又有新政颁布！压倒房价的最后一根草来了？

楼市加息潮来了，非常凶残。

广州房贷利率6月份和4月份相比，有10几家银行上调房贷利率。

其中招行的首套房贷利率直接上调30个BP，从此前的5.3%一度跃至5.6%，二套房上涨25个BP，从5.5%上涨到5.75%。

前后对比涨幅超过20个BP的还有华夏银行、兴业银行、浦发银行以及广发银行。

这不算什么，合肥首套都5.88%，苏州首套5.7%，无锡首套甚至去到5.9%，成都首套6.13%，以下这张表是6月的房贷利率表。

大家可以对号入座，看看所在城市房贷利率的水平。

这么说吧，该涨的都涨了，不该涨的也涨了。

一通扫过，基本没有漏网之鱼。

当下的楼市，真是太刺激了。

难道全国性降杠杆的时候到了？

提高房贷利率的背后，大家第一时间想到的就是：增加买房成本，减少需求。

这不就是调控楼市的手段嘛！

是，但又不全是。

商业银行提高加点，最根本原因是用钱成本增加。

就是经济学原理，银行手头上可用钱少了，闹“钱荒”了，你想跟我借钱，就必须付出更高的成本。

所以银行加点，更多是因为银行手头钱不够了。

除了房贷利率上调，最近大家还听到非常多城市的银行开始停贷了，额度收紧了，都是因为钱不多了。

那银行的钱哪去了？

去年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。

给银行限制了两道红线，将银行业金融机构分为5档，针对每一档银行，中国人民行业、银保监会都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

就是限制了银行用于发放房贷的钱，这决定了银行发放房贷金额的上限。

在已知上限的情况下，按理说银行会把全年的房贷平均分配到每个季度。

然而事实就是，今年上半年多数银行已经把全年额度用完了。

也就只能延长放贷的时间，甚至是停贷。

为什么针对二手房，原因说太露骨就有点不痛快了。

因为要把仅有的资源花在值得花的地方上啊。

自从推出22城集中土拍之后，预期对开发商的调控效果是一丁点没有，反而是联手炒火楼市。

动辄一块地就几十亿的成本，你以为全都是开发商拿出现金来开发的？

都是和银行借的，银行借出去的钱当然怕收不回，所以他也担心开发商卖不出去房子，还不上贷款，自己借出去的钱就收不回来了。

所以银行也要为开发商纾困，当然贷款也会优先新房，因为这是帮助guojia解决问题，转移杠杆，如果是二手房，都是居民间的借贷，杠杆只在居民端流转，而且零售怎么和批发比？

再说了，商业银行不是慈善机构，商业二字已经决定就是为利而生的。

现在停止甚至延长二手房的房贷，确实在倒逼你做选择，要么选择全款，要么选择暂缓买房，很多人说就是精准打击刚需。

其实房贷利率提高这点，还不算是打击刚需。

虽然大家觉得一下子抬高30BP真的很高，但以200万贷款为例，30个BP的涨幅相当于总利息多付13.5万，每月月供多给375元。

月供多375元，老实说真不算多，杀伤力度并不算大。

真正杀伤力的狠招，还没出。

银行收紧房贷业务，其实是自我保命的措施。

买房贷款，承担最大风险的不是买房客，而是银行。

你出3成首付就能买下一套房子，房子绑定的公共资源是你在享受，房子享受的增值部分也是你在享受，但是风险都是银行在承担。

万一楼市撑不住，业主选择断供，房子成负资产，最后银行收不到钱，卖不出去房子，只能血亏。

结合当下国家对楼市的宏观态度，银行也不得不小心，而且银行反而是最有可能接到消息的那一批。

上半年那么多城市的楼市爆火，银行也害怕火大炒糊啊，只能先自我启动保护机制，配合调控压抑过热的购房需求。

所以银行收紧房贷、提高房贷利率、甚至是二手房停贷，首要考虑的都是自己，其次才是贴合调控政策。

而且商业银行这种方式，其实只是在改变大家买房的预期，且收效甚微。

利率提高，每个月多个几百上千月供，不算致命，二手房停贷可以选择新房，也倒是还好。

最致命的还是首付比例提高。3成变5成，5成变7成，这样去降杠杆，效果才是最劲爆的。

现在你就能理解为什么最近多个城市竟然在跟进二手房指导价了吧！

深圳执行二手房指导价之后，市场成交迅速冰冻，6月份直接跌回10年前同期，二手房只成交了2500多套，跌破3000套这条“底线”。

现在深圳二手房均价多少，不知道，但银行只认指导价发贷款，市场业主又不肯指导价卖给你。

所以你要买房，就必须接受指导价*30%（首套）+实际差价，作为一套房子的首付。

一套指导价500万，实际700万的房子，你是刚需首套你就必须接受350万的首付。

这才是最最致命的，所以深圳刚需才下不了手。

现在成都也开始效仿，预计后期学习的城市还会越来越多。

压垮楼市的最后一根稻草，现在还没全面杀到，但未来还真不好说。

昨天傍晚，又有一个影响深远的楼市新政公布。

国务院办公厅“关于加快发展保障性租赁住房的意见”在中国政府网全文发布。

看似是老生常谈要加快保障性租赁住房供应，但这次不一样。

里面不仅定义了什么是保障性租赁住房，还直接明确了减少这类住房的土地到底从哪来。

比起以前，现在有更多可落地的措施出台。

在去年年底的中央经济会议上，就把“租”作为2021年住房的主题。

当时的通稿10次提及租，今年3月的政府工作报告中，也多次提及租。

加上昨晚的这个楼市新政公布，以后商品房市场和租赁市场的双轨制会越来越成熟。

租售同权，或许还真有点意思。

大招有可能也在憋着，蓄势待发。