紧急刹车！9个月内不能涨价，重庆楼市即将开赌？

山城重庆，楼市即将迎来狂风暴雨。

这两天，中国房地产报刊登了这样一条新闻，标题是：

“政府正制定调控政策”，领涨全国楼市的重庆或将迎来新调整。

对此，我觉得可信度还是比较高的。

因为，中国房地产报是什么媒体？住建部的地产首席财经新闻纸。

也就是说，这是住建部的发声渠道，是有官方背景的，而不是地方的小报社。

所以，重庆迎来新一轮调控，基本上是大概率事件，差的只是时间问题。

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整篇报道看下来，关于重庆调控的关键点主要有两个：

第一，目前重庆市住建委正在紧急制定调控政策，以严控房价，避免楼市过热。

第二，重庆楼市新一轮的调控，主要是新开盘项目备案价调整。

那么，如何调整新开盘项目的备案价？

那位接近重庆市住建委的人士进一步透露，比如已经备案的项目9个月内不能调整备案价格，要调整备案价格必须满足几个条件。

具体如下：

以高层为例，前期备案价均价如果是2万元/平方米，要调整备案价格到2.1万/平方米就必须实现销售面积累计5万平方米；

现在一般一栋高层大概2万平方米，至少要连开3栋楼才能达到或者超过5万平方米硬性要求，如果没有达到5万平方米不予受理。

如果前期销售价格折扣低于98折的也不予受理，原因是项目前期打折力度大都不好卖，现在也没有资格上调备案价格。

我也问了一下一些新盘的销售，他们基本都证实了重庆要调控的传闻，只是目前还没有收到具体消息。

不过，我估计新政出台的时间应该也不远了。

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既然重庆新一轮调控的重点是新房备案价，那就意味着可能会进一步收紧新房限价政策。

目前，重庆的新房限价政策是：楼盘在下一次备案价格时，可以在上一次的基础上小涨一定幅度，一般是5%左右。而降价，基本是没有严格要求的。

但如果按照报道中的那样，除非达到规定条件，否则项目不能调整备案价，那么显然就改变了游戏规则。

就拿报道中的9个月来说，如果某个新盘给某一栋楼的备案价是1万/㎡，如果没有符合能调整的规定条件，那么未来9个月所有楼栋只能卖1万/㎡，不能涨价也不能降价。

如果不想尝试不能涨价的痛苦，那就只能一次性给多个楼栋备案，对冲未来9个月的不确定性。这样一来，不管备案价是高了还是低了，项目卖得好不好，都只能自己硬扛。

对于开发商而言，这就是一场时长9个月的赌局。核心区的项目，通过一番精打细算，还能有一定的赢面，而外围区的项目，基本就会输得一塌糊涂。

为什么重庆要盯着备案价？

主要还是因为上个月集中拍地太火了，很多地块的楼面价都高于旁边二手房甚至不少新房的售价。

例如中央公园、西永这些地方，如果未来项目售价按2.3倍的比例来算，都是妥妥的高价盘，当然得管了。

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就全国来看，重庆这次集中拍地的成绩也格外刺眼。

之前就有相关机构做过对比，同样是集中拍地，广州楼面价同比下降15%，无锡楼面价同比增长5%，而重庆一下子就把涨幅干到了53%，实在太突出了。

不过，土拍之后新房和二手房市场的大涨，才是把重庆楼市推到台前的真正原因。

从全国来看，在4月70城房价里，重庆新房环比上涨1.4%，领跑全国，而二手房环比涨幅也有1.3%，排名全国第二。

回顾过往，每次70城中名列前茅的城市，不管是新房还是二手房，几乎都没什么好果子吃，而重庆这次两个都占了，肯定会引起高层注意。

所以趁还没被拉去喝茶之前，重庆这招先发制人，可谓是明哲保身的好方法。

具体到重庆来看，由于集中出让的地块都在主城区，所以这一轮重庆楼市的火热也就集中在主城区。

新房方面，自5月以来，基本都有几个特点：

1、不少新盘都取消了折扣、返赠电器等购房优惠；

2、高溢价成交的地块周边新楼盘甚至开始捂盘；

3、新开盘热门盘售罄，在售房源减少，价格跳涨。

我也问过一些热门盘的销售，例如中央公园板块的华润公园九里，目前已经没有房源可卖了，整个片区最近每平都涨了1000多，还是比较猛的。

除此之外，像华侨城、御湖壹号等新盘也出现了“开盘即售罄”的现象，均价也是连续上涨。

据克而瑞数据显示，截至目前，重庆商品房库存量592万平方米，去化周期仅为3个月。

当然，新房火到抢不到，二手房自然也就分得一杯羹，跟着上涨。

有当地媒体统计，自4月30日以来，重庆二手房一雪前耻，涨价房源开始比降价房源还多，半个月不到就占到6成以上。

挂牌量方面，4月30日，贝壳上二手房还有约16.1万套，到了5月25日，已经降到14.1万套，一个月不到就足足减少了2万套。

量在价先，成交量上来了，价格自然水涨船高。据安居客数据显示，从今年开始，重庆二手房均价就不断攀升，4月之后最猛，目前已经接近1.2万/㎡。

近一年重庆二手房均价走势，来源安居客

当然，这样的火爆行情主要还是集中在高溢价成交地块周边的小区，其他冷门区域照样冷。

不过，市场也出现了有的业主坐地起价，最后和买家谈崩的情况，涨价幅度在10万以上基本是没跑的，更狠的50万的也有。

另外，还有部分房源挂牌价太高导致卖不出去。

总而言之，我想说的就是重庆市场虽然整体火热，但市场分化依然存在，包括其他热门城市也一样，都是结构性行情。

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那么，除了收紧新房限价政策之外，重庆可能会有在哪些方面调控？

我觉得主要会在三个方面：

1、对外来购房者的限制，尤其是那些无工作、无户口、无企业的“三无”外来购房者，必须全款买房，而且要提高他们缴纳房产税的税基。

2、延长限售期限，之前重庆的规定是在主城九区买新房和二手房，必须满两年才能交易，而现在很多城市都延长至5年，不排除重庆也会跟进，不过我觉得主要还是会针对热门楼盘。

3、收紧限贷政策，之前重庆是新房首付三成、二套四成、三套全款，如果收紧限贷政策，那就只能是提高首套、二套房的首付比例或者房贷利率。

最后，关于重庆楼市，我再说多两句：

无论是刚需、改善还是投资客，虽然重庆楼市逃避不了分化的问题，但现在尽量都不要去追高了。

热门板块看似火热，实则鱼龙混杂，不管之前房源有多烂，现在基本都能卖出去，这其中的风险一定要注意。

否则，到时你只能恨不得抽一个大嘴巴子，然后跟自己说：