6月首周（6.1-6.6），一手住宅网签1475套，环比下降30.6%；二手成交量环比下滑6.5%。

期间，报价下调1%-5%幅度的房源占比总挂牌房源44.3%，环比增加1.9个百分点。

也有业主还在将报价上调，不过在逐渐走低，报价上调1%-5%的房源减少1.6个百分点，报价上调5%-10%的房源环比减少0.8个百分点。

6月第二周（6.7-6.13），广州新房网签量持续走低，环比下跌2成，海珠为全市跌幅最高区域，达45%。

二手市场更是不容乐观，不但成交均价环比下跌0.94%，降价房源也占到了总挂牌房源数的61.45%。

市场暂不明朗情况下，大部分二手业主心理预期开始松动。

现在，不止是珠江新城，牛奶厂板块、琵洲板块、老黄埔板块等片区也都开始纷纷降价。

牛奶厂板块的龙湖某盘，一套约97.5㎡的3房，今年4月23日刚挂牌时为946万，现在已下调68.5万到877.5万。

就在上周，南沙的金茂湾小区，降价幅度更是达到5.09万/套。

我看了一下，现在南沙金茂湾项目有145套房源在售，参考均价为29585元/㎡，平均每套房源降价5万多，相对于金茂湾小区来说，也不是一个小数目了。

展望接下来的二手市场，还是会有不少业主相继报价下调，不过总体会保持平衡状态。

因为有人降，自然就有人升，业主们就在升降边缘反复试探，稍一发现风向不对就会及时止损。

买家们也不是吃素的，二手增值税2改5后，如果不是4月那阵急着上车的，后面大多都不急，观望情绪很是浓烈。

尤其是在贝壳对广州热门板块的部分二手房源“限价”后（抄深圳作业！广州二手也限价？没那么简单……），信息透明度降低，又再几相对比，买单的欲望会更弱。

两极分化下，刚需不管是打新还是买二手，几乎都不占优势，而改善高端玩家，几乎则不受影响。

4月以来，广州法拍房市场就持续火热（壕无人性！近3万人次围观、总价1.77亿，广州法拍房天花板再打破！），且越来越贵，根本原因还是资产荒。

需要注意的是，5月，广州一二手的滑铁卢，还未见底，至少还要再缓3个月，市场才会逐渐回温。

之前我就说过，相较5月的9510套，接下来的几个月，新房成交预计会继续走低，成交量保持在8000套左右。

二手自不用说，短期内热度会再走低，不过降价明显的多是一些豪宅盘，多多少少也会有一些小瑕疵。

如我在part 1所提到的，嘉裕公馆那套降价212万的房源，位于4楼、朝西，中介说“就是因为楼层低啦，不然也不会这么便宜”。

除非急需用钱，业主们是不会割肉大甩卖的，能降个二三十万，不叫你全款支付，已是多了不得。

而降的价再与房子去年至今的涨幅相比，简直是不值一提，可以忽略不计，也不见得能捡到多大便宜。

在广州市场回暖之前，大家还是理性再理性一些，别盲目追高。

不知道大家有没有注意到，在深圳、东莞、广州楼市相继收紧后，承接外溢的佛山可以说是热得发烫。

这里面有资本助推的因素，但更多是刚需用脚投票的结果。

板块轮动之下，佛山作为价值洼地已无需置疑，加之区域几乎不限购，这么多人进场也就可以理解了。

买不起，或买不了广州的朋友，看看佛山也未尝不可。

不过佛山太大，新城也不少，一不小心就会踩坑，需要专业玩家带领。