8月各地楼市新政频打“补丁”，新一轮加码调控已在路上？

8月，各地楼市调控迎来新一轮密集加码。7月刚被约谈的惠州、金华先后出台新政，此外，杭州、成都、北京等地也分别加码楼市调控。业内人士预计，更多城市的加码调控还在路上。

还有业内人士认为，过去的调控政策大部分是老调重弹，而近期的调控已经开始动“真格”了，房价上涨过快的城市进入密集调控周期，因为及时补漏洞导致调控高频化。

具体来看，调控“工具箱”不断丰富，调控力度显著升级，调控内容更加精细化。未来，监管资金流向、整顿中介市场秩序、二手房参考价制度等仍将是监管重点。

曾被约谈的惠州、金华出台楼市新政

8月至今，已有多个城市加码楼市调控，其中包括惠州、金华两个曾于7月底被住建部约谈的城市。

8月9日，惠州连夜发布楼市调控政策，在这份《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，土地出让实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”，从源头上控制房价的上涨。此外，惠州开始严格执行新购住房三年限售政策，重点片区也暂停向区域内拥有一套及以上住房的外地户籍居民出售新建商品住房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，结合惠州实际市场情况来看，这已经是惠州在调控收紧方面能做到的极限了。尤其是首次启动限购，在大亚湾、经济技术开发区、惠阳区等重点片区，非户籍人口限购一套。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强也认为，这与之前惠州一直未执行限购政策形成明显对比，体现出本次调控政策的严厉性。

在业内看来，通过惠州此次收紧调控政策，不禁让人联想到7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

此前同样被约谈的金华在8月2日已发出了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。金华的调控新政涉及的范围同样比较全面，包括住宅三年限售、加强二手住宅价格监管、完善房价地价联动机制、优化“限房价、控地价、提品质”等宅地出让竞拍规则等。

中指研究院浙江分院常务副总高院生认为，2021年以来，金华市场一直维持较高的热度，在近几月的百城价格指数排名中也一直处于前列。随着本次金华新政的落地，预计短期之内金华市场将有所降温，二手房价格虚高的现象也将减少。

而李宇嘉也同时表示，惠州楼市过去两年太“火”了，此次的举措让惠州降低对楼市的依赖。虽然惠州一直没有出台限购政策，但在被约谈的压力下也不得不出新政，预计未来惠州楼市会开启下行的行情。

业内人士预计，其他被约谈的城市的调控升级政策也正在赶来的路上。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续包括银川、徐州和泉州等都会进行加码。

8月各地楼市调控密集频发

除了上述两个近期被约谈的城市出台调控政策外，8月份，还有多地从多个角度为楼市调控打补丁，甚至一日内多地政策连发。

具体来看，8月2日，东莞暂停向个体工商户销售商品房，法拍房纳入限购；8月3日，广州黄埔取消人才住房政策；8月5日，杭州限购加码，同一天，成都严格认定赠与住房行为的限购标准，进一步优化购房资格复核顺位；8月6日，北京限购严查假离婚；8月7日，衢州暂停向1套房以上外地户售房。

在整顿市场秩序方面，8月3日，海口加强打击房地产销售乱象，处罚15家中介机构和2家地产项目；8月7日，深圳公布“深房理”初步调查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域，有2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

从以上内容不难看出，8月，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、土地供应、打击炒作学区房等成为楼市调控的重要内容。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，进入8月，“房地产调控明显不一样了”，如果说过去的调控政策大部分都是老调重弹，那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了。过去多年存在的房地产调控漏洞，在最近都明显地打上了“补丁”。

张大伟表示，约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个重要特征。在“一城一策”房地产调控的基础上，住建部的督导作用在加强。比如，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市房价明显上涨的城市，成为了7月被约谈的对象。而从上半年来看，已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导，这些城市基本都处于全国房价上涨前列，比如，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

值得关注的是，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表示，住建部将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

在克而瑞分析人士看来，房地产市场问责机制将不断强化，重点监测城市名单持续扩容，更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系。

业内：新一轮调控力度加大，更趋精细化

今年房地产调控“从严”的趋势，几乎成为业内的共识。

其中，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，年内多个城市针对房价过快上涨、商品房销售管理以及租赁和保障房相关制度出台调控政策，带动全国各城市逐渐明确调控方向和目标，未来调控政策将继续趋严。

另据张大伟分析，2021年房地产调控非常明显的特征是密集发布，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。

克而瑞分析人士也认为，重点城市楼市进入新一轮密集调控周期，调控力度更大，内容更加精细化，调控次数倾向于更高频次，哪里有漏洞，“打补丁”式调控必然追上，这也是本轮调控趋于高频化的一大原因。比如，2021年至今，成都已经出台了6次新政，上海更是连番9次加码。

在李宇嘉看来，在房地产政策方面，金融监管部门继续加强资金流向的监管合作，重点是实体信贷资金会不会通过小贷机构流入房地产市场。此外，强化中介市场秩序整顿，二手房参考价制度也会坚定地执行下去。

值得关注的是，8月2日，东莞、金华、衢州发布的楼市新政，均提及规范二手房交易参考价。而早在今年2月，深圳率先宣布建立二手房交易参考价发布机制。其后，成都、西安、宁波、三亚、上海、绍兴、无锡等地相继发文整治二手房价格乱象。

此外，张大伟还指出，需要注意的是信贷政策，2021年央行和住建部密集联动，房地产贷款供应量逐渐减少，在房贷收紧的情况下，房地产市场退烧难免。