上海堵二手房买卖漏洞 银行贷款执行“三价就低”新规

在刚刚过去的周末，市场有消息称，即日起上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

8月9日，记者从上海多家商业银行确认了上述消息，不少银行已从8月6日起开始以“三价就低”为原则进行银行贷款金额审核。

与此同时，记者实地走访了上海多家二手房中介门店发现，“三价就低”政策并没有削弱刚需购房者的买房预期，但对于投资投机性买家而言，则需要准备更多现金以弥补贷款额降低留下的资金空缺。

“此次政策是针对性的‘打补丁’。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，长期以来市场上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同价（余款另行支付并不开具发票），以此逃税和骗贷等情况。这次相关管理部门不仅意识到了这些问题，而且精准出手，预计效果会很明显。

堵上“阴阳合同”漏洞

早在7月19日，上海出台二手房核价政策后，便有市场声音称可以“做低合同价”，如通过“阴阳合同”等方式规避政策监管。

但这样的侥幸心理，在本次的“三价就低”新规下却无法继续通行了。

具体而言，合同网签价是指房屋买卖双方达成一致意见后，通过网上房地产进行在线合同签约，网签价由双方协商而成；银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值；涉税评估价是指二手房买卖交易时，由符合条件的评估公司按规评估，通过相关管理机构向商业银行提供。银行审批二手房贷款额度时，将以此“三价”中的最低价作为依据，具体时间以银行实际执行时间为准。

上海某银行负责信贷的工作人员告诉《每日经济新闻》记者，8月6日起其所在银行已经以“三价就低”为原则进行银行贷款金额审核。

这就意味着，二手房挂牌价要通过房源核验才能通过挂牌。而且结合核验价，银行还要根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中“价格相对最低”的，给予房贷额度审批。

“这个操作可以理解为‘三价取低’。一般来说，交易中心核验价是确定税基的标准，银行评估价是确定房贷的基准，而合同价则是依据双方的交易意愿达成。”张波表示，金融机构一般是按评估价来放贷，如果采用“三价就低”的方式，则是更为谨慎的金融政策，由于交易中心的核验价体现的是政府侧对房产价格的判断，也更有利于政府对二手房落实价格管控。

在张波看来，这一政策一旦全面落地，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。同时，该政策的全面实施将有效打击“阴阳合同”的生存空间，更大限度降低投资投机购房的杠杆，推动二手房市场有序回归平稳。

那么，本次“三价就低”政策出台后的市场反应如何？

上海城中心的一家中介门店的工作人员张琦告诉《每日经济新闻》记者，这个政策对购房者的（房价）预期影响不大，但那些贷款额度高的客群可能需要准备更多的现金，这方面的影响是明显的。“尤其是在上海市中心买房，房价普遍较高，下家为了省税基本都是做低房价。”

另一家中介门店的工作人员高礼表示，原先首付多一点还是少一点，可以自己决定，但现在只能以合同网签价、银行评估价、涉税评估价来定。

“一般是涉税评估价更趋于市场价，会比网签价更低。”上述中介工作人员以上海外郊环的次新房为例，一套市价600万元的房子，购房者以前会按照600万元预算筹集首付。而此次“三价就低”新政出来之后，如果该套房子核验出来的价格是500万元，银行则会按照这个低价审批贷款，购房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先网签，银行开始做审批贷款，等贷款合同拿到后就能去执行过户流程，5个工作日去核税，交税的时候去出核税价格。而“三价就低”新政出来之后，要先过户再核税，贷款是在过户前审批贷款。过户前贷款合同下来，贷款不足的钱需要用现金补齐，也即需要有多余的现金去补足首付。

“对于没有足够现金的购房者，或将面临很大的付款缺口。”张琦表示，相较于“三价就低”新政实施之前，购房者（尤其是刚需人群）需要多准备一些现金，以备不时之需。

值得一提的是，从7月24日开始，上海上调房贷利率（首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%），也意味着购房者需要付出的买房成本在不断上涨。

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，正常情况下买卖双方签合同都是老老实实该怎么写就怎么写，但炒房人往住会用最低首付去撬动。而“三价就低”政策的主要目的是为了降杠杆，进一步挤压投资性买房需求，或促使二手房市场降温。