大中城市房价涨幅全面回落 中国楼市迎“拐点”？

中国楼市降温信号进一步显现。

中国国家统计局16日发布的数据显示，7月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量为51个，二手房价格环比上涨的城市数量为41个，两者均创下年内新低。当月，新房和二手房平均环比涨幅分别为0.3%和0.1%，同样为今年以来的最低水平。

降温并非局部现象。官方数据显示，7月份一二三线城市新房和二手房价环比涨幅均出现回落，甚至由升转降。

房价“拐点”隐现

在新房涨幅回落的同时，7月中国多地二手房价已经率先出现实质性下跌。

官方数据显示，70个大中城市中，当月二手房价下跌城市数量达到26个，即：近四成城市二手房价下跌。其中，三线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。此前二手房价涨幅居前的深圳市，二手房价也已连续三个月同比下跌。

专家认为，罕见的金融强监管与行政性调控同时发力，推动了房价的持续降温。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，7月上海执行二手房挂牌价核验，西安、绍兴、无锡等城市出台二手房指导价，成都公布第二批二手房指导价小区，二手房指导价的调控效果快速释放。此外，银行针对二手房市场按揭贷款的收紧幅度更大。这让调控在二手房领域的效果更为显著。

以一线城市深圳为例，7月份，深圳二手房价格环比下跌0.4%，跌幅进一步扩大。深圳二手房价同比涨幅收窄至7%，不再处于“领涨”位置。

市场热度的回落不仅仅表现在房价上。中指研究院测算，7月单月，受持续趋严的楼市调控政策影响，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降8.5%和7.1%。这是年内销售数据单月同比首次出现负增长。

年内楼市相关调控达380次

市场热度的回落与调控持续加码有关。

16日，大连市加码楼市调控。当地新政规定，在大连市的5个区内，新购买的商品房需自网签备案之日起满5年方可上市交易；二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。新政同时限制了大连市住宅用地出让溢价率等。

据贝壳研究院统计，7月北京、成都、东莞、佛山、广州、杭州、合肥、南京、厦门、上海、绍兴、深圳、无锡、武汉、西安、重庆等地发布28次房产调控类政策，调控频次高于6月，其中多数政策为前期调控政策的加强和查缺补漏。

以上海和深圳为例，针对离婚购房出台了限购政策，增强政策严谨性，这也是近期市场热度持续减弱的主因。

据中原地产研究中心统计，2021年来，各部门、各地方出台的房地产相关政策已经超过380次，平均每个月相关调控出台超过50次。这一调控频度已经超过了2020年和2019年。一些楼市热度较高的城市如：上海、深圳、东莞等更是反复加码调控。

在各地因城施策的基础上，今年以来，住建部的督导、约谈等成为调控“指挥棒”。近期，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5城。这五个地方近几个月二手房价出现明显降温。

年内首个“限跌令”出台

在众多的“限价”“限涨”等政策当中，岳阳市出台的一项“限跌令”引人关注。当地新政称，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

专家认为，这传递出两大信号：第一，大涨大跌都不是调控的目的。调控政策需要保持房地产市场平稳发展，房价在一定时间内保持横盘或微跌，让居民收入水平慢慢追上房价涨幅。这样既保持市场稳定，为改革创造条件，又慢慢扭转经济对房地产的过度依赖，化解风险。

第二，目前，房地产市场的转折已经慢慢出现了。当热点城市房价“涨不动”时，部分三四线城市就会面临更大的调整压力，这时候合理化解库存，防止楼市过快下跌等也是政策的重要方向。

中国房地产市场还有机会吗？不同人可能看法不同。企图通过炒房套利者会感觉风险越来越大；高负债房企也很难再继续通过高杠杆、快速扩张；但脚踏实地转型、经营的企业，可能会从城市更新、租赁住房等新领域找到新的利润空间。而普通民众的居住需求则会更多受到政策的保障。