集中供地背景下“黑马”频现 房企投融资匹配能力遇大考

近期热点城市陆续集中供地，忙坏了一众开发商。

从各地集中供地情况来看，热点区域、热点地块竞争依旧激烈，不少地块以高溢价成交。因溢价率高企，部分地块被指难有盈利空间，但即便如此，也未能阻止开发商拿地的决心。

在房企融资“三条红线”、信贷“两条红线”及“集中供地”背景下，房企如何匹配好投资与融资节奏，避免出现潜在风险，成为其当前需要着重考虑的问题。

“当前房地产市场已发生巨大变化。地价、建安、融资等成本持续走高，各地调控政策毫无放松迹象，这样的背景下，如果只是一味追求规模，为拿地而不惜代价，经营杠杆系数走高将会成为趋势，也意味着‘增收不增利’的情况将会更加严重，经营风险增加也是必然的。”同策研究院资深分析师肖云祥告诉记者。

规模之争催生拍地“黑马”

热点城市首批集中供地过程中，不论是拿地数量、溢价率还是总金额，都不乏“黑马”房企。

据财联社记者统计，截至5月16日，在“两集中”供地要求下，北京、深圳、长春、广州等12城卖地总额已超5600亿元。首批集中供地的“黑马”代表性房企，包括融创、龙光、卓越集团等。

一家房产机构研究员认为，虽然当前行业正从“规模化发展”向“有质量发展”逐渐转变，大部分房企投资力度、扩充土储强度较过去略有减弱，但一些企业还是对扩大销售规模有很强的诉求，也进一步加大了融资借贷需求。

据中原地产统计数据，今年四月来，全国房企拿地金额排在第一位的是融创，拿地数额为34宗，权益拿地总价462.26亿元；其次为万科和华润置地，拿地数量分别为19宗、8宗，权益拿地总价分别为287.39亿元、286.63亿元。

华润置地8宗地的支出，几乎相当于万科19宗地的金额，其中一个原因是，该公司所拿单宗地块的地价较高。例如，华润置地四月以21.28亿元加2.34万平方米配建，拿下广州白云区金沙洲地块，折合楼面价42122元/平方米，刷新当日土拍楼面单价，成为广州楼面价第十高地块。而该地块周边一手住宅价格，仅在3.5万元/平方米左右。

四月至今，在权益拿地金额前10名中，卓越集团以14宗地、154.27亿元的成绩，排在第9位。而卓越集团2020年的销售额为994.1亿元。

相比其他房企，龙光虽然整体拿地数量不多，但在5月13日深圳集中拍地中，却是当之无愧的“黑马”。当日深圳供地合计揽金138亿元，龙光所拿两宗地支出就高达79.88亿元。其中，南山西丽地块是其与万科经过2个小时的轮番激战后拿下的，整体溢价率44.96%。

“监管层出台多项政策施压房企融资端，一定程度加大了房企融资难度，特别是长期、便宜资金的获取难度。在此背景下，房企不得不借贷期限短、成本高的短期资金，投入到长期投资开发中。”上述房产机构研究员说。

上述研究员还表示，在房地产融资政策收紧背景下，行业逻辑已经生变，房企融资和投资需要更加谨慎。

“三道红线”考验房企融资策略

克而瑞广州区域分析师肖文晓认为，由于存在各种限制，在一线城市拿地大部分情况下利润都非常低，甚至不赚钱。但是相对利润，规模对企业也很重要。如果是限价地，房企只能靠高周转，拼管控能力、拼融资成本。

“有房企在拿地当天便已经进场开工，为的就是快周转，否则晚几个月开盘，可能就算不过账了。”肖文晓说。

集中供地背景下，一方面开发商对低成本资金需求加大；另一方面，融资与投资如何精准匹配，避免潜在风险，也考验着开发商的管理能力。

房企融资规模在今年二月触及低位后，三月、四月均保持了较大规模。不过，“三道红线”融资新规出台后，房企融资规模整体呈现出下行趋势。

贝壳研究院数据显示，2021年1-4月房企境内累计发债规模约2120亿元，占总发债规模的68%，较2020年同期上升18个百分点；房企今年前四个月在境外累计发债折合人民币约1257亿元，同比下降约36%。

肖云祥表示，融资是为投资而服务，融资期限应与投资期限相匹配。两者之间的比较，称之为投融期限匹配度。“理想状态下，短期资产应通过短期资金来融集，长线资金通过长期资金来融集。而短期债务对企业资金链危险是比较大的，往往直接影响企业流动性安全。”

同策研究院最新发布的房企投融资研究报告指出，从资金期限匹配程度来看，企业融资策略一般有三种情况，匹配型、稳健型和激进型。短期资金与短期资产的比率=1，说明公司执行的是期限匹配的融资策略(投融匹配)；短期资金与短期资产的比率1，说明公司执行的是激进的融资策略(长投短融)。 ”

报告提及，当融资期限等于或长于投资期限时，由于负债到期前可收回投资，所以不存在融资期限风险；而当融资期限短于投资期限(即长投短融)时，企业一定程度上存在融资期限风险。如果说稳健的融资策略损失的是企业的融资效率的话，那么激进的融资策略则会给企业带来潜在融资风险。企业的融资策略越激进，融资期限风险越高。

同策研究院2020年筛选了50家样本房企，其中，富力地产、合景泰富等投融期限匹配度较高典型企业，均在1.5以上，意味着这些企业在2020年执行较为激进的融资策略，也就是长投短融。反映到实际财务中即短期资金较高，流动负债规模较大，而预收款项规模不足等。