楼市暖了 脑子不能发热

今年青岛新房市场怎么样？

十之八九的业内会说，还不错。

前六个月新建商品住宅成交64585套，763万平的销售面积创下了2018年以来，上半年销售成绩的新高。

普通人对数字可能没有什么概念，但是从各类资讯平台上可以得知，售楼处里又开始人流涌动了，开盘加推又出现“手慢无”了。

青岛新房市场回暖了。

于是，有些人心思活了，开始思考：是西海岸还是高新区？是即墨蓝谷还是胶州上合？激动的心颤抖的手，按捺不住的想要在楼市里逐一个“财富梦”。

然，青岛的市场真的到了投资客可以下海的程度了吗？

01

前车之鉴，来了就走不掉

有消息指，最近一段时间，胶州的项目频繁爆发维权潮，表面的原因是针对交付标准，建筑质量等问题，而核心，追根究底还是因为房价。

根据卓易数据最近五年的新建商品住宅价格追踪显示，2017年上半年胶州新房价格约6191元/㎡，继而连续上涨，到2019年上半年达到峰值为11536元/㎡，而后开始回落。截止到今年上半年，胶州新房成交均价为9750元/㎡，与2018年上半年价格相近。

图表来源：卓易数据

从近一年的月度数据来看，自去年11月胶州新建商品住宅成交均价回落至万元线以内，并延续至今，成为青岛辖区内唯三新房均价不过万的地区。

胶州楼市凭着一个在建的机场，一纸尚未落地的规划，就乘着楼市上扬大势火爆起来。

找关系、全款、茶水费，这些楼市火爆的“标志”都曾出现在胶州的新房市场，没人觉得不正常。

中国人买东西讲究个氛围感，别人买我也买，别人买了我没买就是亏了，在这种情绪的推动下，胶州房价水涨船高。

然激情过去，现实往往也最扎人心。市场的整体下行+高供应下的供需失衡，胶州新房价格回落也在意料之中。

如果说一部分自住购房者只需要承受高位入市、配套不完善的心理落差，但对于投资者来说，无疑是“财富梦”的破灭。除了五年限售导致的资金不能短期回笼外，区域内供大于求的现状，大概率会使得新房交付后的租售价格不及预期。

无独有偶，非限购区的即墨亦然，甚至比胶州更早上演售楼处全武行。

年初，南方一些房地产过热的城市采取了不同程度的调控政策。不少人才赫然发现，原来青岛早就开始执行了。

这也无怪乎一些业内大V，称青岛是投资客来了就走不掉的城市。上一轮楼市上升期来青岛投资的人，有多少人梦想成真？有多少人全身而退呢？

02

投资青岛房，可选区域竟然是…

其实，楼市上升期跟风投资还不是最可怕的，可怕的是同样是投资，别人赚钱了，而自己没赚到，甚至是还没有跑赢全市平均值。

在上一轮楼市大循环中，2015年上半年与今年尤为相似，基本都处于楼市回暖上升期。

2015年上半年青岛全市新建商品住宅成交价为8318元/㎡，而今年上半年青岛新房价格为14986元/㎡，涨幅为80.16%。

从各区房价涨幅对比来看，主城区市南市北老四方李沧、新城城阳区高新区房价涨幅均超过100%，换句话说如果2015年上半年在以上区域投资，现在均实现了资产翻番。

崂山区新房价格虽未翻倍，但在2015年两万多的基数下，涨幅仍超全市平均，收益率也算可圈可点。

数据来源：卓易数据、锐理数据

在余下的各区域中，刨除关注度较低的远郊两市，老黄岛区和即墨区新房涨幅没有跑赢全市均值，实属意外，毕竟在印象中这两个区域都算是近年来青岛楼市的热门区。而老胶南市和胶州市涨幅虽然跑赢了全市均值，但在房价基数相对低的情况下，这种投资回报率显然不够看。

数据来源：卓易数据

结合最近一年的数据来看，以投资回报来看，在青岛房产投资的最佳区域竟然是主城区！

市内四区，在现行政策下，熬过限售期，只要能卖出去，保证不亏本。

毕竟所谓的买房看地段，看的也是地段内的资源配套。而主城区，青岛最优质的商业、医疗、教育资源主要分布于此。地块开发一处少一处，房子卖出一套少一套。无论是从前人的经验还是最新的市区房价涨跌图，我们都可以清楚的看到，主城区整体稳着呢。

但投资主城房，也并非人人都可以。

首先，主城四区限售，绝了大部分外来购房者的念头。

其次，主城新房普遍单价高，面积大，投资成本高。

以青岛主城价格相对较低的李沧北部某品牌项目为例，95平毛坯三居全款约为186万，持有期限最低五年。

在首套自住房无贷款的情况下，青岛二套房首付比例在四成以上，银行贷款利率多在5.65%（或以上），并且不排除二套房加点或额度受限等问题。

如想绕开银行信贷，唯一的办法就是全款。

而186万如用于其他投资，以银行稳健理财产品的水平（年化收益约4%），五年后大致可收益本息226.3万。

*以年化收益率4%计算

也就是说，五年后这套用于投资的房产至少要卖到226.3万元，而以目前李沧市场的整体情况而言，五年后什么情况真的很难说。

至于说投资总价低的老破小，只能说愿望很美好。

那些地段好、配套优、有拆迁可能的老破小早就是二手房市场的抢手货，即便面积小，总价也不见得比老四方、李沧北的新房便宜多少。

而投资公寓，多半走的都是长线，快钱非但挣不到，还有可能搭上高额的税费。

总的来说就是，投资主城能赚钱，但操作难度有点大。

03

存量压力 投资容易出手难

业内普遍认同的观点是，房地产市场高回报的时代已经过去。

这点不只是针对开发企业，同样也适用于个人投资。

三年五载房价翻番的情况，在当下的调控环境中，基本已无实现的可能。

更为重要的是，以投资房产的方式达到资产增值的目的，选对投资区域只是第一步，资产能否顺利变现更为关键。

就在本周一，青岛市住房和城乡建设局发布了《青岛市 “十四五”住房发展规划》，提出了“十四五”期间具体指标：

“十四五”期间，全市新增城镇住房70万套左右，年新增住宅用地供应量不少于800公顷。其中商品住宅44万套左右。

“十四五”末城镇人均住房建筑面积达到36.2㎡。去化周期稳定在6-18个月之间。

至规划期末规划新增公共住房 26 万套左右占全部住房供给的 37% 。

*图片来源：青岛市住房和城乡建设局

在分区指导中，规划提出未来五年市北、胶州、平度、莱西等四地，去化周期较长，需优先消化存量；即墨、西海岸等地因近年来供地和新建商品住宅规模较大，潜在库存较高，需结合库存变化合理安排新房供给。

有投资意愿和能力的人，当然可以趁着现在青岛楼市回暖节点放手一搏，但五年之后的市场会是什么样，谁也无法预测。

04

写在最后

房产作为高单价高总价的商品，其保值增值的属性一直为世人所看中，加之中国人有着“安居乐业”的传统，买房基本已成为了每个中国家庭的“标配”。因而，无论何时，都建议有自住需求的人，适时买房。

但我们也应该看到，时至今日，“买房暴富”已经成为了不可复制的“神话”，三年五载房价翻番在当下的青岛，实现的概率已经很低了。建议已有自住房，但又有资产保值升值需要的家庭：

首先，关注城市核心区小户型住宅，经济负担小，后期易租易售；

其次，不要盲目跟风，以“投资盈利”为目的“深入”一些所谓的价格洼地，不做价值“深坑”里的那茬韭菜。