两级反转！广州楼市：越贵越涨，越便宜越降价！

“如果再来一次，我一定不会买那套房。”

这是小李刷着中介平台上二手放盘价时发出的由衷感慨。

他和朋友在2020年不约而同地买下了人生中的第一套房，预算都是400万左右，考虑到要和女朋友结婚生娃和老人同住，他去番禺买了个140㎡左右的大四房，而单身汉朋友则买了天河80㎡的小三房。

“一人吃饱，全家不愁，要那么大干什么？”

好嘛，现在单身汉不仅收获了迅猛如拓疆野马式的涨幅，还凭借天河的房产在相亲市场上左右逢源。

而他因为某种不能言明的原因和女朋友闹掰了，独自负担着高额房贷，对着空荡荡的大房子，一边看着几个月都不动如山的二手挂牌价，一边揉着太阳穴宽慰自己“知足常乐”。

什么叫冰火两重天？

这就叫冰火两重天。

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房子和人一样

是有阶级的

前两天我们刚发了一篇文章→

如果说上面面这篇说的是有钱人越来越有钱，那么我们今天要说的就是贵的房子越来越贵。

广州楼市是有鄙视链的。

天河瞧不起黄埔，黄埔瞧不起增城；海珠瞧不起番禺，番禺瞧不起花都。

南沙自成一派，从化则永远是无人问津的鄙视链底层。

上图这张广州十年房价涨幅，更生动地告诉了我们一个道理——

别想着去抄底，别盼着自己能一眼相中黑马。

广州楼市中，白马不死，黑马不出。

十年前的房价排名和十年后的基本差不多，排在先头部队的还是那些。

十年前的2万+/㎡，十年后能卖到7万+/㎡；十年前不足1万/㎡，十年后连3万/㎡的边都够不着。

其中只有一个特例：黄埔。近一年来伴随着大量供应入市和规划的推进，房价增幅反超了番禺，位居全市第六。

但这样的机会能有多少呢？尤其是在调控日趋收紧的当下。

不仅仅是在广州，根据克而瑞数据的监测，在全国热点城市中，成交均价涨幅超20%的社区中高档及高档占比分别达72%和36%，而成交均价较2020年下跌的项目则主要集中在中低档，占比已经高达97%。

所以——买房这种事，更多需要的是“踮踮脚”，而不是“将就”，去买你承受范围内能买到的最好的房子，不要另辟蹊径去幻想着“搏一搏，单车变摩托”。

咸鱼翻身的概率聊胜于无。

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那些标杆区域的标杆楼盘

从来不存在“买贵了”

广州楼市没有黑马，所有偶然的背后都是必然。

黄埔脱颖而出是这个道理，其他状似“异军突起”的楼盘也是这个道理。

从直观的二手数据来看，我们筛选出了广州近百个二手楼盘小区中涨幅最高的30个，不难发现，其中越秀区、海珠区各占3个席位、黄埔区9个、天河区15个。

增城、南沙、花都、白云、从化、荔湾，则为0。

这张表格能够告诉我们，单盘价格的变动和区域整体房价的抬升息息相关。

买核心区域的楼盘，不一定会跑赢大盘，但买非核心区域的楼盘，一定不会跑赢大盘。

正因如此，我们可以反向操作。不要想着“抄底”，而要适当地考虑下“追高”。

注意了，这个“追高”可不是盲目地去追那些被炒作、被营销、被“画大饼式”抬高的房价，比如增城xxx、南沙xxxxxx（避免删帖，可以评论了解具体项目）。

而是说，要适当地用长期眼光去判断一个楼盘发展上限。

比如，2019年时，我们就对大壮名城下过这样的判断：

2019年底，很多人说大壮的定价虚高了，但站在2021年的现在，它已经成了供不应求的存在。

且虽然受限价影响，最新一期开盘价格较上一次开盘没有明显涨幅，但最高成交价已经约6万/㎡，在整个科学城乃至黄埔仍旧是标杆的存在。

另外一个典型案例是保利天汇——没错，就是那个“他不在江湖，江湖处处有他的传说；他一出江湖，这江湖便是他的”的保利天汇。

它和大壮名城几乎是前后脚开的盘，2019年12月底，保利天汇喊出4-4.8万/㎡左右，当时不少购房者都心生犹豫。

现在广州限价收得正紧，保利天汇在韬光养晦，想买也买不到，但犹记得上次开盘的时候，它已经卖到了近7万/㎡的价格，且根据最新规划，它的五期产品或将直冲10万+/㎡。

因为担心“买贵了”而没有出手的人，现在都彻底买不起了。

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莫须有的“抄底”

抄的裤裆都掉了

与“越贵越涨”成鲜明对比的，是广州那些“越便宜越降价”的地方。

虽然广州目前仍未迎来大规模的降价潮，但楼市是有周期的，一切都有迹可循。

回望一下过去三年的广州楼市走向，能够很明显的看见两次规模较大的降价潮。

一次是2019年下半年，在大壮名城开盘，掀起科学城一股抢购浪潮之前，东边的增城可不太好过。

某盘本身售价就不高，算是广州房价的洼地，但迫于市场压力，选择直降1万/㎡，打响了广州降价第一枪。

紧随其后，增城项目开始大面积降价，最夸张的时候房价几近腰斩。

接着，在2020年初，疫情席卷而来的时候，全市的房地产销售停摆，同样是增城率先支撑不住开始降价。

在这些距离主城CBD四五十公里的区域，涨价它我无关，降价一马当先。买入的人，自然是叫苦不迭。

之前我们也出过几篇稿件研究了购房者买入郊区是出于何种心态，归根结底都绕不过一个词：便宜。

比如→

但事实已经证明了，便宜的地方，只会越来越便宜。

广州未来可期是毋庸置疑的事实，广东省会的地位，一线城市之中绝对的价格洼地，持续的人口涌入，高站位的战略规划，都是它能够稳步上涨的强大背书。

但是广州太大了，近7500平方公里的占地面积，是隔壁深圳的3倍有余，这就注定它无法快速地实现“一荣俱荣，一损俱损”。

这是楼市发展历史已经无数次印证过的道理。

区域分化是我们想在广州买房必须先学习的一个大原则，这在现实点给我们的启示是：虽然广州打新风正盛，但万万不是哪里都可以打新的。

优先核心区、标杆楼盘。

那些在广州2020这么凶猛的涨势面前都不为所动的楼盘，很抱歉，别想着抄底，那根本不是底。

它是无底洞。