深圳楼市半年总结：卖房5.3万套，价格不知道

2021上半集落下帷幕，208新政是最大关键词，围绕指导价，二手购买力直接被高首付打趴，打新购买力更加冷静，急售业主降价出货，中介迎来一波失业潮...

无论高潮还是低谷，楼市从不缺故事。

截至6月30日当天为止，深圳新房住宅卖了25190套，二手住宅卖了27805套，算下来5.3万户业主买到房。

一二手成交占比接近1:1，这在深圳楼市历史上非常少见。更有可能，深圳全年二手住宅成交量将低于6万套，成为自2008年后行情最差的一年。

这半年，也是深圳楼市历史上房价成谜的年份...

如果要评一个深圳楼市半年最惨，二手住宅绝对榜上有名。

从去年6月的过万套，到今年6月不足3000套，深圳二手住宅交易量走出了一条摔到谷底的曲线。

直接上总量对比：2020上半年，深圳二手住宅卖了44000套；2021上半年，深圳二手住宅卖了27805套。

36%的交易，直接被砍没。

这部分交易去哪了？

一部分被去年715新政搞掉资格，一部分被208新政高首付挤压。

其实从去年8月开始，深圳二手房交易量已经明显下滑，监管的目标不止于此，一定会持续挤水分，让价格虚高的楼盘回归正常，打击楼市的投机炒作行为。

从1-5月份成交量最好的50个二手小区看，成交好的小区，60%以上都是龙岗、罗湖这些东部区域的小区。

由于东部大部分小区指导价与市场价相差接近，买家首付成本并没有提高太多，加上刚需一直在买，所以二手交易还是很热。

西部除了个别硬通货学区房，几乎全部哑火。

个别急售业主绷不住，大幅度降价抛售，出现了比指导价还低的房源，这些房源要么是双拼，要么不在好学区，硬伤明显。

总体来看，上半年深圳二手楼市，呈现东热西冷态势。

二手市场猪队友，慢慢带动一手交易市场降温。

当然相较于去年上半年疫情突袭，众多售楼处关闭，导致新房交易直接跳水，今年上半年打新的人还是很多的。

只不过，这股打新潮正在逐渐冷静，新房住宅的月度成交量也稳定回归到3000套以内。

市场上较差地段、较差学校的新盘，新盘中的较差户型、较次产品，都开始有点卖不动了。

只要看不到价格飙涨，打新的主动权就握在手中，如果选不上性价比高的房源，宁愿弃权。

这些年地价、人工、材料、资金成本持续上涨，限容、限高和限价，逼得开发商没法去兼顾产品品质。这种情况下，很容易催生一批质量低下，粗制滥造的房子。

反正新盘一直有，这次打不到，下次还能有，深圳买房人才不是蠢蛋！

深圳的购买力并不少，但大家并不是一定着急买。要像去年那波涨幅，人心惶惶，才导致很多人没资格没实力，也会通过各种手段去凑资格补实力。

万人打新都出来了，这导致了去年新盘的入围率极低。

指导价出来后真实房价消失，对买家心态的稳定有巨大作用。大家只能看到个盘的预售价格，无法与周边二手做比较，难以产生焦虑，打新自然不会疯狂。

这一手，真高！

这半年楼市最大的变化，就是商品房作为一种商品，买家居然无法了解其卖价，这简直不可思议！

现在买二手基本都是5成起步，很多朋友因为看不到价格，不了解行情，总觉得自己还可以上车，但实际上真的挺难的。

指导价让二手房价彻底模糊化，各大中介网站纷纷下架业主挂牌价，上线政府指导价，银行贷款全部按指导价给额度。

买家不知道真实价，往往子单备好，才发现首付不足...

榴莲香蕉报价法一度火爆全城，最终也引起了深圳官方的关注与相关部门的查处。

除了国家统计局发布的70城房价指数，能看到价格是涨是跌，幅度是大是小，我们完全不知道具体到了几万一平米。

我们只知道，深圳二手房价23个月首次下跌，但具体到了多少钱一平米，这是个谜。

换一种说法，现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%，银行的房贷没有任何风险。

聪明的深圳人这半年也发明了看房价的好方法，法拍房也堂而皇之成为价格参照。

可这也只能了解一个市场大概，你不找中介，谁都不知道目标房产的报价。

深圳人买房模式，变成了反复询价勾搭谈判。耗心耗力不说，信任度需要在这中间培育建立，买房周期一下子被拉长。

下半年，分化行情将更明显，房子好坏不仅关乎着涨幅，还影响着流动性，越是这个时候，其实越要谨慎选好房，因为如果一旦买错，那就是被套牢的命运，将来不管你是想出手还是置换，都会遇到各种阻力。

市面上于是出现这样一种需求缺口：买家需要了解整个城市所有板块、所有小区的专业顾问做咨询。

房价失真时代，以需求为导向，家庭资产配置方案对买房人变得极其重要！