6月起房价或“不得不跌”？内行：4个因素下房价或“告别大涨”

10年来我国的房地产有了飞速的发展。许多人起早贪黑奋斗就是为了在大城市安居乐业，奈何房价太高，不少人为了给家人一个更好的居住环境，需要花掉三代人的6个钱包。许多人奋斗一生，买房之后每个月承担着房贷的压力，等还完房贷的时候已经到了老年。正因为房子关系到千千万万普通家庭的生活，所以国家从没有停止对楼市的调控。

还有半个月就到6月了，也意味着楼市的“金三银四”正式宣告结束，对于今年的金三银四，金三成色尚可，银四似乎没有到来，这是为什么呢？其实就是因为在3月份楼市回暖时，不少城市出现了抢购和炒作的现象，导致楼市再一次迎来密集的调控。炒房者和房产中介联合演绎的楼市火爆气氛，不攻自破。以深圳为例，根据克尔瑞的数据，4月份全市共成交3420套新房住宅，比3月下降35%。

楼市的传统旺季不旺，在2020年也出现过，为什么楼市会出现传统旺季落空的现象呢，主要是因为：第一，在调控收紧的情况下，任何城市出现过热的现象都会迎来对症下药的措施。比如在深圳，二手房指导价机制就为二手房市场按下了暂缓键。第二，房价高企，真正买得起房的刚需客越来越少，而投资客受到限购、限贷等政策的影响放缓了入市的步伐。第三，受到羊群效应的影响，在3月份一些城市传出房价要上涨的消息后，许多原本不着急买房的人抓紧入市，而现在楼市遇冷，让一些原本想买房的人也开始观望了，其实大家有买涨不买跌的心理很正常，因为买一套房子要花费一个家庭大量的精力，在楼市形势不明朗的背景下，人们既不希望房价涨得太快，也不希望刚买了房房价就下跌。

为什么说6月起房价不得不跌呢？很重要的一个原因是，在三道红线、房地产贷款集中度管理新规的影响下，房企外来的资金流入减少了，必须依靠自我的造血能力，同时开发商在融资减缓的同时债务也即将到期，根据克尔瑞的数据，到2021年上半年房企累计有1.5万亿元的债务到期，同时6月份房企们面临半年度任务，4月份楼市成色不足，6月的销售压力更大。对大房企来说，资金实力、造血能力尚可，但是中小房企不仅融资难，而且品牌名气也不够大。市场上超过80%的房企是中小地方型企业，本身资金规模就不够大，面对回款压力和债务压力，降价促销或许是大概率事件。

内行认为，在4个因素的影响之下，6月楼市或迎来降价雨，许多开发商不得不降价了。

第一，住房资源供大于求。

央行有调查数据显示，我国城镇居民家庭户均1.5套房。许多年轻人虽然在大城市租房住，但是在老家还有房子。经济学家任泽平在《3.11亿套，中国住房不足还是过剩》给出数据，截至目前，我国城镇存量房产数量已经超过3.11亿套。如果一套房住三口人，这些空置的房屋就够9亿人住了，如果算上小产权房、农村空置房的话，空置房数量可能会更大。

这表明楼市已经供大于求了，许多人都不缺房子住了，这也导致剩下来需要买房的刚需客越来越少。反映到楼市数据上就是库存增长，2021年2月底，全国100个城市新房住宅库存为49840万平方米，同比增长5.6%，百城库存同比连续27个月正增长，房企为了去库存，加大促销完成半年度任务，降价已经成了大概率事件。

数据来源克尔瑞

第二，金融政策收紧，房贷利率上升。

根据央行2021年一季度货币政策执行报告显示，3月份个人房贷加权平均利率首次上行，利率为5.37%，较2020年12月末上行0.03个百分点。

利率的变化体现出国家对房贷的限制已经开始了。今年一季度深圳、上海、广州、东莞纷纷出现房贷收紧的现象，央行等部门更是直接发通知，要求各银行加大对资金违规进入楼市行为的查处，利用经营贷炒房的行为已经无处藏身。

由于银行房贷额度有限，使得不少买房人申请贷款时间延长，如果你想买房，就要准备好充足的钱，像以前那样银行大规模发放贷款的现象已经少见了。而受此影响最大的就是持有多套房、靠炒房为生的人，因为他们不能像以前那样依靠高杠杆或者利用经营贷的空子炒作了。

贷款买房已经成为了人们购置资产的固定模式，但如今房贷迎来限制令，在有限的金融资源影响下，银行会加大对购房者资格的审核，选择那些收入足够、购房资质更好的人发放贷款，而购房者一旦买了房子，就要承受较大的利息负担，所以购房者更加倾向于选择性价比更高的房子，如果开发商不拿出促销优惠措施，也很难打动购房者。

第三，三道红线大概率会扩大试点范围。

2020年以来，对开发商影响最大的莫过于央行的三道红线了。红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二，净负债率大于100%。红线三，现金短债比小于1.0倍。

如果房企突破两道红线，则每年的有息负债增速不能超过5%，突破三道红线，房企则不能继续增加有息负债。房地产行业是资金密集型行业，如果没有银行信贷资金的支持，过去那种拿地3个月后就开盘的模式就玩不转了，将更加考验房企自身的造血能力。

2020年底，央行和住建部公开表示，考虑扩大三道红线的试点范围。

在控制房地产金融风险、挤压房价泡沫的过程中，银行对房贷资金的严控趋势越来越明显，即使没有在试点范围内的房企，也有着降负债的压力，如果不符合三道红线新规，那么以后融资会越来越困难。

目前大部分房企都达不到三条红线新规，如果试点范围有可能扩大，所有房企都面临着降负债的压力。在此背景下，降价促销则是实现资金回笼的最快方法。

第四，房住不炒成为长期政策。

许多城市在严查首付款来源，目的就是为了限制高杠杆的投资客入市，虽然这样做可能误伤到一部分刚需，像原来那种用信用卡周转凑买房钱的行为被禁止，但是限制了炒房者入市就规范了房地产市场秩序，反而让刚需有更多可选择的房源。

随着这些年不断收紧楼市调控政策，房价上涨的传言也不能再相信了，只要楼市的调控政策不放松，房价就不会像以前那样上涨。从2021年过去的4个多月的调控政策就可以看出，因城施策正在落到实处，不管是虚构买房资格还是中介煽风点火的，都会受到严厉的打击。资本都是逐利的，在这种情形下，炒房客想进入楼市变得困难，如果投资房子不再赚钱，炒房客也会逐渐退出市场，不排除低价抛售房子的情况出现。

从以上4个因素就可以看出，目前房价基本没有大涨的基础。开发商为了回笼资金和降低负债，会促销吸引购房者，而在房价处于高位、房屋整体供过于求时，购房者的购买力和房价预期大不如前，可以预测，随着半年度任务和偿债期的到来，在6月份楼市会迎来又一次降价雨。