房价第一城，终于蔫了！

随着7月到来，2021年下半年正式开篇，深圳房地产市场也交出了上半年的成绩单。

7月1日，据深圳市住建局公布，6月深圳全市新房住宅成交2866套，环比增加7%，同比减少14%；深圳二手住宅成交2575套，环比减少15%，同比减少76%。

二手成交量一向被认为是反映市场真实情况的风向标。

自今年2月深圳执行二手住宅成交“指导价”后，深圳二手住宅成交量进入“三连跌”模式，逐月跌破5000套、4000套、3000套。

过去10年中，深圳二手房5000-8000套的月成交是主流，不少深圳地产研究者也将5000套定义为“深圳楼市枯荣底线”，如今底线接连被击穿，深圳楼市趋冷已成定局。

那么，深圳房价是否会出现下跌？我们又该如何解读？

二手房交易冰冻，业主真急了

观察深圳二手房成交走势图不难发现，在调控政策不断打压下，深圳房地产市场确实到了最艰难时刻。

上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比大跌了35.4%，这也是近几年来深圳二手住宅成交量的最低点。

2019年11月，深圳豪宅税新政发布实际税费大减，外加疫情影响全球货币放水，大量资金无处可去，纷纷涌入深圳楼市，深圳二手房成交一路飙升至2020年7月的13407套。

2020年7月15日，深圳楼市新政靴子落地，深圳迎来史上最严限购政策：3年深圳户口+社保3年同时满足才有购商品房资格，同时税费等方面也迎来大改：

“产证不满5年住房（普宅+豪宅），增值税全额征收，税率5%；产证满5年（含）以上，豪宅（750万以上）增值税按照差额X5%征收。”

新的交易税费政策，使得深圳二手房交易成本增加少则几万，多则十几万、几十万，二手房成交量急转直下，从7月13407套下降到10月的5049套。

2021年2月，深圳出台二手房成交参考价格，各大银行按照参考价放贷，二手房首付成本提升一到二成，还有“深房理”事件持续发酵，千亿热钱撤离，3月后，深圳二手房成交连跌模式开启.....

市场唱衰深圳楼市的声音越来越大，二手房业主想要卖出房子也越来越难！

前段时间，更有消息传出，福田区一位业主为了将157平方米的“笋盘”更快成交，愿意单独奖励业务员除佣金外的10万元。

从中介提供的数据来看，不少片区二手房业主报价已然开始出现松动。

二手房市场量跌价跌，新房表现又如何呢？

新房热度较高，但成交趋势下降

今年上半年深圳成交新房住宅共26140套，同比大幅增加56.3%，也算是延续了去年下半年开始的“打新潮”，尤其是年初前海两个网红盘，龙光和天健，加上海岸城等热门新盘入市贡献了一大波热度。

2021年上半年深圳新房热度，九年内仅次于2015年上半年的31798套，整体比较高，但是，具体到每月看，成交量已经出现明显的下降趋势。

造成这种现象的原因：除了入市项目延后，供应量减少以外，还有很多其他的因素：

3月初，深圳新房的“打新”积分规则，由罗湖区的缙山府以及华润笋岗万象华府“首发”改变，5月底保利勤诚达誉都销售方案和信达金尊府的销售方案显示，买房积分的规则又添新变，细化了过去10年内有房产转让记录的积分，同时对社保时长进行了上限的限制。

5月25日，深圳市发展和改革委员会发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，同时收紧人口落户和人才补贴政策。

5月27日，深圳市住建局发布《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》。明确项目指导价包括“毛坯价”和“最高装修价”两部分，最高精装修价格不得超6000元每平米；深圳预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

综合影响下，近期新盘入围人数普遍不足1:3，日光的网红盘明显减少。

例如蛇口半山臻境，1103批选586套房，房客比1：1.88；龙华壹成中心璞誉府，221批选125套房，房客比1：1.77；龙岗保达誉都花园，946批选549套房，房客比1：1.72等。

严厉调控加上对房地产税试点的担忧，人们对深圳房产的赚钱效应已经开始产生动摇，深圳新房市场不再是有限价就能闭眼随便买的时代了。

深圳房价会下跌吗？

深圳房价未来会怎样走？我们的判断是：

深圳楼市至少会消停两年，也就是在“715新政”（2020年7月15日出台的）3周年之前，整体上都不会上涨了。不仅不会上涨，反而可能继续降温。

为什么？因为调控政策太严厉了，深圳事实上成为全球楼市调控最严厉的城市，比如“二手房成交参考价”就是史无前例的。

为什么是2年？因为“715新政”对深圳户籍人口买房附加了3年社保的条件（现在已经过去了1年），这在全国也是最严厉的。这把相当一批人能买房的时间点，推迟到了2023年7月15日以后。

深圳房价会跌吗？这要分开来看。

前期二手房涨幅比较大，炒作比较明显的片区，比如西部像光明的核心区，有一些盘一度到了10万，而这些片区在政策影响下，不排除会出现10%甚至20%的跌幅。此外，宝安、南山楼市也比较热，很多楼盘透支了未来。

至于东部的部分片区，二手房前期本身就涨的不多，可但是能后来比如学位、地铁等有利好的规划落地，比如划入深圳核心区等。对这些片区而言，大概率不会跌，甚至还会出现微涨的情况。

至于新房，因为有价格倒挂，整体还会比较抢手。但情况也会分化——配套不好的，可能就不会有那么高的认购比例，配套好的还是得“摇号”。