2021武汉楼市中场丨备案价、楼面价屡创新高，二手房稳中有升

据武汉房管局数据显示：今年1-6月武汉楼市共计成交新建商品房约124046套(6月26日之后数据含预签约)，面积14239170.82平方米，其中新建商品住宅108933套，面积12655014.78平方米;写字楼成交6040套、商业成交8056套、其他类型商品房成交1017套。

2021年上半年的商品房成交套数较2019年增长26.28％（2020上半年因特殊原因不做对比）。

从区域来看，东湖高新区、洪山区、汉阳区、黄陂区4个区域网签总量均超万套。4个区域总成交为53294套，占2021上半年武汉15区总成交的49%。

预售证方面，2021年1-6月，武汉市住房保障和房屋管理局共发布了475张住宅预售证和现售证。其中130个项目案价上涨，涨幅从4元/平到4010元/平不等，最高涨幅49.27%；还有31盘备案价下调，降幅从25元/平到5391元/平不等，最大降幅33.30%。总体来看，武汉新房备案价平均涨幅为1.6%。

这其中有不少项目在今年创了区域或版块备案价新高，比如：

2月蓝光·雍锦香榭首开，带装修13200元/平备案价刷新蔡甸高层第一高价；

3月融创公园大观首开，带装修23501元/平备案价刷新后湖第一高价；

3月中国铁建御湖，带装修20451元/平备案价成为四新首个均价破2万/平的项目；

3月越秀汉阳星汇云锦，带装修28000元/平备案价成为汉阳第一高价；

4月旭辉千山凌云，带装修26957元/平备案价成为关山大道第一高价；

4月华侨城红坊首开，毛坯23254元/平备案价刷新青山毛坯第一高价；

4月正荣恒瑞御峯首开，带装修24894元/平备案价刷新光谷中心城第一高价；

5月德商·彰泰·佳兆业翡丽天玺首开，带装修27200元/平备案价再次价刷新光谷中心城第一高价；

6月滨江金茂府，带装修28143元/平备案价二度刷新汉阳在售第一高价；

6月金茂华发武汉国际社区，带装修18500元/平备案价刷新江夏第一高价；

6月艺城紫金滨江首开，带装修27833元/平备案价刷新青山区第一高价。

6月金辉世界城首开，毛坯16099元/平备案价成为临空港新城中心毛坯最高价。

由此可见，纯新盘及带装修项目，更容易产生区域高价盘。纯新盘价格，大多由楼面地价、市场行情、产品定位所决定。而老盘备案价的调整，除了武汉楼市整体行情上扬外，也包括项目精装改毛坯、毛坯改精装，以及每次推售产品的地块，楼栋、层高不同等相关因素引起。

不过从大的方向看，大部分项目最终成交价，都会在备案价的基础上采取相应折扣。所以整体而言，武汉新房价格走势稳中有升。

如果以20000元/平的刚需线来衡量，2021上半年仅68个项目备案价超过标准，目前武汉的楼市依旧是刚需为主力。

去化方面，据乐居不完全统计，2021上半年首日去化率100%的项目有16个，其中世茂十里星河、融创玖玺臺、城投联投江南岸、绿地光谷星河绘、光谷南山府、幸福时代大家、新希望锦粼九里、中建星光城均多次售罄。从区域看，30次推盘中东湖高新区光谷东占据18次，占比60%，成为武汉名副其实的置业最热版块。

二手房：价格整体稳中有升

根据武汉房地产经纪服务平台和各大经纪机构调研数据统计，1-5月，武汉二手房成交约55940套，远超2019年同期的45050套。

受春节长假影响，2月武汉二手住宅交易量明显减少，但节后楼市表现为快速升温，全月成交量也因此刷新了历史同期纪录。接着在进入传统楼市“小阳春”的表现也刷新了近三年来的新高。

进入5月，武汉二手住房交易量继续刷新历史同期峰值，但同时也开始步入房产消费淡季。

1月二手住房交易面积89.1万平方米，交易套数9218套，环比减少12.9%。

2月，二手住房交易4986套，成交量环比减少46.38%。

3月，二手住房交易9188套，成交量环比增加84.28%。

4月，二手住房交易11124套，成交量环比增加21.07%。

5月，二手住房交易10529套，成交量环比减少5.35%。

6月，二手住房交易面积105.1万平方米，交易套数10895套，环比增加3%。

2021年上半年，武汉二手住宅约18826元/平方米，价格整体稳中有升，上半年累计上涨1.17%。

6月底以来，武汉二手房放款速度变慢和审批更加严格。多家武汉地区中介透露，银行放贷周期从2-3个月拉长到至少4-6个月，而且银行对二手房会“选择性放贷”，房龄在20年以上的房子遭到银行的普遍“劝退”。

但也有数据显示，过了上半年的考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头，预计下半年二手房市场交易量增速也将放缓。

土地：总金额同比增长51%

武汉乐居根据武汉土地市场网数据统计，2021年上半年武汉共计成功出让87宗地，总成交金额1028.71亿元，总出让面积621.39万㎡。其中涉宅用地64宗，总成交金额975.63亿元，总出让面积479.72万㎡，产生溢价地块23宗，平均溢价率16.41%。

这一数据对比去年同期如何？

根据数据统计，2020年上半年武汉市共计成功出让55宗地，总成交金额704.55亿元，总出让面积360.17万㎡。其中涉宅用地37宗，总成交金额647.35亿元，总出让面积330.08万㎡，产生溢价地块14宗，平均溢价率13.98%。

仅对比涉宅用地，2021年上半年武汉出让宗地数量同比增长73%，成交金额同比增长51%，出让面积同比增长45%，溢价地块同比增长64%。从平均溢价率来看，武汉土地市场总体较为平稳。

从供地区域来看，蔡甸区、东湖高新区和东西湖三个区域为住宅用地主要供应源。这也意味着，最快今年内，这三个区域将持续有新房供应入市。而刚需重点关注的洪山区，无论是去年还是今年上半年，整体供应不足。

同时，用2021上半年各区涉宅用地供应宗数，对比2020上半年以及2020全年供地数据，亦不难发现，上述提到的蔡甸区、东湖高新区和东西湖三区，在2021年上半年供应宗数已大幅超越去年同期水平，距离去年全年水平也持平或相差不远。

通过以上这些基本可以判定，蔡甸区和东西湖区内的倾轧将会持续加重。而东湖高新区，也会在今年迎来一个供应高峰，将有效缓解目前区域的供求关系，洪山区刚需依旧难熬。

不过，随着今年武汉各版块楼面价的抬升，不少区域面粉价格贵过面包。未来，新房备案价必然会再上一个LEVEL。尤其光谷东，楼面价破2万，房价破3万已是不争的事实，对于已经购房的人群这或许是一个好消息，但对于真正的刚需，这种内卷还是有点令人窒息。

此外，2021年上半年的土拍，我们也看到了诸如：大家房产、领地、绿都、安徽伟星等新鲜面孔。希望这些首入武汉的企业，能将自己的优质血脉注入武汉楼市，而不仅仅是"入乡随俗"。

政策：房住不炒再次重申

过去半年，房地产市场环境复杂多样，整体呈现“先扬后抑”的特点。“房住不炒”重申，全国楼市调控次数多达200余次，信贷全面趋紧、严厉打压“炒房”、土地供应改制、城市更新地位升级……

相对而言，上半年武汉新政策，整体相对温和，主要从资金端政策加码，符合市场预期，但调控力度不及其他热点城市。

2021上半年武汉政策：

2月发布关于银行保函代替预售监管资金政策，公开征求意见；“两集中”公示，22个城市一年只卖3次地，其中，武汉首场集中供地分别在6月25日、6月26日、6月29日。

3月《市保障房管局办理方案》出台，确保武汉新房、二手房同比价格指数不超过5%，拟进一步加强新建商品房销售全过程监管，规范预售证申请次数、开盘时间等。

4月发布《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》，针对新房销售监管，政策趋严。并且拟对现行的《武汉住房公积金提取管理办法》进行修订，不支持第三套及以上自住房提取、明确异地第二套自住房提取方式和额度等。

5月光谷试水商品住房集中销售，一张房票只能登记一个楼盘，缓解区域过热现象。

6月取消除武汉市外全省其他地区落户限制，进一步降低武汉市落户门槛，非本市户籍的实际重大项目高端人才，在限购区购买首套自住房可不受限购政策限制。

在“房住不炒”的总基调下，我们可以看到政策调控逐步走向精准化。“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏，多措并举。

预计在接下来的较长一段时间内，“房住不炒”都将作为房地产市场调控的总基调不变，并且政策调控呈现逐步主体化特征。展望下半年，楼市调控政策或将继续维稳，出现大幅度收紧和放松的可能性不大。