一线城市写字楼市场上半年普遍回暖

2021年上半年，一线城市写字楼市场普遍回暖，空置率下降、租金水平稳中有升，金融等行业租赁需求旺盛。但一线城市内，不同板块和区域间分化趋势显现，品质高、配套好写字楼去化速度较快，品质一般、定位模糊写字楼则表现平平。此外，也有部分写字楼开发管理企业，在保持“重资产”运营的同时，尝试“轻资产”运营模式，提供生活、文娱、办公等多元业态服务，应对行业机遇与挑战。

多个一线城市空置率下降 市场回暖明显

戴德梁行最新发布的数据显示，2021年第二季度，上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米，环比增长10.2%，需求提升也使得上海甲级写字楼空置率回落至18.8%，环比下调1.9%，其中核心区14.6%，新兴区25.1%。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越分析说，2021年上半年活跃的市场表现，离不开供应端优质楼宇新增放量和需求端新兴战略资本驱动的双向作用，加之头部企业提质增效，互联网+产业持续融合共振发展，带来了写字楼市场动能的再配置和拓宽。同时浦东打造社会主义现代化建设引领区相关意见，也进一步推动区域在改革上先行先试的权利，将对浦东市场吸引更多外资金融、服务业等市场需求带来利好。

市场回暖，空置率下跌，这是2021年上半年一线城市写字楼市场的普遍表现。据高力国际统计，二季度北京全市甲级写字楼空置率为18.2%，环比一季度下降0.3个百分点。2021年第二季度，剔除业主自用和预租面积后，北京甲级写字楼净吸纳量为24.7万平方米，刷新近十年来单季度净吸纳量的新高。

高力国际华北区董事总经理严区海分析说，过去十年，北京甲级写字楼平均每年的净吸纳量约为50万平方米，二季度的净吸纳水平已接近过去全年净吸纳量的一半。

大宗投资交易中，写字楼也依然是投资者最青睐的标的。第一太平戴维斯数据显示，2021年上半年，投资者收购的物业类型中，写字楼占比最大，为58.6%，其余为零售综合体、酒店等物业。

在深圳，根据第一太平戴维斯监测，2021年第二季度，深圳全市甲级写字楼平均空置率为26.4%，环、同比均下滑1.6个百分点，已恢复至新冠肺炎疫情暴发前的水平。

在租金方面，市场也有回暖表现。以上海为例，仲量联行数据显示，2021年第二季度，上海中央商务区整体租金环比上涨0.3%。由于租赁需求保持活跃，浦西中央商务区租金环比上涨1.0%。同时，浦东中央商务区因不同项目表现分化，整体租金与上季度基本持平。由于包括前滩和徐汇滨江在内的部分板块租赁持续活跃，使得非中央商务区租金环比上涨0.7%。

张越说，2021年下半年，上海预计将有87万平方米新增写字楼入市。随着上海地铁14号线年底开通，带动写字楼板块间通达性升级，上海全年净吸纳量有望实现近年新高，租金将从热点滨江及核心区位提升为伊始，逐步延展企稳。

城市内不同板块分化 品质化需求成主要导向

尽管市场回暖，但即使在一线城市，不同板块的商业地产分化现象较为明显。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静说，“一些定位明确，拥有高品质项目的新兴板块，即使在新增供应的压力下，去化速度也十分可观，空置率持续走低。一些缺乏明显优势的板块在激烈的竞争中，表现较弱。”

戴德梁行数据也显示，在上海，2021年第二季度，电子信息科技行业贡献最大，成交面积比重为25%。电子阅读、电子游戏、IT网络技术、电商平台类行业成交频繁。项目选择上，新兴区优质项目及具有产业集聚效应的园区，是该类行业主要选址方向。

写字楼租赁，是传统意义上的“重资产”行业，今年上半年，也有企业开始进行“轻资产”转型探索。7月15日，世茂股份发布“全场景生态办公体系”，世茂股份写字楼管理部总监杨煜说，未来，世茂股份将发挥精细化运营和资产管理专业能力，在持续深耕品质商办“重资产”的同时，全面启动轻资产模式，为个人、企业、业主、城市提供全场景全周期的生态资产管理平台。

业内人士分析称，写字楼已历经从追求硬件打造到软性服务输出，再到聚焦绿色健康和办公体验的迭代升级。面对企业文化年轻化、社会压力激增、数字化迭代、可持续发展、企业创新转型等时代新趋势，写字楼行业也迎来新的机遇和挑战。

针对一线城市，品质写字楼更受欢迎趋势。杨煜说，未来办公需求应追求写字楼产品的硬核标准，如地标式品质设计、高效办公体验、品质设计规划、精细化服务标准，以及5G、人脸识别、AI云平台等最领先的应用技术，满足管理者、企业和用户不同需求的智慧化体验。

相关探索取得不俗效果。据介绍，上海世茂大厦出租率长期稳定在99%，成都世茂大厦、北京世茂大厦出租率长期保持在90%以上，超出区域市场满租项目平均水平。