重庆的楼市可能没你想的这么简单，有的真涨，有楼盘却是有价无市

最近的重庆楼市混沌，粉丝们又看不清了，后台的留言和问题量暴涨，可见市场的热度。我们先来回顾一下这几年重庆楼市的文章吧。

2018年9月，我们短期看空，因为成交量跟不上了，被腰斩。2019年，小阳春开启的是新房火，二手房阴跌，新房和二手房分化。2020年新房分化，二手房还是阴跌，年底新房搞了一大波打折促销。

我们重庆楼市做了很多次团购，非软文广告的那种，基本都是集中在2019-2020年的新房。大家可以去翻历史文章，建面8000-9000一平的富力院士庭，9000一平的龙湖嘉天下，当时就是我们做了团购，八璧神树自己也去买了一套嘉天下。

我们对于楼市的短期判断是依据数据和现象，预测没有意义，特别是政策的变化，例如学区房政策变数，水土的暂行办法，还不是出乎意料，我们被啪啪打脸（这不是某树的口头禅吗，啪啪打脸），2020年的黑天鹅，也不是我们能预测到的。4月底的土拍，也是出乎意料。

到了2021年，重庆新房其实一开始表现就不错，很多粉丝又喊我们做团购，很遗憾告诉你，KFS根本就不理我们，除非出现根本逆转，否则，我们今年都很难做新房团购了。

但是今天我们不聊新房了，真的楼市还是得看二手房，不管你新房卖成多少钱，最后都是会变成二手房，关于市场的现象我们上周就发了，包括各大不动产交易大厅的人气，有粉丝没看到，我们今天就再发一次。

今天用数据来说话，虽然最后的成交数据没有出来，但是四月的成交总数据，和最近一周各板块的情况，已经能看见了。

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二手房分化严重

重庆的二手房，其实分化非常严重。数据没办法，我们只有相信贝壳，其他中介机构提供的数据准确率都堪忧，作为数据统计，我们可以采用选取样本原则，至少贝壳系占据了30%的成交量，这个样本的覆盖率已经足够说明问题了。

现在重庆二手房很多挂牌价都涨，但是，部分板块属于挂牌价涨了，但很多业主还是去抢这个板块的低价房源，导致，这类板块，属于挂牌价上涨，成交价格却下滑，这类板块要么就是未来要补涨的，要么就是挂牌价不被认同的。

这类楼市板块，有大家最近关注度极高的照母山和大竹林，江北嘴等，我只举例很典型的，就不全部列举了。

图源网络

这几个是最近一个月的热门板块，那些小区业主的涨价聊天记录我就不发了，之前发过了，结果是太猛了，区域内还是很多便宜的房源，导致成交价和挂牌价背离。

图源网络

这些板块出现了二手房挂牌价和成交价大幅度背离的情况，根据数据，这是5月最新的，所以比较反映当下楼市的情况。

我们重庆楼市不是空军，也不是多军，我们只会分析当下的现象和数据。很多空军这里要说什么重庆二手房属于有价无市，光挂牌价上涨，成交价涨不了，但是这里又错了。

我们今天为什么要说重庆二手房分化严重，下面我们再举例几个重庆现在比较火的二手房板块又是另外的状况。

大家再看看，同样是火爆的热门板块，中央公园，西永，大学城，就是天壤之别，挂牌价上涨的同时，成交价也大幅度上涨。

这几个板块，同样火爆，有大量的二手房，次新房，结果二手房价格的涨幅和挂牌价同比。特别是西永的二手房交易非常猛。

这里对于这些火爆的楼市板块，居然出现了截然相反的两种走势，但是统一的是所有的板块挂牌价是上涨的，唯一的区别是一半成交价上涨，一半成交价下跌。这时候，你让我来说逻辑。

我的结论还是分化，因为重庆楼市五月份，二手房没有进入普涨的行情，资金和人都是去追热点板块，但是这些热点板块也明显的分化。

对于挂牌价和成交价数据的研究，我们还要继续深入下去，后期会专门一篇文章解读。

关于成交量的数据5月份的，还要等6月份才会出来，但是4月份的数据已经有了，4月重庆的二手房真相却是？

02

意外的二手房

很多人以为4月重庆的二手房成交量明显上涨，因为挂牌量在4月份减少了几万套。但实际4月份的重庆二手房成交量和3月差距不大，价格和成交量总体看平均数据还是微跌的。

我已经之前写文章解释过了，挂牌量的减少，不是因为真的成交，只是贝壳和各大中介公司都在清理不合规的房源。

实际上2021年4月，整个重庆，所有中介（包括贝壳，到的家了等）主城区，只成交了13843套二手房。

这个量已经非常大了，要知道2020年，重庆一个月的平均二手房成交量也就在10000套左右，重庆二手房从今年1月开始，一直到4月都是持续高位，平均一个月13000套左右。

重庆二手房最辉煌的是2018年，平均下来几乎每个月成交量为1.6万套左右，当下的重庆二手房接近2017年初的水平，还没有达到2018年的水平。

现在二手房高位成交量已经持续了4个月，5月份的数据大几率是大涨的。

一般我们认为二手房的成交量连续6个月处于高位水平，哪怕，重庆二手房后期的爆发力就有足够的支撑。

最近你们也别嫌弃我们写了很多二手房的文章，这真的是为了粉丝好，因为新房，写了也没用。

二手房如果继续这样持续下去，没有涨的板块，特别是刚需，该下手，就早点下手，没办法买到低点，卖到高点的，但是有部分板块，如果长期处于有价无市，没有成交的情况，后期也很容易遭套。但是对于刚需而言并没有太大影响，有价无市，也不代表很多业主真会降价卖房。除非金融环境和政策出现大的变数，这不是我们能预测的。

03

金融收紧

当下的金融肯定收紧的趋势，如今，全国多座城市银行放贷再收紧，利率上浮，更有银行爆出二手房停贷的消息，对于重庆的房贷利率，我们4月份就写了文章了，大家可以自己看历史文章，5月份的重庆房贷比4月份又涨了一点点。

其实每次都是这样的，市场越火，反而房贷越收紧，房贷利率越高。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续13个月持平。这时看利率还是支持实体经济，但是要注意，房贷是单独调控的，要单独浮动价BP。

反映出货币政策“稳”字当头，以推动经济持续修复的特点。虽然LPR没有变动，但根据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，受房市调控政策的影响，首套房和二套房的贷款平均利率均有所上调。全国房贷利率连续3个月环比上涨，且上涨幅度增大。

04

五月的交易人气

说完数据，再看现象，之前写过了，很多粉丝反映没看到，我只好又贴出来。

我们每个月都会去重庆各区的不动产交易大厅，嘴巴说没用，重庆楼市写文章都是坚持实地踩盘看现象和权威数据的分析。重庆所有的二手房都要在不动产交易大厅完成过户，别说什么交易延迟啊这些，你要去贷款，都要先把房产证过户，你要卖，有的要解押，也要来不动产交易大厅办理，2017-2018年重庆楼市火的时候，每个区的不动产交易大厅都是人山人海，甚至有时间点，排队都排到外面了。2014-2015年重庆楼市不好的时候，整个大厅大空空荡荡，没多少人办理业务。

新房我们就不分析了，二手房才是重庆楼市的关键，所以二手房的挂牌，成交数据和不动产交易大厅的人气，是判断市场最好的参考。

我们是在最近选取的，工作日早上10:00-11:00这个时间段去拍摄的，不会是什么快下班人少的时候，为了保护大家隐私，我们就不放视频了。

九龙坡区:

很意外，九龙坡区的人气基本和上个月持平，没有明显变化。

渝北区：

这是大家最关心的区域，重庆最近的热门板块就是渝北区的几个板块，人气不错，因为上个月我们没有来这边，但是和去年比，只能是差不多，远远无法和2017年底，我来这边卖一套房的时候能比的，那时候，里面都没站的位置了。

两江新区：

两江新区的人气明显比上个月好了很多，目测至少多了20%，看来重庆这波行情，两江新区的量是上去了。

渝中区：

最近一个月渝中区的学区房价格大涨，文章我们单独也写过了，还去踩盘，但是价格的上涨并没有拉动成交量的上涨，渝中区的人气不但没有上涨，对比4月份，交易人气下滑了。但是渝中区一直不是重庆二手房的主战场，这里的二手房交易，也就2017-2018年火了一把，平时都不咋样。

江北区：

人气对比上月，略微有点下滑，但是江北区二手房也和渝中区差不多，不过让我意外的是，上次二手房挂牌价统计，江北区有部分楼盘的涨价幅度非常高，但是很明显，价格并没有得到大部分人的认可，成交量不高，也没有引发二手房的抢房。

人手的确不足，很多粉丝在直播间和后台留言，催促我们出这篇文章，主要是很多购房者被市场的情绪带动了，非常恐慌。

巴南区，沙坪坝区，北碚区，我们就没去调查了，太累了，你们想想基本要一个编辑在一个交易大厅守候一个上午。下次的调查我们准备发动粉丝帮我们去调查拍摄交易大厅情况的活动，还有红包和礼品领取，有这个想法，还在筹备中。

重庆楼市必须坚持实地考察，例如很多粉丝给我们反馈的维权，我们都必须派人去核查，所以，很多时候不是每一次都能来得及写文章的。请大家谅解，看到我们这么辛苦，记得最后点赞转发文章。

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关键还是看夏天

当下的市场，说多了没有意义，关键还是看夏天的情况，我们不盲目乐观，也不盲目悲观，最近重庆的热门新闻也多，第四交易所啊，等等各种传言，但是没有得到准确官宣，我们也不去预测，对于数据，5月份的二手房成交数据要等6月中才会出来，大几率要爆。但我个人判断还是要看夏天的情况，才能检验这波行情的成色，方向，二手房大部分冷门板块从启动到爆发，至少半年以上。

对于购房人我个人的建议：

1、刚需，钱少的，只能多去看二手房了，如果是新房，除非你能接受和八璧神树一样去看璧山，但要注意他是投资，不是刚需；

2、璧山，很多人都是去投资的，因为价格低，可现在也不便宜，你不能说资金抱团去一个地方的逻辑是错的，每个热门板块的崛起，必然有人提前布局赚钱，也必然有接盘侠高位被套，很正常；

3、对于刚需我不建议去追热，现在你可以考虑一些冷门板块，刚需输不起，这话我们说了几年了，明明是一个刚需，非要学别人去抄底，逃顶，这太不靠谱了；

4、对于投资，其实逻辑很多，有人喜欢追热门板块，有人喜欢提前布局没有炒起来的冷门，有人喜欢小户型，有人喜欢买豪宅，投资的前提，不是逻辑的对错，而是你包里的钱和你的资金配比情况，和你买入的时间点，例如最近很火的一个楼盘，我不点名了，上个月有人7000一平买的，这个月有人接近10000一平买的，相差一个月时间，价格差了30%，这样的例子，不止这是郊区的盘，主城核心区也有好几个；

5、今年你学2018年买限价神盘，也难，2018年的限价神盘是真香，今年这种神盘，我保守估算了一下，不超过4个，关键买到的几率太小了。

当下的环境，我认为不管是自住刚需，还是改善，或者是兼顾投资的，尽量不去追热，很多时候，热门的地方，就有点鱼目混珠了，当下的市场环境，很多之前都卖不动，存在大问题的楼盘都热销了，甚至还有停工风险的盘都热销清盘了，非常的危险了。言尽于此，话不能明说。

最近WQ的业主也分化了，还是因为楼市热了，我给八璧神树说过，只有楼市一火，WQ就会慢慢弱化，因为业主会分化成两派，但是放心，最后该来的还是会来。

最近天气不好，踩盘都少了，这周还是要恢复踩盘和板块分析，大家看完记得点赞转发，还有问题可以留言告诉我们。